地产行业周报：深圳发布收储通告，关注各地落地进展

证券研究报告 深圳发布收储通告，关注各地落地进展 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年8月11日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周重点50城新房成交套数环比降35.9%，低基数下8月（截至9日）日均成交同比降25%，政策效应减弱叠加市场淡季，成交有所降温。再次强调若居民购房低于预期，政府收储为去库存唯一出路，“7.30”政治局会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房；本周深圳发布收储通告，收储提速预期升温，我们认为是否有充足合适房源或为影响实际落地规模关键之一，从深圳等城 市收储方案来看，大多要求整栋或整单元未售、可封闭管理的现房；但考虑国内预售制度，即使近年楼市降温，项目到竣工或多或少部分已售，是否存在充足未售整栋/整单元现房值得关注。目前市场整体对收储执行及实际效果预期仍偏低，我们认为收储不会一蹴而就，随着各地收储细则发布到实际收购落地，均会对收储行情形成催化；退一步讲，即使收储最终效果不及预期，但短期随着各地收储落地，叠加板块当前低估值、低仓位，资本市场也会有表现，关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。 政策环境监测：深圳安居集团发布征集通告，收购商品房用作保障房。 市场运行监测：1）季节性因素叠加政策效力趋缓，成交环比下降。本周(8.3-8.9)50城新房成交1.5万套，环比降35.9%；20城二手房成交1.7万套，环比降4.3%。8月（截至9日）新房日均成交同比降25%，降幅较7月扩大23.7个百分点；二手房日均成交同比升14.3%，增幅较7月收窄19.4个百分点。2）库存环比下降，去化周期18.8个月。16城取证库存9870万平，环比降0.8%,去化周期18.8个月。3）土地成交回落、溢价率回升，一线占比提高。上周百城土地供应建面3035.7万平、成交建面2203.2万平，环比降3.5%、降15.6%；成交溢价率4.3%，环比升0.6pct；其中一、二、三线成交建面分别占比5.8%、33%、61.2%，环比分别升5.6pct、降1.4pct、降4.2pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行131亿元，无海外债发行。2）地产股：本周房地产板块涨3.26%，跑赢沪深300（-1.56%）；当前地产板块PE（TTM）16.68倍，估值处于近五年96.79%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 拟推出配售型保障房，90平米以下封闭管 理，特定人才享优待 深圳安居收购商品房用作保障房，主力户 型65平方米以下，优先选取整栋或整单元 未售、可实现封闭管理的楼栋项目 2024年8月9日深圳 2024年8月7日广州 南海诸岛 偏松偏紧中性 城市 征集原则 征集主体 征集对象 征集用途 征集范围 房源条件 价格要求 广东深圳 市场化、法治化 深圳安居集团 商品房性质的住宅、公寓、宿舍等 保障性住房 深圳市（不含深汕特别合作区）范围内 1.位置合适。处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势。2.户型面积合适。原则上项目 （房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以 下）要求。3.生活便利。周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。4.手续齐全。拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。 —— 广东广州 市场化 商品房 安置房源 增城区新塘镇 房源已取得预售许可证、满足签约条件和项目安置需求量，总建筑面积不低于2.07万平方米，户型面积段必须能组合出72个280平方米、2个270平方米的安置指标 房源交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成 本” 河南郑州 —— 郑州城发 商品房（含公寓） 保障性住房 1.在郑州市四环线范围内；2.布局合理，达到职住平衡合理状态；3.交通便利、配套完善；4.整栋未售，可实现封闭管理，整院优先；5.四证齐全，满足金融机构贷款要求；6.优先考虑收购知名房企开发高质量 项目，确保拟收购项目房屋品质 —— 云南昆明 市场化、法治化 市属国有企业 已建成未出售商品住房 保障性住房 昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡 区 1.房源所属项目已取得竣工验收备案证明。2.房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房。3.房源权属清晰且可交易。4.房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比。5.优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院。 —— 云南临沧 法制化、市场化 国有企业（条件暂定） 商品房 保障性住房 临沧市各县（区）城市及孟定镇 1.收购房源原则为单套建筑面积120平方米及以下的已建成未出售商品房;2.收购房源优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院；3.收购房源产权清晰可交易;4.收购房源后需简约装修、配备简单家具，实现“拎包入住”，只能出租，不能销售;5.房源所属项目周边交通 便利、人流和配套设施基本成熟，满足一定车位比。 —— 城市 征集原则 征集主体 征集对象 征集用途 征集范围 房源条件 价格要求 云南大理 市场化、法治化 州内国有企业 已建成未出售商品住房 保障性住房 大理市（含大理经开区）、祥云县 1.所属项目已取得竣工验收备案证明；2.单套建筑面积144平方米及以下的商品住房；3.权属清晰且可交易；4.优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院。 双方协商价款及合作方式（全资或合作运营） 广东惠州 市场化、法治化 政府选定的专业化国有企业 已建成未出售的商品房 保障性住房 惠州市域内7个县（区）中心区域 一是资产负债和法律关系清晰。二是已取得竣工验收备案证明。三是面积在120平方米以下。四是房源权属清晰可交易。五是房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比。六是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。 合理价格收购 （以同地段保障性住房重置价格 为参考上限） 广东江门 市场化、法治化 县两级国有企业 已建成未出售的商品房 保障性住房 1.房源所属项目资产负债和法律关系清晰；2.房源所属项目已取得竣工验收备案证明；3.房源单套建筑面积在120平方米及以下；4.房源权属清晰可交易；5.房源所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；6.优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。 合理价格收购 （以同地段保障性住房重置价格 为参考上限） 山东烟台 存量商品住房 保障性住房 房源 芝罘区、莱山 区 原则上以整幢作为基本收购单位，房源单套建筑面积应符合以下条件：1.转为保障性租赁住房的，建筑面积在70平方米以内；2.转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主，最大为120平方米。存量商品住房应为已建成项目，有齐备的开发建设、竣工手续，并搭配适量比例的待售 车位。房源应具备交通便利、配套设施较齐全等条件。 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限 河南新乡 市属国有企业 已建成存量商品房（含公寓） 保障性住房 新乡市城市总体规划建设用地范围环线内 原则上以楼栋为基本单位,整栋楼收购。收购房源严格限定为房地产企业已建成未出售的存量商品房(含公寓),相关手续齐备，可以办理不动产权证书，且房源所属企业资产负债和法律关系清晰。单套建筑面积以90(含)平方米以下为主(比例为70%),最大户型建筑面积120(含)平方米，处于交 通便利、配套设施较为齐全的区位。 收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本、建安成本(含装修、智慧化建设)，加不 超过5%的利润 成交：季节性因素叠加政策效力趋缓，环比下降 点评：本周(8.3-8.9)50城新房成交1.5万套，环比降35.9%；20城二手房成交1.7万套，环比降4.3%。8月（截至9日）新房日均成交同比降25%，降幅较7月扩大23.7个百分点；二手房日均成交同比升14.3%，增幅较7月收窄19.4个百分点。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.12.1023.4.1023.8.1023.12.1024.4.10 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% -80% 2023.72023.92023.112024.12024.32024.52024.7 2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期18.8个月 点评：16城取证库存9870万平，环比降0.8%，去化周期18.8个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.12.31 22.2.25 22.4.22 22.6.17 22.8.1222.10.7 22.12.2 23.2.3 23.3.31 23.5.26 23.7.21 23.9.1523.11.10 24.1.5 24.3.1 0 24.4.2624.6.21 土地：成交回落、溢价率回升，一线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3035.7万平、成交建面2203.2万平，环比降3.5%、降15.6%；成交溢价率4.3%，环比升0.6pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比5.8%、33%、61.2%，环比分别升5.6pct、降1.4pct、降4.2pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.62023.92023.122024.32024.6W7.1522.12.523.4.523.8.523.12.524.4.5 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周 10% 8% 6% 4% 2% 0% 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（7.29-8.4） 126126 99 7067 2023.62023.92023.122024.32024.6W7.15 合肥杭州苏州无锡重庆 流动性环境：资金价格基本上行 资金价格基本上行。R001上行21.07BP至1.86%，R007上行7.03BP至1.87%。截至8月9日，OMO存量（MA10）余额为7447.1亿元，较8月2日减少2225.5亿元。OMO存 量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行7.03BP(%) 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存