房地产行业点评报告：销售降幅收窄，回款压力影响投资开工动力

单月销售降幅收窄，一季度销售数据不及预期 国家统计局发布2024年1-3月商品房投资和销售数据。1-3月，全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%（1-2月-20.5%），其中商品住宅销售面积同比下降23.4%；1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），其中商品住宅销售额同比下降30.7%。3月单月销售面积1.13亿平（2017-2023年3月均值1.53亿平），同比下降18.3%；销售额1.08万亿元（2017-2023年3月均值1.42万亿元），同比下降25.9%，均创2017年以来3月单月最低值。分区域看，1-3月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-17.1%、-23.9%、-19.4%、-14.3%，中部地区降幅最大。据我们跟踪的64城数据，4月前两周新房销售面积同比降幅超40%，高基数下二季度销售市场或将继续承压。 新开工面积低位运行，竣工数据增速仍下降 2024年1-3月，全国房屋新开工面积1.73亿平，同比下降27.8%（1-2月-29.7%），延续了2021年下半年以来的下降趋势，其中住宅新开工同比下降28.7%；3月单月新开工面积0.57亿平（2017-2023年3月均值1.20亿平），同比下降26.3%，销售数据疲软和土地成交面积减少持续影响新开工进程。1-3月，房屋竣工面积1.53亿平，同比下降20.7%（1-2月-20.2%），其中住宅竣工面积同比下降21.9%； 3月单月竣工面积0.49亿平（2017-2023年3月均值0.60亿平），同比下降21.7%。 开发投资降幅扩大，销售回款降幅继续扩大 2024年1-3月，房地产开发投资额2.21万亿元，同比下降9.5%（1-2月-9.0%），降幅有所扩大，其中住宅开发投资额同比下降10.5%；3月单月开发投资额1.02万亿元，同比下降10.1%，销售和回款压力影持续响房企投资拿地和开工动力。 2024年1-3月，房地产开发企业到位资金2.57万亿元，累计同比下降26.0%（1-2月-24.1%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.1%、-14.6%、-37.5%、-41.0%（1-2月-10.3%、-15.2%、-34.8%、-36.6%），在销售持续筑底的影响下，销售回款资金降幅有所扩大，企业资金压力犹存。 投资建议 2024年一季度核心城市购房政策持续宽松，超30城提出住房以旧换新政策，项目“白名单”融资支持陆续落地。但在高基数下房地产销售和投资数据依旧承压，市场仍处于调整过程中，当前购房者信心仍未恢复。在销售数据不及预期的情况下，我们认为2024年三大工程将有效为房地产投资托底。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、单月销售降幅收窄，一季度销售数据不及预期 国家统计局发布2024年1-3月商品房投资和销售数据。1-3月，全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%（1-2月-20.5%），其中商品住宅销售面积同比下降23.4%；1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），其中商品住宅销售额同比下降30.7%。3月单月销售面积1.13亿平（2017-2023年3月均值1.53亿平），同比下降18.3%；销售额1.08万亿元（2017-2023年3月均值1.42万亿元），同比下降25.9%，均创2017年以来3月单月最低值。分区域看，1-3月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-17.1%、-23.9%、-19.4%、-14.3%，中部地区降幅最大。据我们跟踪的64城数据，4月前两周新房销售面积同比降幅超40%，高基数下二季度销售市场或将继续承压。 图1：2024年1-3月商品房销售面积同比下降19.4% 图2：2024年1-3月商品房销售金额同比下降27.6% 图3：2024年1-3月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-17.1%、-23.9%、-19.4%、-14.3% 2、新开工面积低位运行，竣工数据增速仍下降 2024年1-3月，全国房屋新开工面积1.73亿平，同比下降27.8%（1-2月-29.7%），延续了2021年下半年以来的下降趋势，其中住宅新开工同比下降28.7%；3月单月新开工面积0.57亿平（2017-2023年3月均值1.20亿平），同比下降26.3%，销售数据疲软和土地成交面积减少持续影响新开工进程。1-3月，房屋竣工面积1.53亿平，同比下降20.7%（1-2月-20.2%），其中住宅竣工面积同比下降21.9%；3月单月竣工面积0.49亿平（2017-2023年3月均值0.60亿平），同比下降21.7%。 图4：2024年1-3月房地产开竣工面积同比下降27.8%和20.7% 3、销售和回款压力犹存，开发投资降幅扩大 2024年1-3月，房地产开发投资额2.21万亿元，同比下降9.5%（1-2月-9.0%），降幅有所扩大，其中住宅开发投资额同比下降10.5%；3月单月开发投资额1.02万亿元，同比下降10.1%，销售和回款压力影持续响房企投资拿地和开工动力。 图5：2024年1-3月房地产开发投资额同比下降9.5% 4、到位资金降幅扩大，企业资金压力犹存 2024年1-3月，房地产开发企业到位资金2.57万亿元，累计同比下降26.0%（1-2月-24.1%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.1%、-14.6%、-37.5%、-41.0%（1-2月-10.3%、-15.2%、-34.8%、-36.6%），在销售持续筑底的影响下，销售回款资金降幅有所扩大，企业资金压力犹存。 图6：2024年1-3月房地产开发企业到位资金同比下降26.0% 图7：2024年1-3月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-9.1%、-14.6%、-37.5%、-41.0% 5、投资建议 2024年一季度核心城市购房政策持续宽松，超30城提出住房以旧换新政策，项目“白名单”融资支持陆续落地。但在高基数下房地产销售和投资数据依旧承压，市场仍处于调整过程中，当前购房者信心仍未恢复。在销售数据不及预期的情况下，我们认为2024年三大工程将有效为房地产投资托底。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。