2025年房地产行业投资策略：重启去库存，新周期再出发

本轮房价调整：供需关系直接影响，扭转居民预期是关键

本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响。成交端，2024年1-9月商品房销售面积同比-17.1%，绝对规模降至2015年水平；二手房挂牌量自6月以来不断攀升。供应端，9月商品房待售面积达7.32亿平，二手房挂牌量高增，整体库存较大，供过于求导致房价持续下跌。居民预期较弱是主导因素，就业和收入预期下降影响风险决策，房价预期上涨比例降至14.6%，购房意愿不足的循环仍在演绎。房价增速和人均可支配收入增速有相关性，2023年以来两者差距扩大，促使宽松政策持续出台。

展望未来：房价止跌回稳的几种路径

房价止跌回稳需要政策端大力支持。中央政策方面，9月底以来持续宽松，包括存量房贷降息、严控增量土地供应、优化存量、提高质量等。地方政策方面，一线城市放宽限购，具有示范作用。供应端，严控增量土地供应，土地溢价率提升，供应质地提升。需求端，住房杠杆率偏低，城镇化率、城市更新仍有空间。租金收益率提升，房价泡沫收缩，百城租金收益率达2.25%，为2019年以来最高水平。

重启去库存，新周期的开始

2025年将成为新一轮房地产去库存的元年，主要由三方面因素贡献：

1. 新开工与销售之间形成剪刀差：预测2024-2026年销售面积与新开工面积的累计剪刀差为8.28亿平，高于当前待售商品房库存。
2. 收购存量住房用作保障房：预计能去化1.30亿平米库存，央行保障性住房再贷款已投放162亿元，地方专项债也将支持收储。
3. 城中村改造：预计100万套城中村改造能去化0.75亿平米库存，货币化安置方式将释放购房需求。

预测2024-2026年竣工面积分别为9.30、8.72、8.19亿平，对应增速-6.8%、-6.3%、-6.1%。

投资建议

推荐标的：

1. 投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口等。
2. 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团等。
3. 二手房交易规模和渗透率持续提升：贝壳、我爱我家等。

风险提示

1. 宏观经济下行。
2. 资金到位不及预期。
3. 行业竞争加剧。