China Insight - 美联储加息对中国房地产市场及海外投资的影响

美联储加息对中国房地产市场及海外投资的影响

“零利率”时代的终结

2015年12月17日，美联储宣布加息25个基点至0.25%-0.5%，结束7年零利率时代，标志美国货币政策转向宽松。此次加息是美国近10年来首次加息，意味着经济复苏至一定水平，需通过利率正常化防止通胀。

美联储加息的背景与原因

美联储加息需满足三个条件：经济稳定增长、就业持续改善、通胀维持在2%。当前美国经济复苏良好，利率恢复至正常水平以防止过度通胀。

加息后对人民币汇率的影响

过去数年间，中美利率差导致大量资金通过借美元、换人民币投资中国理财产品进行无风险套利，推动人民币升值。2014年以来，中国降息刺激经济，缩小中美利率差，导致美国“热钱”流入减少。美联储加息进一步缩小利率差，人民币缺乏投资吸引力，引发贬值预期，预计2016年底人民币兑美元汇率将达7。

加息后对海外投资的影响

市场普遍认为美联储加息将导致资金外流。2015年11月中国外汇储备减少800多亿美元，未来加息周期将持续数年，长期资金流出对中国经济带来负面影响。投资者为资产保值增值，将部分资产转化为美元计价产品或增加海外物业持有。2014年中国海外地产投资达101亿美元，预计2015年达200亿美元，2016年将大幅增长。机构投资者海外投资规模将显著提升，未来五年中国保险业海外房地产投资规模将新增730亿美元。

加息对中国楼市的影响

国内房企海外融资成本上升，美元加息加剧还债压力，人民币贬值预期导致海外资金撤离中国楼市。国内投资者仍看好一线城市和部分二线城市，因人口净流入、供应有限，物业具升值潜力。三四线城市供应过量、缺乏人才吸引力，物业无升值空间。国际资本撤离写字楼、商业和高端公寓市场，国内资本接手，为国内投资者提供高品质物业投资机会。

研究结论

1. 美联储加息导致人民币贬值预期，引发资金外流，海外投资吸引力上升。
2. 中国房地产市场将更理性，实力强、优质项目的房企生存，小型房企被淘汰。
3. 国内投资者仍看好一线城市和部分二线城市，国际资本撤离高端物业市场，为国内投资者提供投资机会。