月酝知风之地产行业：拿地收缩逐步影响供应，关注销售及收储进展
证券研究报告 拿地收缩逐步影响供应，关注销售及收储进展 月酝知风之地产行业 地产行业月报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年7月15日 请务必阅读正文后免责条款 本月观点：7月15日党的三中全会召开，市场预期与地产相关或更多在构建“市场+保障”供给体系等长效机制内容，月末政治局会议对于地产看法或更值得关注，考虑“5.17”政策力度已较大，短期政策关注点仍在于现有政策的落地（收储）进展；销售端来看，随着传统淡季到来，近期重点城市成交略有降温，但低基数下7月（前12日）50城新房成交同比转正，关注7月全月重点城市同比转正可能性。投资建议方面，7月板块结束5月末以来的调整，但整体仍呈现波动，反映市场对收储推进进度及超重磅政策预期偏弱，维持短期可适度积极的观点：1）板块已回撤至4月低点、2）较低持仓、3）市场对销售预期偏弱，但7月低基数下重点城市新房销售存在转正可能性、4）重点城市二手房挂牌量未进一步上升、5）业绩压力释放。中期来看，板块趋势行情仍有待楼市量价企稳。个股建议关注积极优化土储、具备基本面支撑、估值修复空间仍大的优质房企如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域龙头。 政策：住建部再提收储，地方进入政策观察期。2024年6月涉房类政策20项，其中偏松类政策18项。住建部再提收储，18条政策措施盘活房地产 存量土地，北京跟进“517”新政，多地出台“以旧换新”及收储计划，整体6月地方政策出台频率有所放缓，进入政策观察期。 资金：H1开发到位资金中国内贷款同比降幅收窄，居民新增存贷款均减少。2024H1居民新增存贷款同步较上年减少或与提前偿贷“去杠杆”有关。2024H1房企境内信用债发行额同比下滑15.5%，H1融资政策主要聚焦于银行信贷端（“白名单”机制、经营性物业贷），尽管总融资规模仍处下降通道，但H1开发到位资金中国内贷款同比降幅有所收窄。往后看，三季度仍有偿债高峰，到期债务仍有压力。 楼市：6月推盘“提质缩量”，低基数下7月以来成交同比转正。虽恰逢传统营销旺季，未出现往年6月因房企冲刺年中业绩带来的供应高峰，房企采用“提质缩量”策略，6月35城商品房平均批准上市面积32.9万平米，环比降7.8%，土地供给缩量带来的新房项目供应趋缓现象逐步显现；7 月（截至12日）50城新房日均成交环比降17.1%，同比升5.9%；重点20城二手房日均成交环比升7.6%，同比升48.5%，表现好于新房。 地市：土拍规则持续优化，Q2以来热度降低。年初热点城市优质地块热度较高，二季度以来房企举牌意愿降低，土地成交溢价率呈下行趋势，仅少数地块尚能拍出高溢价。根据中指院统计，2024H1一线城市成交楼面均价同比上涨12.5%，二线、三四线城市同比分别下跌8.9%、15.2%，更多是结构性变动，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重近6成；土拍规则方面，多地放松“70/90”政策并调整溢价率上限要求。 房企：百强销售弱复苏，H1拿地强度同比下滑。克而瑞百强房企1-6月累计销售金额同比下滑41.8%，销售面积同比下滑42.8%，累计降幅分别较 上月收窄4.2pct、3.4pct；6月单月销售金额同比下滑21.8%，销售面积同比下滑25.6%，降幅分别较上月收窄13.6pct、10pct，考虑上年7-8月 为全年低点，预计7月单月同比降幅或延续收窄。上半年50强房企整体拿地销售金额比24%、拿地销售面积比32.2%，同比下降5.7pct、3pct。 板块表现：6月申万地产板块跌13.47%，跑输沪深300（-3.3%）：截至2024年7月12日地产板块PE（TTM）16.43倍，估值处于近五年96.63%分位。 风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销 报告主要观点： 房价、房贷利率从高点回落降低购房总成本，降首付比例、减税费降低购房一次性支出压力：根据贝壳数据监测，截至 2024.5重点城市二手房价格均从2021年以来高点回落，平均跌幅-28.1%，其中一线、二线、三四线降幅分别为-26.7%、 -25.9%、-32.7%；房贷利率持续下行，自2019年LPR机制改革以来，5年期以上LPR从4.85%（2019.8）下行至3.95% （2024.6），多数城市已取消房贷利率下限；贝壳统计主流城市二套房贷利率已回落至4%以内。当前国内执行首付比例低于过往周期，多地出台居民换购退个税、增值税免征年限“5改2”、契税减免等举措，减缓居民购房一次性支出压力。本篇报告我们对于总价1000万、500万两个价格段房产进行购房成本变化的敏感性分析涉及首付、房贷利率、税费等方面。 以高点总价500万、1000万房产做房价下跌的购房成本敏感性分析，政策组合拳已显著降低居民购房成本。我们以首套 贷款年限30年、等额本息、仅考虑商贷、高点税费“增值税（5%全额缴纳）+契税（1%，按首套房普通住宅计）+个税 （1%）”VS当前税费“一半契税（0.5%）”为假设条件：如高点总价500万、1000万房产，房贷利率从5.74%降至3.45%，首付比例从30%分别降至15%、20%，若按房价不跌测算，月供分别下降1437、5105元，对应总购房成本分别-17%、-19%；若按房价下跌10%计算，月供分别下降3333、8675元，对应总购房成本分别-26%、-27%。首付比例下降之后，居民还贷压力不增反降，亦佐证当前政策组合拳降低居民购房成本诚意，若考虑公积金组合贷，叠加各地上调公积金贷款额度、下调公积金贷款利率，实际节约成本可能更高。 更多报告内容参见：《地产杂谈系列之五十六：政策组合拳下购房成本节约几何》 报告主要观点： 国内家电市场步入成熟期，出海发展大势所趋。我国传统家电市场已步入成熟期，2023年家电和音像器材类零售额8719亿元，较2017年历史高点下滑7.8%。往后看，空调保有量仍具提升空间、尤其农村户均仅1.1台，而冰箱/洗衣机/彩电已达户 均1台，未来增长主要在产品升级带来价格提升。另外白电格局稳固，空调、洗衣机均为双寡头，冰箱为一超多强，份额提升空间有限。小家电品类多、渗透率低，成长性良好，但对家电龙头而言发展空间有限。更重要的是，国内家电产业链配套完善，龙头在规模化、研发制造、渠道管理与营销方面优势强大，出海发展乃是大势所趋。 全球家电空间广阔，市占率与渗透率均具提升空间。2009-2023年全球家电零售规模从3077亿美元升至5287亿美元，CAGR为 3.9%。其中，亚洲/北美/西欧为家电主要消费市场与进口地区，2023年中国/亚太（不含中国）/北美/西欧/澳洲/东欧/拉 美/中东与非洲2023年家电市场规模分别占24%/17%/23%/18%/2%/4%/7%/5%；从近五年规模增速看，东欧/拉美/中东与非洲/东南亚与南亚增速居前。目前欧美市场家电渗透率高、更新需求居多，居民倾向于品牌消费，市场整体平稳增长。新兴市场在经济增长较快、家电渗透率不高等背景下具备较大发展空间。从竞争格局看，亚太市场中国品牌份额较高，欧美以本土品牌为主、集中度相对不高，中国品牌在欧美及新兴市场具备较大发展空间。 我国家电出口蓬勃发展，出口增长从亚欧美到新兴市场。2022年中国家电出口额占全球家电出口额比重为42%、连续三年超 过40%。2023年我国空调/冰箱/洗衣机出口量分别是2008年的1.2倍/2.7倍/1.9倍，三大白电全球产能超9亿台，中国占全球 份额65.5%。从出口地区看，家电主要出口至亚欧美，近年因中美贸易摩擦、新兴市场需求向好等，东盟/拉美/非洲/中东等新兴市场增长更具弹性。从出口品类看，以传统家电为主、增长整体良好，同时环境/厨房/护理类小家电多点开花。2023年SW家电板块海外收入共5172亿元，占总收入的36%；其中美的/海尔/海信家电/格力/海信视像海外收入居前，占总营收比重为41%/52%/33%/12%/46%；德业/宏昌/极米/星帅尔/九阳过去5年海外收入增速居前，CAGR超过50%。 从出海代工到自主品牌崛起，龙头企业厚积薄发。尽管国内家电产品占全球份额高，但自主品牌占比低、多以代工为主、 盈利偏弱。一方面因欧美成熟市场本土品牌接受度高、品牌切换难，另一方面存在营销渠道壁垒。从出海发展领先的企业 经验看，一是借助收并购，海尔/美的/海信等龙头通过收购海外成熟品牌及其渠道资源快速切入当地市场，同时通过收购整合与自主建设在海外布局产能基地；二是大力营销，海信/TCL等龙头频繁赞助国际顶级赛事，积极提升国际形象；三是许多小家电龙头具备较强产品设计研发实力，借助快速发展的电商渠道，自主品牌出海发展亦快。 据不完全统计，2024年6月涉房类政策（含中央及地方）20项，其中偏松类政策18项。 住建部再提收储，18条政策措施盘活房地产存量土地。此前央行设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障房，预计带动银行贷款5000亿元，收储未售新房已经成为去库存重要模式之一，郑州、重庆等地跟进出台细则。后续政策落地效果一是取决于收购价格，二是多数核心城市租金收益率较低，是 否需要配合贴息等实现收益平衡。此外多地出台以旧换新、非居改租等举措，统筹消化存量住房。 涉房类政策以偏松政策为主中央层面主要政策、会议 70项 60 50 40 30 20 中性偏松 56 39 偏紧 2023 时间 文件/会议/出台部门名称 主要内容 6月21日 住建部收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议 推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性 住房工作 6月24日 自然资源部开展妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训 18条政策措施盘活房地产存量土地 2024 1025 9 0000 2929 000 2119 00 27 30 141918 00000 6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月 5月深圳、上海、广州出台新政后，北京跟进落地，涉及首付比例、房贷利率等；珠海全域取消限购，多地出台“以旧换 新”及收储计划。5月楼市重磅政策密集出台，6月地方政策出台频率有所放缓，进入政策观察期。 近期地方楼市调控政策汇总 时间 城市 主要内容 6月5日 南昌 取消首套、二套住房商贷利率下限。首套商贷最低首付款比例不低于15%，二套商贷最低首付款比例不低于25%。家庭成员在拟购房所在县区名下无成套住房的，不论是否存在未结清贷款，均按首套住房执行住房信贷政策 6月12日 桂林 桂林市促进住房“以旧换新”工作按照“政府政策支持、职能部门监督、行业组织协调、专业机构参与、市场开放运作”的原则稳步推进实施。促进住房“以旧换新”工作分两阶段进行：第一阶段是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“以旧换新”。政策执行期:发文之日起至2024年12月31日。第二阶段：在第一阶段的基础上，增加国有企业收购二手住房的方式，促进群众通过“以旧换新”购买改善性新建商品住房。政策执行期：2024年9月1日至2024年12月31日。 6月13日 苏州 购房者在苏州已有房产的情况下，跨区购买新房时，仍可按照首套房的标准申请公积金贷款，并享受5年期以上首套最低利率2.85% 6月17日 惠州 拟回购商品房用作保障性住房，征集时间6月17日至7月17日 6月18日 南昌 借款人及共同借款人在购房所在地购买唯一住房时，将执行首套住房贷款政策；购买第二套住房时，执行二套住房贷款政策。此外，不再向购买第三套及以上住房，或已使用过两次及以上住房公积金个人住房贷款的借款人及共同借款人发放贷款。 6月20日 珠海 横琴粤澳深度合作区全面取消商品住房限购，购房无需审核资格且不限售 6月26日 北京 首套房贷
