中央明确稳定楼市决心，“止跌回稳”效果初显

宏观研究 房地产行业分析 房地产行业分析 中央明确稳定楼市决心，“止跌回稳”效果初显 文/刘博雅 摘要 2024年12月，中共中央政治局会议强调稳定楼市，同月，中央经济工作会议再次表态推动房地产市场“止跌回稳”。2024年四季度以来，中央明确稳定楼市决心，供需两侧政策密集出台，房地产行业销售端、价格端逐步呈现企稳迹象，市场信心迎来好转，但实际房贷利率偏高、投资端低迷、房企资金压力等多种因素仍可能对房地产市场“止跌回稳”产生不利影响。 正文 2024年12月，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”；行业数据显示，2024年四季度以来，一系列政策“组合拳”的效果初步显现。 2024年12月9日，中共中央政治局召开会议，强调“稳住楼市股市”；同月11～ 12日，中央经济工作会议举行，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。从9月政 治局会议首次提出“止跌回稳”的定调到12月两大会议的再次表态，进一步明确了政策稳住房地产市场的高度决心。与此同时，行业数据显示，2024年四季度以来一系列政策“组合拳”的效果初步显现。 从行业数据来看，根据Wind数据显示，2024年1～10月和1～11月，全国商品房销售金额同比分别下降20.90%和19.20%，销售面积同比分别下降15.80%和14.30%，四季度以来环比降幅呈收窄趋势；根据克而瑞研究中心数据显示，11月，中国重点30城新房成交量延续“U”形走势，达年内新高。成交量走势亦推动房价出现积极信号，根据中指研究院数据，11月,全国100个城市新建住宅平均价格为16,592元/平方米，环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%。 对于城中村和危旧房改造，货币化安置方式或将开展，释放潜在需求的同时重置优 质供给；围绕房地产行业发展新模式，首次提出“有序搭建相关基础性制度”。 12月的中央经济工作会议上，除了再次强调“止跌回稳”，另外提出“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”、“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”。10月13日，住建部提出“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”，此次再次提及将为后续落地货币化安置方式提升可能性，有利于居民根据需求选择更为合适的住所，释放潜在需求的同时重置优质供给。同时，围绕房地产行业发展新模式，中央经济工作会议首次提出“有序搭建相关基础性制度”，为推动行业向新模式转型明确方向 房地产行业分析 并且提供了政策思路。此外，针对房企融资方面，12月13日，全国金融系统工作会议举行，会议上强调“用好城市房地产融资协调机制，推动‘白名单’项目扩围增效”，积极推进“白名单”项目贷款亦或成为未来房地产行业政策的主要抓手之一。 房地产供需两侧政策密集出台助力市场止跌回稳，但实际房贷利率偏高、投资端低 迷、房企资金压力等多种因素仍可能对房地产市场产生不利影响。 目前，房地产供需两侧政策密集出台，全面助力市场止跌回稳，从近期的数据来看，对销售端及价格端均具有一定积极推动作用，但实际房贷利率偏高、投资端低迷、房企资金压力等多种因素仍可能对房地产市场产生不利影响，最终导致房地产市场难以实现止跌企稳的目标。 具体来看，一是名义利率的下调幅度不够，导致实际利率偏高。2024年9月，中央政治局会议提出“调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，尽管房贷利率不断优化调整，购房政策逐步放宽，但实际考虑物价因素后的房贷利率仍处于高位，实际房贷利率偏高导致居民购房成本走高，实际购房需求或将被抑制。二是房地产投资开发仍未见明显好转。2024年1～11月，全国房地产开发投资完成93,634.1亿元，同比下降10.40%；同期，房地产新开工面积、施工面积、竣工面积同比分别下降23.00%、12.70%和26.20%，自9月以来，开发投资额及房屋新开工、施工和竣工面积四项数据降幅整体均呈扩大态势，销售端向投资端的传导或需要一定时间，投资情况可否进一步改善仍有待观察。三是房企仍面临现金流及债务的双重压力。截至2024年12月19日，房地产行业信用债 存续规模为16,271.38亿元，未来3年仍为到期偿付高峰期，未来1年内到期债务规模 3,417.15亿元，若考虑行权，则到期规模为5,974.16亿元，房企的短期偿债规模很大，在房企债务得到有效解决前，或将继续影响金融机构渠道的融资情况。 综合来看，目前中央对于稳定房地产市场的决心较为强烈，随着“止跌回稳”效果逐步显现，围绕供需两侧的政策将继续发力，后续需重点关注各项政策落地后的基本面数据及行业修复效果的可持续性。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。