房地产行业研究周报：百强房企销售降幅收窄，央国企补货上海

本周A股港股地产涨幅靠前，物业持续回调。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.8%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.1%，沪深300指数涨跌幅为-1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.3%和-1.2%。 上海扬州等地集中土拍结束，整体土拍热度仍处低位。本周全国300城宅地成交建面850万㎡，单周环比-18%，单周同比-30%，平均溢价率4%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面27027万㎡，累计同比-49%；年初至今，华润臵地、保利发展、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房受二三四线城市带动，环比小幅上升，同比下降。本周（7月23日-7月29日）35个城市商品房成交合计459万平米，周环比+7%，周同比-14%。其中，一线城市周环比-9%，周同比+7%；二线城市周环比+13%，周同比-16%；三四线城市周环比+10%，周同比-31%。 本周二手房环比略下降，同比上升，二三四线城市同比改善。本周15个城市二手房成交合计170万平米，周环比-1%，周同比+19%。其中，一线城市周环比+9%，周同比-20%；二线城市周环比-3%，周同比+35%；三四线城市周环比-4%，周同比+59%。 百强销售整体降幅有所收窄，房企分化表现突出。全国百强房企1-7月累计全口径销售金额40772亿元，同比-49%（降幅较1-6月收窄2pct）；7月单月全口径销售金额6065亿元，环比-27%，同比-40%（降幅较6月收窄3pct）。头部央国企及主打改善产品房企销售表现更加强劲，TOP30房企中有7家单月同比为正，其中越秀集团、绿城中国单月同比增速超过30%，行业排名较1-6月有一定变化，TOP30中万科地产、绿城中国、滨江集团、旭辉集团、远洋集团、首开股份排名有所提升。 上海二批次土拍热度分化，保利、招商等强势补货。本次共推出34宗地块全部成交，其中13宗地块封顶达到中止价进入一次性报价阶段，封顶率38%（一批次为33%），12宗底价成交，底价成交率为35%（一批次为58%）。从拿地房企看，招商继一批次拿地4宗后，二批次再拿下5宗地块，华发继一批次拿地2宗后，二批次再获取4宗，保利获取5宗，34宗地块仅有4宗由民企竞得。从利润空间看，除2宗城中村改造地块，其余32宗中有31宗成交楼板价与房地联动价之差超2万元/平，其中6宗价差超4万元/平，给房企预留的盈利空间较为可观，本轮土拍成交的房企有望受益。 投资建议 继上周国常会后，本周政治局会议再提支持刚性和改善性住房需求，并首次出现“保交楼”表述，预计后续调控政策将持续宽松。地产板块，我们认为2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活，其有望受益消费场景复苏。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 2022年1-7月百强房企销售情况 百强销售整体降幅有所收窄，房企分化表现突出。全国百强房企1-7月累计全口径销售金额40772亿元，同比-49%（降幅较1-6月收窄2pct）；7月单月全口径销售金额6065亿元，环比-27%，同比-40%（降幅较6月收窄3pct）。头部央国企及主打改善产品房企销售表现更加强劲，TOP30房企中有7家单月同比为正，其中越秀集团、绿城中国单月同比增速超过30%，行业排名较1-6月有一定变化，TOP30中万科地产、绿城中国、滨江集团、旭辉集团、远洋集团、首开股份排名有所提升。 图表1：2022年1-7月百强房企销售情况（亿元） 2022年上海二批次集中土拍情况 上海二批次土拍热度分化，保利、招商强势补货。上海2022年二批次集中土拍供应涉宅用地34宗（含2宗城中村改造项目用地），全部成交，总成交价780亿元。（1）从竞争激烈度看，其中13宗地块封顶达到中止价进入一次性报价阶段，封顶率38%（一批次为33%），12宗底价成交，底价成交率为35%（一批次为58%），长宁区一地块房地联动价16.3万元/平，打破了上海土地市场房地联动价的最高纪录，由上海城投获取。（2）从拿地房企看，招商继一批次拿地4宗后，二批次再拿下5宗地块，华发继一批次拿地2宗后，二批次再获取4宗，保利获取5宗，34宗地块仅有4宗由民企竞得。（3）从利润空间看，除2宗城中村改造地块，其余32宗中有31宗成交楼板价与房地联动价之差超2万元/平，其中6宗价差超4万元/平，给房企预留的盈利空间较为可观。 图表2：2021年以来上海各批次集中土拍情况 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.8%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第5。本周地产涨跌幅前5名为广汇物流、汇景控股、阳光城、嘉凯城、招商蛇口，涨跌幅分别为+44.6%、+38.3%、+18.7%、+13.1%、+12.2%；末5名为顺发恒业、佳源国际控股、德信中国、广宇发展、弘阳地产，涨跌幅分别为-15.2%、-14.3%、-12.8%、-9.7%、-7.1%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-3.1%，沪深300指数涨跌幅为-1.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.3%和-1.2%。本周物业涨跌幅前5名为融信服务、兴业物联、浦江中国、中奥到家、祈福生活服务，涨跌幅分别为+8.1%、+5.4%、+5%、+4.2%、+4%；末5名为正荣服务、碧桂园服务、时代邻里、宋都服务、合景悠活，涨跌幅分别为-16.7%、-14.1%、-13.2%、-8.3%、-7.5%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第31周，全国300城宅地成交建面850万㎡，单周环比-18%，单周同比-30%，平均溢价率4%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面27027万㎡，累计同比-49%；年初至今，华润臵地、保利发展、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展的权益拿地金额位居行业前五，分别为479、464、392、381、370亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（7月23日-7月29日），35个城市商品房成交合计459万平米，周环比+7%，周同比-14%，月度累计同比-32%，年度累计同比-32%，其中： 一线城市：周环比-9%，周同比+7%，月度累计同比-10%，年度累计同比-30%； 二线城市：周环比+13%，周同比-16%，月度累计同比-36%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比+10%，周同比-31%，月度累计同比-37%，年度累计同比-46%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（7月23日-7月29日），15个城市二手房成交合计170万平米，周环比-1%，周同比+19%，月度累计同比+4%，年度累计同比-23%，其中： 一线城市：周环比+9%，周同比-20%，月度累计同比-26%，年度累计同比-37%； 二线城市：周环比-3%，周同比+35%，月度累计同比+15%，年度累计同比-15%； 三四线城市：周环比-4%，周同比+59%，月度累计同比+16%，年度累计同比-50%。 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.59亿平米，环比+0.6%，同比+9.8%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为18.8月，较上周-0.2个月，较去年同比+6.1个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。