核心观点
10 月 70 城二手住宅和新建商品住宅价格环比跌幅收窄，一线城市二手房价格强势逆转，显示积极信号。销售方面，全国商品房销售同比降幅显著收窄，十一假期后 30 城日均销售套数稳定在 3000 套以上，政策释放“止跌回稳”信号后市场出现积极变化。投资端，10 月房地产开发投资完成额降幅扩大，但资金来源降幅收窄，主要受销售端企稳回升支撑，定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅显著收窄。施工方面，新开工和施工面积同比双位数下降且降幅扩大，竣工面积降幅收窄。土地市场不乐观，10 月土地成交面积同比双位数下降，楼面均价下滑。政策端，财政部等三部门发布税收优惠政策，有助于推动刚性和改善性住房需求释放。
关键数据
- 价格：70城二手住宅价格环比跌幅 0.48%（较上月收窄 0.45 百分点），8城上涨、3城持平、59城下跌；一线城市环比上涨 0.4%（北京、上海、深圳分别为 1.0%、0.2%、0.7%），二三线城市环比下跌 0.4% 和 0.6%。新建商品住宅价格环比下跌 0.51%（跌幅收窄 0.2 个百分点），63 城下跌；一线城市环比下跌 0.2%（北京和广州下跌 0.7%，上海和深圳上涨 0.3% 和 0.1%），二三线城市环比下跌 0.5%。同比方面，二手住宅价格下跌 8.94%，新建商品住宅价格下跌 6.22%。
- 销售：10 月销售面积 7646.2 万平方米（同比降 1.6%），销售额 7974.9 亿元（同比降 1.0%）。30 城日均成交套数 2946 套（同比降 3.6%），环比增长 43.6%，十一假期后大体稳定在 3000 套以上。
- 投资：10 月房地产开发投资完成额 7628.6 亿元（同比降 12.3%），1-10 月累计降 10.3%。资金来源 8336.8 亿元（同比降 10.8%），其中定金及预收款、个人按揭贷款降幅分别收窄 22.4 个百分点和 17.2 个百分点。
- 施工：新开工 5175.9 万平方米（降 26.7%）、施工 4691.8 万平方米（降 35.0%）、竣工 5179.2 万平方米（降 20.2%）。1-10 月累计降幅分别为 22.6%、12.4%、23.9%。
- 土地市场：10 月成交土地规划建筑面积 3638.1 万平方米（降 24.2%），总价 1885.3 亿元（降 37.7%），楼面均价 5182 元/平方米（环比一二线城市下降，三线城市上涨）。
研究结论
9 月 26 日政治局会议提出“止跌回稳”后，市场出现边际改善，但 11 月 1-18 日 30 城日均成交套数较 10 月有所下滑。政策端税收优惠有助于需求释放，但房贷利率仍是关键，后续企稳回升依赖实际房贷利率进一步下调。
