地产行业月报：力度空前稳楼市，关注降息与收储进展

证券研究报告 力度空前稳楼市，关注降息与收储进展 月酝知风之地产行业 地产行业月报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年12月23日 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：继政治局会议明确稳楼市后，经济工作会议关于地产“持续用力”、“加力实施”等表述前所未有，均凸显中央推动房地产市场止跌回稳的决心。预计城中村改造和收储仍将是2025年政策重点，但城改需关注货币化安置资金来源，收储仍存在资金打平、房源匹配、资金规模等堵点，后续政策优化值得关注。中央经济工作会议明确2025年要保持经济稳定增长，促进居民收入增长和经济增长同步，同时强调积 极的财政政策和适度宽松的货币政策，适时降准降息。从剔除CPI的实际房贷利率来看，2024Q3为2.83%，明显高于2010Q4（0.64%）、2020Q1（0.63%）和2022Q3（1.67%）。建议投资者关注中线布局，回归企业质地本身，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策：住建部明确组合拳细则，财政发力降低购房成本。2024年11月涉房类政策19项，均为偏松类政策。财政发力降低购房税费成本，中央政 治局会议&经济工作会议稳楼市决心空前，一线城市取消普宅/非普宅标准，非普宅受益税费减免。 资金：居民中长期贷款修复，“白名单”投放力度加大。11月M2同比增速环比降0.4pct，社融存量同比增速环比持平，11月居民中长期贷款同比多增669亿元，10月25日起统一批量调整存量房贷利率后，提前偿还房贷现象减少。根据央行数据，2024年11月全国新发放商贷利率3.08%，全国“白名单”项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。 楼市：10月以来成交改善，关注销售回暖持续性。11月50城新房日均成交环比升16.5%，同比升28.5%；重点20城二手房日均成交环比升 17.6%，同比升24.1%。12月（前19日）50城新房日均成交环比升12.7%，同比升21.6%；重点20城二手房日均成交环比升20.3%，同比升 69.3%。 地市：土地供应规模周期性回升，多宗优质高总价地块高溢价成交。临近年末，土地供应规模周期性回升，11月百城土地供应建面环比升107%；百城成交建面环比升18.8%；需求端信心边际好转，叠加平均供地质量提升，平均溢价率环比升1.1pct。11-12月四个一线城市均有新增土地挂牌，其中北京、深圳均有超百亿地块成交，得益于近期政策面扶持，一线城市土地市场热度提升，优质高总价地块高溢价成交。 房企：累计销售降幅持续收窄，年末成交有望小幅翘尾。克而瑞百强房企1-11月销售金额、销售面积同比下滑32.9%、34.6%，累计降幅较上月 收窄1.9pct、1.6pct；11月利好政策密集叠加下，核心一二线城市成交整体仍处于持续放量期。12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，预计年末整体成交有望小幅翘尾。11月50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比，环比分别升30.3pct、升2.1pct；越秀、华润、 滨江、中海拿地强度靠前，获取地块主要集中在上海、北京等高总价的核心城市。 板块表现：11月申万地产板块-0.54%，跑赢沪深300（0.66%）；截至2024年12月20日，当前地产板块PE（TTM）40倍，估值处于近五年97.12%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销 报告主要观点： 回顾：楼市先抑后扬，政策对症下药。2024年全国楼市整体承压，预期偏弱与库存高企为政策未见成效主因，需求端受房价及收入预期影响，居民加杠杆意愿不强；供给端现房库存、开工未售去化周期创新高。此外二手房挂牌持续攀升，增加市场房屋供应同时，“以价换量”分流新房需求。自“4.30”政治局会议以来，政策端对症下药，降首付、取消房贷利率下限切实降低居民置业成本，政府收储带来增量需求；高库存城市减少供地、政府收地等举措从源头降低供应，9月末一揽子政策出台后2024Q4重点城市楼市有所回暖。 展望：“止跌回稳”初具条件，关注“收储+降息”。海外经验显示“止跌回稳”底部均存在居民购房能力及意愿大幅改善，供需格局优化最终带来楼市企稳，当前国内置业门槛已大幅下降，但房贷利率仍高于租金回报率，存量库存高导致去化周期仍长。展望2025年，关键仍在“收储+降息”，一方面从剔除CPI的实际房贷利率来看，实际房贷利率仍有下降空间，另外一方面仍需打通收储资金打平问题、房源适配度、资金充足度等堵点，若“收储+降息”超预期，楼市企稳节奏或快于预期。 路径：“好产品与核心区”或率先企稳，2025年全国投资及销售仍将承压。当前房地产市场已经从解决“有没有”到“好不好”，2024年多地亦出台提升住房品质新规，存量库存高企背景下，房企出于去化考虑也追求“品质优先”打造差异化产品。考虑住房品质提升趋势、低能级区域库存压力较大，行业或率先迎来“核心城市核心区+优质产品”细分市场企稳，同时销售限价放开、土拍条件优化有望带来盈利空间改善。考虑多数房企及区域修复仍需要时间，预计2025年全国投资及销售仍将承压，中性假设预计投资、销售分别下滑7.5%和6.5%。 房企：历史包袱轻、拿地能力强或迎机遇。市场对于地产企业担忧主要在于：1）历史存量滞重库存带来的现金流占用和利润侵蚀；2）楼市量价未稳，增量项目亦看不到改善预期。展望2025年，历史包袱较轻（高点拿地少或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来 毛利率改善，走出个股行情。 报告主要观点： 预计“止跌回稳”将遵循“好产品——一线及二线核心区——全国”，部分优质房企有望率先受益。考虑住房品质提升趋势、低能级区域库存压力较大，行业或率先迎来“核心城市核心区+优质产品”细分市场企稳，同时销售限价 放开、土拍条件优化有望带来盈利空间改善。多数房企由于保交付、降负债仍在休养生息，仅部分优质房企具备持续拿地能力，能够把握行业最新变化率先受益，重点关注库存结构优化、拿地能力及产品力强的房企。 加快库存去化已成共识，关注地市高点拿地比例及结构。当前房企土储规模收缩，加快库存去化、轻装上阵已成共识。较优库存结构或反映为地市高点拿地少、结构好，隐含高价地打折能顺利出售、对毛利率、减值等负面影响可逐渐消化，不会持续侵蚀利润、占用现金流。结合2022年及以后拿地占比、2020-2021年地市高点一二线占比、 2020-2021年地市高点二线主城占比等指标，越秀地产、中国海外发展、华润置地等主流房企新拿地多、高点拿地布局好，库存结构整体较优。同时建发国际集团、华润置地、滨江集团历史减值比例更高，减值压力释放更为充分。 品质化趋势把握需持续拿地与产品力配合，关注拿地能力与品牌影响力。资金充足度（在手现金、加杠杆能力）为拿地能力重要考量兑现度同样值得关注。通过城市标杆项目运营、区域持续深耕有助于品牌口碑打造，各房企产品体系日臻完善。对比来看，中国海外发展、华润置地、滨江集团等主流房企在手资金及加杠杆能力较强，建发国际集团、绿城中国、滨江集团历史拿地兑现度较高。 更多报告内容参见：《“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨》 据不完全统计，2024年11月涉房类政策（含中央及地方）19项，均为偏松类政策。 财政发力降低购房成本，中央政治局会议&经济工作会议稳楼市决心空前。11月13日财政发力降低购房成本，加大契税优惠力度，明确与取消普宅/非普相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，更为边际利好二套房及非普宅等改善客 群。继政治局会议明确稳楼市后，经济工作会议关于地产“持续用力”、“加力实施”等表述前所未有，均凸显中央推动房地产市场止跌回稳的决心。预计城中村改造和收储仍将是2025年政策重点，但城改需关注货币化安置资金来源，收储仍存在资金打平、房源匹配、资金规模等堵点，后续政策优化值得关注。 涉房类政策以偏松政策为主中央层面主要政策、会议 35项 30 25 20 15 1019 5 中性偏松偏紧 30 0 27 19 14 1818 19 0 28 0 时间 出台部门 主要内容 11月12日 自然资源部 使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施；优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地；土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格；收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。 11月13日 财政部、税务总局、住房 城乡建设部 契税将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平米提高到140平米；在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税 12月9日 中共中央政治局会议 稳住楼市股市，稳定预期、激发活力 12月12日 中央经济工作会议 实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市 15 10 000000000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 11月13日财政部发文明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，北上广深可与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，调整后在全国范围内无论首套或二套住房，140平方米以内统一按1%税率缴纳契税，超过140平米首套1.5%、二套2%，即90-140平方米首套房购房者契税可减少0.5%。由于新政前一线城市二套房基本按照3%收取契税，新政后购房者可享受1%或2%契税减免，按照房屋总价1000万元估算，契税对应减少10、20万元，积极支持居民刚性和改善性住房需求。而后北上广深相继取消普宅/非普住宅标准，持有2年以上非普宅亦免征增值税（调整前仅普宅免征），降低二手非普宅交易摩擦成本。 近期地方楼市调控政策汇总 时间 城市 主要内容 11月12日 广州 我市所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房 11月14日 长沙 商品住房取得不动产权证可上市交易 11月18日 上海 取消本市普通住房和非普通住房标准 11月18日 北京 取消本市普通住房和非普通住房标准 11月18日 广州 收购90平米以下存量商品房用作保障性住房 11月19日 深圳 取消本市普通住房和非普通住房标准 11月22日 广州 取消我市普通住宅和非普通住宅标准 11月27日 东莞 拥有合法产权住宅房屋即可申请入户 11月M2同比增长7.1%，增速环比降0.4pct；社融存量同比增长7.8%，增速环比持平。 12月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价环比持平，2025年仍有调降空间。根据平安宏观组观点，居民中长期贷款有所修复，11月同比多增669亿元，10月25日起统一批量调整存量房贷利率后，提前偿还房贷现象减少。 M2:同比 M2同比增速 M2:同比 14% 13 12 11 10 9 8 7 6 2021-112022-052022-112023-052023-112024-052024-11 450 社融存量同比增速 社会融资规模存量同比 万亿元 14% 4.0 1年期、5年期LPR报价 贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年 % 400 350 13%3.9 12%3.8 11%3.7 10%3.6 3.60 资料来源：Wind，平安证券研究所 300 250 200 2021-012021-09 2022-05 2023-01 2023-09 2024-05 3.5 9%3.4 8%3.3 7