房地产行业研究：龙头改善型房企持续领涨，物企投资机会亦不容忽视

事件与市场表现

3月14日，申万房地产指数上涨2.0%，内房股指数上涨4.0%。其中，改善型地产龙头（如绿城中国+10.0%、越秀地产+5.5%）、优质物企（如绿城服务+8.3%、中海物业+3.5%）及中介龙头（如贝壳+8.4%、我爱我家+4.0%）表现突出。

点评与行业分析

1. 市场基本面：尽管部分核心城市带看数据略有下滑，但整体仍维持高位，预计楼市成交热度延续，“小阳春”表现不宜过度悲观。
2. 房企观点：坚定看好深耕核心城市、主打改善型产品的龙头开发商，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团等。此类房企在当前城市分化环境下，销售量、价格、去化速度更有保障。
3. 物企观点：优质物企基本面优秀（营收利润持续增长、毛利率稳定、费用率压降、低负债率、现金充裕），近期部分物企（如建业新生活扭亏为盈、金科服务亏损收窄）表现验证其质地，未来业绩不悲观。同时，物业股红利属性加强，通过分红及回购提升股东回报可能是长期趋势。

投资建议

1. 重点关注能提供好产品好服务的房企，若高价项目去化情况良好，有望提升利润率并重塑估值。
2. 持续推荐深耕一线及核心二线城市、主打改善型产品、具备持续拿地能力的房企。
3. 建议关注上述房企所对应的物业企业，如绿城管理控股、贝壳等。

风险提示

1. 宽松政策对市场提振不佳。
2. 三四线城市恢复力度弱。
3. 房企出现债务违约。

行业投资评级

• 买入：预期未来3-6个月行业上涨幅度超大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月行业上涨幅度超大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月行业变动幅度相对大盘-5%-5%。
• 减持：预期未来3-6个月行业下跌幅度超大盘5%以上。

估值情况

（附图表展示A股、港股地产及物业PE-TTM估值情况，具体数据见原文图表4-6）

估值汇总表

（附表格展示重点房企及对应物企的估值情况，具体数据见原文图表7）