2025年冬季房地产市场更新——办公室
核心观点与趋势
- 品质追求趋势加剧，办公库存清理持续加速。《财富》100强企业重返办公室，回归办公室库存移除加速，非办公区域改造和拆除规模扩大。
- 办公空间转换与自用改造。空置办公空间占比高，改造成公寓的需求增长，但项目完成进度滞后。
- 回归办公室政策。《财富》100强企业强制员工每周返回五天，混合办公成为新常态，平均每周在办公室工作3-4天。
- 新办公楼交付量低迷。办公楼开发管道持续收缩，新建筑缺乏，现有办公楼改造和拆除加速，对现有业主有利。
库存趋势
- 开工量下降。过去六个季度平均开工量持续减少，2024年开工量预计低于疫情前水平。
- 空置率分化。对奖杯级和A类办公空间需求旺盛，B/C类空置率较高，10%的建筑物集中了60%的空置办公空间。
- 改造与拆除加速。2024年超过37百万平方英尺的办公空间被关闭或计划删除，两极分化明显。
估值动态与资本市场
- 租赁市场复苏。租赁量同比增长17.6%，吸收率转为正值，但新办公楼建设受阻。
- 估值下降。办公楼价值下降趋势明显，CBD办公楼降幅最大，郊区办公楼表现相对较好。
- 资本市场活跃。困境驱动的交易增加，对替代办公楼领域投资兴趣稳定，西海岸市场活跃度较高。
展望与机会
- 市场稳定与复苏。预计2025年办公市场达到稳定，需求增加将提高投资者回报，全面恢复预计在2026年或更晚。
- 区域机会。位于步行可达、设施丰富的社区中的办公楼将实现最高入住率和租金。
- 技术影响。人工智能可能提高劳动力生产力，推动对灵活租赁安排的需求，但也存在不确定性。
- 资本市场变化。利率预计下降，但压力仍存在，借款人可能面临挑战，为其他投资者提供机会。
结论
2025年美国办公市场将迎来转型，品质追求和库存清理加速，混合办公成为新常态。新办公楼交付量低迷，现有业主受益，但市场分化明显。资本市场活跃，但面临利率和估值压力。区域机会和适应性治理将是关键，投资者需关注技术发展和市场变化。
