地产行业周报：积极因素逐步积累，持续关注收储及降息

证券研究报告 积极因素逐步积累，持续关注收储及降息 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年9月22日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：当前楼市量价较2021年高点均明显回落，同时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，百城租金回报率已大于十年期国债收益率，吸引力逐步增强。主要房企市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化，再次强调中期视角下，板块机会或大于风险，本周地产板块已有所表现，当下更应关注哪类企业或率先企稳，做好储备。从房企2019-2024H1拿地情况看，越秀、建发2022年以后拿地占比较高，若考虑自2023H2以来房企拿地存在调规可能，中海、建发、保利、绿城、华 润土储调仓相对积极，建发、滨江、华润、绿城2024H1补仓相对较多；绿城、建发、越秀2023H2-2024H1拿地金额与市值比排名靠前，建议关注我们的报告《新房“高品质化”下，房企土储结构分析》。当前行业复苏主要障碍为：1）存量库存较大；2）房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。我们认为除存量房贷利率下降外，后续一方面仍需降低新增房贷利率减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力；另一方面收储加快落地消化存量库存，最终带来供需格局改善，楼市企稳，关注最新专题报告《供需框架下楼市趋势探讨》。短期板块催化仍在于政策，持续关注收储及降息，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，个股关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、招商蛇口、滨江集团、建发国际集团、中国海外发展、越秀地产、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：发改委研究户籍制度改革，北京提出适时取消普通住宅和非普通住宅标准 市场运行监测：1）新房、二手房成交回落，后市有待观察。本周（9.14-9.20）50城新房成交1.3万套，环比降8.6%；20城二手房成交1.2万套，环比降24.5%。9月（截至20日）新房日均成交同比降40%，降幅较8月扩大22.6个百分点；二手房日均成交同比降6.6%，降幅较8月扩大12.5个百分点。2）库存环比上升，去化周期19.4个月。16城取证库存9927万平，环比升0.7%，去化周期19.4个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面3818.1万平、成交建面2770.7万平，环比升22.6%、升17.7%；成交溢价率 4.1%，环比降0.4pct；其中一、二、三线成交建面分别占比4.3%、30.8%、64.9%，环比分别升1.8pct、升11.1pct、降12.9pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行15亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨6.86%，跑赢沪深300 （1.32%）；地产板块PE（TTM）27.3倍，估值处于近五年99.51%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 发改委：研究提出户籍制度改革、加快保 障性住房建设等政策措施 优化房地产政策，适时取消普通住宅和非 普通住宅标准 2024年9月20日北京 2024年9月19日中央 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：新房、二手房回落，后市有待观察 点评：本周（9.14-9.20）50城新房成交1.3万套，环比降8.6%；20城二手房成交1.2万套，环比降24.5%。9月（截至20日）新房日均成 交同比降40%，降幅较8月扩大22.6个百分点；二手房日均成交同比降6.6%，降幅较8月扩大12.5个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.12.3123.5.3123.10.3124.3.3124.8.31 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% -80% 2023.82023.102023.122024.22024.42024.62024.8 2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比上升，去化周期19.4个月 点评：16城取证库存9927万平，环比升0.7%，去化周期19.4个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.1.21 22.3.18 22.5.13 22.7.8 22.9.222.10.2822.12.2323.2.24 23.4.21 23.6.16 23.8.1123.10.6 23.12.1 24.1.26 24.3.22 24.5.1724.7.12 0 24.9.6 土地：成交回升、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3818.1万平、成交建面2770.7万平，环比升22.6%、升17.7%；成交溢价率4.1%，环比降0.4pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比4.3%、30.8%、64.9%，环比分别升1.8pct、升11.1pct、降12.9pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.82023.112024.22024.52024.8W9.222.12.2623.5.2623.10.2624.3.2624.8.26 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（9.9-9.15） 169 129118117117 2023.82023.112024.22024.52024.8W9.2 唐山青岛惠州重庆佛山 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 流动性环境：资金价格均上行 资金价格均上行。R001上行34.33BP至2.02%，R007上行11.78BP至2.05%。截至9月20日，OMO存量（MA10）余额为8754.2亿元，较9月13日增加3713.7亿元。OMO存 量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007环比上行11.78BP(%) 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格均上行（%） 2024/9/132024/9/20涨跌幅 （BP） 1D 1.67 2.02 34.33 R 7D 1.93 2.05 11.78 14D 1.93 2.12 19.24 1M 2.07 2.13 6.51 1D 1.66 1.93 27.60 DR 7D 1.82 1.96 13.82 14D 1.87 2.00 12.80 ON 1.66 1.93 27.60 SHIBOR 1W 1.81 1.93 12.30 1M 1.83 1.83 0.40 3M 1.85 1.85 0.20 7 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为15亿元，总偿还量为27.2亿元，净融资额为-12.2亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2449.1亿，同比23年约增加5.16%；向后看，25年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约287.47亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 600 500 400 300 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周房企海外债无发行。2024年8月海外债发行4亿美元。 地产海外债月发行量地产海外债周发行量 160 7.0 6.0 120 5.0 4.0 80 3.0 402.0 1.0 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 0.0 亿美元 2021年2022年20232024 房企海外债发行规模（周） 亿美元 5.7 1.0 0.0 0.0 2024-08-262024-09-022024-09-092024-09-16 板块涨跌排序 本周房地产板块上涨6.86%，跑赢沪深300（1.32%）；地产板块PE（TTM）27.3倍，高于沪深300的10.78倍，估值处于近五年99.51%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 本周涨跌幅 6.86% 1.32% 30 25 20 15 10 房有家计煤商汽社建建非交银轻机传沪基石综纺公钢通食美环电电农国医 300 地色用算炭贸车会筑筑银通行工械媒深础油合织用铁信品容保子力林防药5 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 产金电机零属器售 服材装金运制设务料饰融输造备 化石服事饮护 工化饰业料理 设牧军生 备渔工物 2019/9/52020/9/52021/9/52022/9/52023/9/52024/9/5 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为融信中国、远洋集团、禹洲集团，排名后三为中梁控股、中骏集团控股、弘阳地产。 35% 30% 上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 32.4% 企业 事项 20.5% 越秀地产 获授3.12亿港元循环贷款 16.7% 深圳控股 拟获授最高达20亿港元的定期贷款融资，年期为36个月 1.3% 保利发展 拟将15亿公司债募集资金临时补充流动资金 融信中国 远洋集团 禹洲集团 中梁控股 中骏集团控股 -5.0% 弘阳地产 大悦城 华夏大悦城商业REIT于深交所挂牌上市 -11.1% 贝壳 旗下贝好家10.76亿摘得成都金融城三期宅地，将自