住宅地产行业简析报告

我国房地产市场现状与发展趋势

1. 房地产行业回归居住属性

• 背景：2023年7月以来，中央政治局会议提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，表明需求侧限制性政策将逐步放宽，基础性制度面临修正。
• 政策：2023年，中央经济工作会议、两会和政治局会议多次提及“房住不炒”，但未再提及“房住不炒”这一概念。

2. 防范化解房地产风险

• 重要性：二十届三中全会首次将“防范化解房地产风险”纳入公报，强调中央对房地产问题的高度关注。
• 发展方向：租购并举，即“保障房+商品房”的新模式。
• 供给端：加大保障房建设，改革预售制度，关注土地制度改革。
• 需求端：推进城乡融合发展，加快市民化进程，释放潜在需求；限制性政策有望逐步放开。

3. 住房市场或将出现缩量趋势

• 预测：中国城镇化率偏低，人口持续增长，GDP增速维持在5%左右，住房改善需求依然存在，但预计2024-2027年面积增速基本稳定，2028年后进入负增长，2030年总量下滑至2023年的78%。

4. 房地产库存处于历史高峰

• 现状：房地产长期库存因未开工土地库存长期累积处于历史高位，实际与市场、价格波动关联不大。
• 对策：需要新的土地出让制度来规范，一线城市短期库存去化周期约15个月，二线和三四线城市超过20个月。

5. 保障性住房建设助力盘活房企存量土地

• 措施：自然资源部提出合理控制商品房去化周期，支持地方以合理价格收回闲置土地用于保障性住房建设。
• 成效：有利于盘活房企存量土地，缓解资金压力。

6. 高线级城市逐步放松限购

• 进展：4月以来，多个城市取消或放宽限购政策，如长沙、成都、西安、杭州全面取消限购，北京允许符合条件的家庭在五环外新购1套商品住房。

7. 一二线城市政策进一步优化调整

• 成效：2024年1-4月，59个城市新房月度成交面积同比下跌，但跌幅收窄，预计二季度降幅仍较大。

8. 三四线城市新房销售下滑有限

• 趋势：尽管短期内销售规模仍处于低位，但高基数影响逐渐减弱，预计二季度销售面积同比降幅收窄。

9. 房价跌幅环比收窄

• 新房：一线城市新房价格连续下跌9个月，6月环比跌幅收窄；二线城市连续下跌12个月，跌幅持平；三线城市连续下跌13个月，6月环比跌幅收窄。
• 二手房：一线城市二手房连续下跌9个月，6月环比跌幅显著收窄；二三线城市环比跌幅持续，但有所收窄。

10. 居民购房成本下降

• 措施：央行取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
• 效果：首套和二套房5年以上公积金贷款利率分别降至2.85%、3.325%，创下历史新低。

11. 拿地数量决定房企未来销售规模

• 分析：在手土储决定房企未来2-3年的开发和销售，新增货值的市占率和销售市占率的差值可以预测未来销售市占率的提升空间。
• 案例：部分房企毛利率提升空间大，如保利发展、绿城中国等。

12. 二手房成为住宅市场主力

• 原因：新房市场的部分需求需要二手房置换链条通畅。
• 国际经验：借鉴发达国家经验，未来二手房将成为住宅市场供应和成交的主力。

13. 房地产政策节奏仍值得期待

• 政策：“517新政”是本轮周期的重大转变，政策方向明确，未来将从提升居民购房能力和去库存两方面发力。
• 预期：未来政策将更加注重提升居民购房能力和控制资产价格，防止风险扩散。

14. 住宅地产行业面临的五大挑战

• 调控房价：限购政策增加了显性的购房门槛。
• 金融贷款：房地产开发商信用风险高，金融机构放款意愿低。
• 市场消化能力：市场消化能力偏弱，高库存压力亟待解决。
• 房产变现：