房地产开发行业周报：2025W4-全国新发房贷利率下行至3.1%，2025年有望进一步下行

核心观点与关键数据

• 房贷利率下行趋势：2024年12月全国新发房贷利率降至3.11%，2025年有望进一步下行，更多城市新发利率可能进入“2字头”，减轻购房者负担，部分城市贷款成本或将靠拢租金回报率。
• 政策预期：2024年中央经济工作会议定调适度宽松的货币政策和“适时降准降息”，预计2025年降息不会缺席。
• 市场行情：本周申万房地产指数下跌1.3%，在31个申万一级行业中排名靠后。重点48家A/H房企中，上涨个股减少，跌幅居前的为碧桂园、荣盛发展等。

重点城市成交情况

• 新房成交：本周30个城市新房成交面积环比提升5.0%，同比增长7.3%。一线城市环比下降14.4%，二线城市环比增长6.6%，三线城市环比增长26.9%。1月累计新房成交面积同比增长11.7%。
• 二手房成交：本周14个样本城市二手房成交面积环比下降17.1%，同比增长15.0%。一线城市环比下降15.3%，二线城市环比下降18.5%，三线城市环比下降18.1%。年初至今累计二手房成交面积同比增长35.5%。

信用债市场

• 发行情况：本周发行房企信用债11只，规模128.00亿元，环比减少；偿还量82.21亿元，环比减少；净融资额45.79亿元，环比增加。
• 主体评级：AA+为主（55.4%），一般中期票据为主（50.9%），期限以5年以上和1-3年为主（39.1%、32.0%）。
• 融资成本：部分债券利率下降，如苏州高新GN001中期票据利率下降39bp。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”。
• 配置逻辑：
  1. 政策力度超2008、2014年，当前尚在途中。
  2. 地产作为早周期指标，具备指向性作用。
  3. 头部国央企和品质房企受益于竞争格局改善。
  4. “只看好一线+2/3二线+极少量城市”策略有效。
  5. 供给侧政策（收储、处置闲置土地）利好一二线。
• 配置方向：
  • 基本面alpha公司：滨江集团、招商蛇口、保利发展等。
  • 地方城投类企业：城投控股、北京城建等。
  • 物业：华润万象生活、保利物业等。
  • 转型概念：张江高科、中华企业等。
  • 中介：贝壳。

风险提示

• 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。