2025年房地产行业投资策略：重启去库存，新周期再出发

核心观点：本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响。成交端，商品房销售面积和二手房挂牌量均处于高位，库存较大，供过于求导致房价下跌；供应端，土地购置费用持续下降，土地成交面积和金额同比大幅减少。居民预期不足是房价下跌的主导因素，就业和收入预期的下降影响风险决策。

房价止跌回稳的路径：政策方面，首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，一线城市限购政策调整后，房价预期改善传递到低能级城市；供应方面，严控增量，土地成交面积和金额同比大幅减少，供需关系扭转有望使房价企稳；需求方面，居民住房资产负债率处于较低区间，城镇化率、城市更新仍有空间；租金收益率持续提升，部分二三线城市及部分三四线城市租金收益率水平超过3%，基本接近甚至超过房贷利率水平，提升进一步提高了房产配置性价比。

重启去库存，新周期的开始：2025年或将成为新一轮房地产去库存的元年，主要由三方面因素贡献：新开工与销售之间的剪刀差，预计未来三年销售面积与新开工面积的累计剪刀差为8.28亿平，高于当前待售商品房库存；收储商品房用作保障房，预计能帮助去化1.30亿平米库存；城中村改造，预计100万套城中村改造能够预计能帮助去化0.75亿平米库存。

投资建议：推荐投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企，如保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策，如新城控股、龙湖集团；二手房交易规模和渗透率持续提升，如贝壳、我爱我家。

风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。