地产行业周报：楼市淡季延续调整，关注收储去库存决心

1 证券研究报告 楼市淡季延续调整，关注收储去库存决心 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年8月18日 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周重点50城新房成交套数环比微升1.3%，低基数下8月日均成交同比下降26.3%，楼市淡季延续调整。7月全国投资、开工及销售面积同比降10.8%、19.7%和15.4%。当前国内销售较高点降幅已接近海外历轮危机，进一步下行空间有限，但短期需重视二手房分流，中期尽管新房品质提升，但拿地开工骤降带来的供给收缩亦可能制约成交表现。预计市场修复将遵循“量稳-价稳-房企报表修 复-扩表-投资企稳”路径，短期楼市量价尚未企稳背景下投资端难言乐观。从近两周板块波动来看，市场对收储资金平衡、体量、价格等仍存分歧，我们认为楼市企稳需内在需求恢复和供需平衡，很难仅依靠收储来实现，但在当前楼市承压背景下，收储或是去库存唯一手段，当前多个城市已出台收储细则文件，后续是否有项目快速落地，所体现的去库存决心值得关注。维持短期适度积极观点，短期板块行情催化仍在于收储进展，即使收储最终效果不及预期，但随着各地收储落地，叠加板块当前低估值低仓位，资本市场也将有所表现；中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。 政策环境监测：成都进一步优化住房交易，广州推出4412套户籍家庭公共租赁住房。 市场运行监测：1）新房成交回升、二手房回落，后市有待观察。本周(8.10-8.16)50城新房成交1.5万套，环比升1.3%；20城二手房成交1.6万套，环比降2%。8月（截至16日）新房日均成交同比降26.3%，降幅较7月扩大24.6个百分点；二手房日均成交同比升9.4%，增幅较7月收窄24.2个百分点。2）库存环比上升，去化周期18.8个月。16城取证库存9875万平，环比升0.1%，去化周期18.8个月。3）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面2463.5万平、成交建面1606.6万平，环比降18.8%、降27.6%；成交溢价率2%，环比降2.4pct；其中一、二、三线成交建面分别占比1.2%、31.5%、67.3%，环比分别降1.6pct、降10.6pct、升12.2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行68.7亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块跌3.91%，跑输沪深300 （0.42%）；当前地产板块PE（TTM）16.03倍，估值处于近五年94.41%分位。 在拟购住房所在区（市）县范围内无房认 定为首套，有住房且正在挂牌出售的相应 核减 推出4412套户籍家庭公共租赁住房 2024年8月16日广州 2024年8月12日成都 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：新房回升、二手房回落，后市有待观察 点评：本周(8.10-8.16)50城新房成交1.5万套，环比升1.3%；20城二手房成交1.6万套，环比降2%。8月（截至16日）新房日均成交同比降26.3%，降幅较7月扩大24.6个百分点；二手房日均成交同比升9.4%，增幅较7月收窄24.2个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.12.1723.4.1723.8.1723.12.1724.4.17 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.72023.92023.112024.12024.32024.52024.7W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比上升，去化周期18.8个月 点评：16城取证库存9875万平，环比升0.1%，去化周期18.8个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.1.7 22.3.4 22.4.29 22.6.24 22.8.19 22.10.14 22.12.9 23.2.1023.4.7 23.6.2 23.7.28 23.9.22 23.11.17 24.1.12 24.3.8 24.5.3 0 24.6.28 土地：成交、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面2463.5万平、成交建面1606.6万平，环比降18.8%、降27.6%；成交溢价率2%，环比降2.4pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比1.2%、31.5%、67.3%，环比分别降1.6pct、降10.6pct、升12.2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.72023.102024.12024.42024.7W7.2922.12.1223.4.1223.8.1223.12.1224.4.12 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周 10% 150 万平百城土地成交前五城（8.5-8.11） 124 2500 2000 1500 1000 500 0 8%100 6% 4%50 2% 0%0 114113 83 70 2023.72023.102024.12024.42024.7W7.29 苏州福州泉州唐山温州 流动性环境：资金价格分化 资金价格分化。R001下行9.14BP至1.77%，R007下行0.91BP至1.87%，但14天、 1个月等期限资金价格有所提升。截至8月16日，OMO存量（MA10）余额为 5946.17亿元，较8月9日减少1500.93亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行0.91BP(%) 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/8/92024/8/16涨跌幅 （BP） 1D 1.86 1.77 -9.14 R 7D 1.87 1.87 -0.91 14D 1.88 1.90 2.06 1M 1.87 1.93 5.21 1D 1.79 1.70 -9.35 DR 7D 1.82 1.84 1.52 14D 1.84 1.89 5.04 ON 1.78 1.70 -7.80 SHIBOR 1W 1.80 1.81 1.60 1M 1.80 1.81 0.60 3M 1.83 1.84 0.45 资金价格分化（%） 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为68.7亿元，总偿还量为121.7亿元，净融资额为-53亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2425.6亿元，同比23年约增加4.15%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模约287.5亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 600 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。2024年7月海外债发行4.8亿美元。 地产海外债周发行量地产海外债月发行量 1.2 160 1.0 0.8 120 0.680 0.4 40 0.2 0.0 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 房企海外债发行规模（周） 亿美元 1.0 0.0 0.0 0.0 2024-07-222024-07-292024-08-052024-08-12 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块跌3.91%，跑输沪深300（0.42%）；当前地产板块PE（TTM）16.03倍，高于沪深300的11.52倍，估值处于近五年94.41%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 0.42% 本周涨跌幅 23 21 19 17 15 13 11 -3.91%9 7 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 银通煤传非石电环公沪家有计医汽交机建电纺食轻钢国农美综商基社建房 300 行信炭媒银油子保用深用色算药车通械筑力织品工铁防林容合贸础会筑地5 金石事电金机生 运设装设服饮制 军牧护 零化服材产 2019/8/82020/8/82021/8/82022/8/82023/8/82024/8/8 融化业器属 物输备饰备饰料造 工渔理 售工务料 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为正荣地产、*ST金科、融信中国，排名后三为新城控股、路劲、旭辉控股集团。 企业 事项 贝壳 上半年总交易额14,689亿元，存量房交易额10,238亿元，新房交易额3,871亿元 碧桂园服务 上半年预计收入209-212亿元，归母净利润13.6-15.5亿元 万科 设立22.34亿消费基础设施基金，拟收购北京、深圳两项目 中国奥园 半年净利润预计210-230亿元，债务重组助力扭亏为盈 万物云 纳入恒生综合指数，9月9日起生效 中国金茂 预计上半年公司所有者应占溢利同比升约130% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 8.6% 7.7% 6.7% 正荣地产 *ST金科 融信中国 新城控股 旭辉控股集团 -8.7% -8.8% -9.1% 路劲 1）楼市修复不及预期风险； 2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形； 3）房地产行业短期波动超出