美联储降息对中国房地产市场带来正面影响

CUSHMAN& 戴W德AKE梁FIEL行D 美联储降息 对中国房地产市场带来正面影响 2024年9月 Betterneversettles 北京时间9月19日：美联诺降息50基点，使联邦基准利率降低至4.75%-5%。自出：从2022年3月开始的美儿 加息周期告一段落，这2意味卷美联储正式开启降良迪道（图一）， 图一：1954-2024年美国联邦基金有效利率（%） 2C.00 8.00 14.) 17.C) 13.03 r3.G F.00 4.0:9 2.CO 0.00 亲源：回联帮储鲁委员会 +0.05 -0.05 F0.629 NED HB83674553 戴德染行 过去两年美元加息对中国产生的影响 美联储持续了两年多的加息使得美元价值升高，高利率的美元资产导致大量资本回流美国 对国际金融市场产生了巨大冲击。 ，在主国，由于美国加息导致了中国的股恢市等资产价格下跌，同时人民币一自百临贬值玉力：理论上，一个象的本准利率应同土经济发尽塔速相匹配，由于中国的经济培速高于美国，因比理论上口的其准率应高于美国，事实上也是如此，除了历史上的个别时期，过去几十年国 的基准利率一直高于关国 ，然而，美联储在府对疫后而大唱毕忘之后为了府对通张和经济过热又进行了连续11次的激达加息而中国自2021年以来贝.实越了货币宽松政弟井降低了利率：这与致了中美政觉利率的历史件逆 转国二！。中美两国所处的经济周期利货币政策出现“双背离”，这种假挂如居了人民币汇率 值，境外按资者减衬人民币资产：在中关刊差驾期问出现了坝模较大的跨境资本流出，不但对主国的金市场产生波动：也对必汇情备规模产生影响，此外美元加息对中国的货市政策形成 主对：目于国内日前稳追长的压力较大，保持克松的货币收竿环境足必然选项，然而，中美私差 的收牢倒并降低了人民币资产的吸及引力：资本外流停人民币哎值压力加刷，央行若采取宽松的货币攻策推动国内率下行：则会加剧中美利差柱：以而增强人民币受值的预期：医此，央行需在方外部乎衡之门做出一定取舍，导致我国货币政策的实游群度加大： ，此外，资本外流、外汇占款减少也会引发国内流动性被动改缩，进而影啦我国宽松货市政策的实施效果。此，尽管我国经济否临极六的下行乐力：仙为保持汇宰总定，少资金泛出中国，中 国有货方攻策上相对克制，降点提度有限， 图二：中美两国十年期国债收益率走势（%） 来源：东方财三鸿 中一年安率（%）关国1年信安率（） 戴德染行 美元降息对中国房地产市场产生正面影响 美联储降息不仅直接影响若全球资本流动， 更间接影响若中国房地产市场的走向。 ●对于国房地产企业而言，美国降总可能会 常来更为宽检的融资环境，中证书元的效括 正示：20>4年下半年房地产企业佳券余额 共3.168亿美元：其一境内快占72%，境外 傲占28%（图三），今什三四季度元混合制房企与民高房企的到期高择。美国降息一方面可以降促房企的海外叫资成本，缓解房全的资金压力；另一方面：人民币相对升查的可能性如大，使得污外使务偿还变得更加 轻松，及方面因案的益加将会在一定层上$424.0 缓解中国房企的询金周转压力，改企业财务状况，提拆企业信心，治程企业率地及投资建设忘应 图三：中资海外债到期（亿美元） 2500 2G3G I5OC 1心0心 500 $400.00 351.00 7(0197951795770737G:757G:7F. 法投地产金利其他 末息：0M，中延据元通际 戴德染行 来源：惑德梁行耐究部！ 道做好经责保旁”，未米流动的增强将有望为 超大特大城市的城中村改造保驾护航。如资金通 过以上两种方式从政府端流高房地产将有望推动 房地产的进一应呢。 ·伴随美国女入降息通道，国内货币攻策空间将显·从过社经验石，美压译息将会导致全求资本持续 著扩大：9月1日，人民行表示将若手推出一 此培量政竟举措，进一步降低企业动资和压民官 奇成本，保寻流动生合理充格。这意张若午内降 准及降低LPR的可能牛治大，这将对房地产市场 构成利好：房贷利查经过多轮下降，各地对二房 资利率的降低呈现差异性：多数域市的首套房 货利率已降至2.9%-3.4%之间。房贷利率的进一 下行压力，居民收入塔长慰软，对未求预期降低， 因此本纶美元降息对中国仕宅市场的影询仍待观察。另一方面，中五人民太行的数括显示，站 划2024午8月，中国文货方M2总已经达 流入新兴市场、权益市场，推Ⅱ新兴市场的资产价值：中国在过往美元降总时都迎来了一滤楼市价格的大幅上涨，不过：由三当前中国经济直临 步下调可以有效降低购房者的还贷压力，5午期 LP划以4.05%降至2.9%将为购房否节省起过 到305.057，其中居民存款占比达到47%。 由于日前中国除了房划产没有共他的黄币華水池， 30炎的利息支出（表一），而书省下米的这部分 的资金则有望进入消效巾场以提振内需、 因此美元降房之后，预计政府端将会从两个方向 向房-扫产持续发刀：首先有望加大国家收购商品 表一：LPR基准变化对个人房贷影响 房资金支持力度，住违部今年6月召川会议H 台了收购已建成存量萨品房月作保障性伴房的汉 5年期 LPR 贷款100万30年月供 累计利息 2.9 4.162.3 498.427.93 3 4,216.04 517,774.52 3.25 4.352.06 566.742.75 3.35 4,407.14 586,568.71 3.45 4.462.58 606.529.86 3.5 4,453.4.5 615,560.88 3.6 4.546.45 636.723.26 5./↓ 4,6.57.1: 6657,276.1.5 3.85 4.688.08 687.709.64 .5.53 4,/415.5/ /08.5.54.0! 定，截止至8月底，全国已有超过80个域丰布 普近面临财紧张的背景下，对收购产品房的回企平台的资会支持无异于三十送炭，资命到位也 能够保障政策的顺利实施：具次，2073年7月， 国务统通过了关于在超大特大城方积极稳步推 进或中村收造的指导意见3：其中在资金来源上 的表述为“多渠道措改造资金”，“政府等措 资金或弓入社会资金。减市人民政付立足现有架 支持工有平台企业等收购商品仕房用于保障性仕房、安置房、人才房和周转房。在月前地方政府 戴德染行 5 市场迹动生措强有望促进创投行业的发展。9月18目，李强总理在国务院常务会议上指出要大力促进创投行业的发，性动回资出资成为更有但当的长期资木、耐心资木。创投行业的走弱直接关系到写字接市场的发感，在当前写字楼方场低迷、需求不振的情况下，5能激发创投行，业市-多活力：则有望提振写字楼的整体市场活力。 ·从投资市场而言：白美元加息以来，中国大宗预业投资市场的外瓷占比持续走低，从208 年外资占比的32%下降至2023年的14%（图四），外资离场意愿强烈，不过，本轮降息周 期的开启将导致人民币资产回报率逐回升，从而吸引更多的国际资本塔配人民币资产，江更多的跨克资本遂步流入中国以“关元微笑理论”著称的原国际货币基金组织经济学 家StepheJen曾预测：美元降息将有可能刺激约1万亿美元的资金回流丰回。灵然从目前 求者资回归中国购实资产言之当旦，且目前在于地接攻治等多种因表与致境外投资者对 购买中国资产仍持保宁态总，但从长期角息看，美元降总仍将对中国大宗物业投丰场产 生积吸影响 图四：2018-2023年中国大宗交易成交内外资占比走势 75 74% 12% 2% 37x 03: 230% 70% 727 2% 50% 109 30x 72% 58% 20x 1:3% ￥ 安源：赢德梁行资本市场部 2019 70■70 7(321 7073 2073 戴德染行 关国降息刘中国丝济的影向是客方面的，刘中国房地产而言则足既有机逆也有挑战。否对复杂的压内外环境； 政府层面世在根漏实际情况灵活调整政策措施，确保房 地广市场促康平稳发展。经历过去两牛多的排战，美元开启降良谁道对丰国经济的发展无屏于打了一剂强心剂在降息周期，中国整本经济动刀将迅速极复，有助百业兴计，消费信心增强，也会带动改苦性住房品求，随若中压经济逐渐出似迷，中国的房地产市场也有毕木双制发虑其础上逐许企稳，同时，写字楼及大物业交易巾场长远吞也有望逆沟回暖。 戴德染行 研究团队联系人 SHAUNBRODIE张晓端 华东区 sh:Ln.tv.brodie:cushwrke.ccrusrwake.c 贾兰 华西区 ivyja...fwake.ccrrosanna.tanccushwake 李易珑 扫描二维码订阅德梁行大中华区 easor.h.luwcusiwake.com更多研究报告 这有报生是由书律设行首市政分所专家、北区厅实十管东新 ：为生地授客，成行圳究部在咨个坛了魏东 心人 心，万医、土非物治、兰度政策分所专家 对就集行北区及政军要有任北区研究部主管 saborinn.o.weiacus1wak6.com CUSHMAN& 戴WAKE梁FIEL行D 关丁戴德梁行 总驾行是当全场的房地产限务咨询公司，酒过兼已不工问与全场设球房地产解汉案大客广业法车证：款出实行设布全球60多个实，设心多个习室，拥占520名专业工：生天中华区 笔本场，项企，服款，产非迎产、高业地产 更详，w河地www.cushmanwakeield.com.cn头=门万 免克中明 02量再梁行，核可有本报有中的以多个效认入量可靠的来证收，包由整得梁行生托穴成引报吉感考之！，中可包今错误或进；本走个对抽性作仁可保证或口明 对十本告所包含的信意购或出首的让，不。忘在浏点元报：放弃回报告一信的准滨、元这、充分性或 Betterneversettles