地产行业周报：稳楼市决心空前，疏通城改与收储堵点为关注重点

证券研究报告 稳楼市决心空前，疏通城改与收储堵点为关注重点 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年12月15日 1 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：短期楼市成交有望维持高位。本周重点50城新房成交环比降5.9%，12月（截至13日）日均成交同比升12.9%，环比升4.7%， 考虑上年12月基数较低、年末房企业绩冲刺、供应增加下，短期核心城市成交有望维持高位。 稳楼市决心空前，疏通城改与收储堵点为2025年关注重点。继政治局会议明确稳楼市后，经济工作会议关于地产“持续用力”、“加力实施”等表述前所未有，均凸显中央推动房地产市场止跌回稳的决心。预计城中村改造和收储仍将是2025年政策重点，但城改需关注货币化安置资金来源，收储仍存在资金打平、房源匹配、资金规模等堵点，后续政策优化值得关注。 关注降息进展及居民收入预期变化。中央经济工作会议明确2025年要保持经济稳定增长，促进居民收入增长和经济增长同步，同时强调积极的财政政策和适度宽松的货币政策，适时降准降息。从剔除CPI的实际房贷利率来看，2024Q3为2.83%，明显高于2010Q4 （0.64%）、2020Q1（0.63%）和2022Q3（1.67%）。若房贷利率持续下滑与居民收入预期改善，将带来居民整体购房意愿及能力提升，加快楼市止跌回稳。 维持板块积极观点。建议投资者关注中线布局，回归企业质地本身，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：政治局会议&中央经济工作会议表态实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市。 市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。本周（12.7-12.13）50城新房成交2.9万套，环比降5.9%；20城二手房成交2.5万套，环比降16.6%。12月（截至13日）重点50城新房日均成交同比升12.9%，环比升4.7%；重点20城二手房日均成交同比升71.8%，环比升26.7%。2）库存环比持平，去化周期17.6个月。16城取证库存9605万平，环比持平，去化周期17.6个月。3）土地成交回升、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面4997.1万平、成交建面5265.4万平，环比降37.4%、升2.4%；成交溢价率5%，环比降 1.2pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.1%、24.3%、72.6%，环比分别降0.2pct、降2.3pct、升2.5pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行89.7亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌1.85%，跑输沪深300（-1.01%）；当前地产板块PE（TTM）42倍，高于沪深300的12.66倍，估值处于近五年98.6%分位。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年12月9日中央 政治局会议：稳住楼市股市，稳定预期、 激发活力 2024年12月12日中央 中央经济工作会议：实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：环比回落，后市有待观察 点评：本周（12.7-12.13）50城新房成交2.9万套，环比降5.9%；20城二手房成交2.5万套，环比降16.6%。12月（截至13日）重点50城新房日均成交同比升12.9%，环比升4.7%；重点20城二手房日均成交同比升71.8%，环比升26.7%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.2.1123.6.1123.10.1124.2.1124.6.1124.10.11 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.122024.22024.42024.62024.82024.102024.12W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比持平，去化周期17.6个月 点评：16城取证库存9605万平，环比持平，去化周期17.6个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.3.4 22.5.6 22.7.8 22.9.9 22.11.11 23.1.13 23.3.24 23.5.26 23.7.28 23.9.29 23.12.1 24.2.2 24.4.5 24.6.7 24.8.9 0 24.10.1124.12.13 土地：成交回升、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面4997.1万平、成交建面5265.4万平，环比降37.4%、升2.4%；成交溢价率5%，环比降1.2pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比3.1%、24.3%、72.6%，环比分别降0.2pct、降2.3pct、升2.5pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.112024.22024.52024.82024.11W11.2523.1.3023.6.3023.11.3024.4.3024.9.30 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 400 300 200 100 0 万平百城土地成交前五城（12.2-12.8） 316 274 163145143 2023.122024.32024.62024.9W11.11W12.2 重庆贵阳常州洛阳宿迁 流动性环境：资金价格多数上行 资金价格多上行。R001下行1.49BP至1.63%，R007上行6.87BP至1.91%。截至12月13日，OMO存量（MA10）余额为6468.3亿元，较12月6日减少6567亿元。OMO存量 衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行6.87BP(%) 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 2021202220232024 资金价格多数上行（%） 2024-12-62024-12-13涨跌幅 （BP） 1D 1.65 1.63 -1.49 R 7D 1.84 1.91 6.87 14D 1.88 1.93 5.31 1M 1.87 2.00 12.20 1D 1.49 1.42 -7.73 DR 7D 1.66 1.69 2.61 14D 1.80 1.86 6.35 ON 1.48 1.40 -7.40 SHIBOR 1W 1.69 1.76 7.20 1M 1.71 1.71 -0.10 3M 1.76 1.74 -2.00 8 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比下降、净融资环比下降 本周境内地产债发行量环比下降、同比上升，净融资额环比下降、同比上升。其中总发行量为89.7亿元，总偿还量为106亿元，净融资额为-16.3亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付规模总共2656.77亿元，同比23年约增加5.69%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模约321.13亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 600 亿元 总偿还量 到期+提前兑付 500 400 300 200 100 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 0 房企海外债发行 本周无房企海外债发行；11月房企海外债发行0.05亿美元。 地产海外债月发行量 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 160 120 80 40 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块下跌1.85%，跑输沪深300（-1.01%）；当前地产板块PE（TTM）42倍，高于沪深300的12.66倍，估值处于近五年98.6%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 本周涨跌幅 -1.01% -1.85% 50 45 40 35 30 25 20 15 商纺传社轻美食农通建家汽综电交基公银石国机钢有医建沪煤环计房电非10 300 贸织媒会工容品林信筑用车合子通础用行油防械铁色药筑深炭保算地力银 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 零服服制护饮牧材电售饰务造理料渔料器 运化事输工业 石军设化工备 金生装 属物饰 机产设金 备融 5 2019/12/42020/12/42021/12/42022/12/42023/12/42024/12/4 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为大悦城、佳兆业集团、融信中国，排名后三为金地集团、时代中国控股、华夏幸福。 20% 15% 10% 5% 0% 上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项 企业 事项 14.04% 华发股份 拟发行55亿元可转换公司债，华发集团认购27.5亿 9.27% 6.90% ESR 昆山三个物流项目独立上市确定发售价，募资21.02亿元 万科 获邮储银行提供10.5亿元贷款 粤海投资 拟以实物分派方式剥离粤海置地 大悦城 佳兆业集团 融信中国 金地集团 -7.8% 时代中国控股 华夏幸福 招商蛇口 1-11月签约销售金额1890.63亿元，近期新增两个项目 -10.3% 龙湖集团 前11月合同销售金额930亿元，经营性收入243.6亿元 新城控股 前11月销售金额369.63亿，租金收入108.64亿 -15.8% 保利发展 保利集团增持计划已