嘉世咨询《2024住宅地产行业简析报告》PDF版

住宅地产 行业简析报告 版权归属上海嘉世营销咨询有限公司商业合作/内容转载/更多报告 01.房地产行业将更多回归居住属性 •我国的房地产市场此前出现泡沫化迹象，带来诸多民生问题，包括房价高企令居民的刚改需求难以得到完全满足，对居民消费形成挤出效应，不利于扩大内需等。 •2023年7月以来，从2016年开始提出的“房住不炒”在重大会议中均未再涉及。取而代之的是2023年7月中共中央政治局会议的“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的方向判断。这代表需求侧方面此前不适应市场变化的限制性政策会逐步被打开，不再适应新形势的基础性制度面临更大程度修正。 重大会议关于“房住不炒”的主要论述 行业定位 “房住不炒” 中央经济工作会议 两会 政治局会议(4月） 2016 涉及 不涉及 - 2017 - 提法:坚持住房的居住属性 - 2018 涉及 涉及 - 2019 涉及 - 涉及 2020 涉及 涉及 涉及 2021 涉及 涉及 涉及 2022 涉及 涉及 涉及 2023 - 未来工作指导中不涉及，五年工作总结中涉及 涉及 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 02.三中全会首提防范化解房地产风险 •7月18日二十届三中全会闭幕，全会审核通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。本次会议首次将“防范化解房地产风险”写入公报中，说明中央高度重视当前房 地产问题。 •在后续新闻发布会及《决定》中，中央指明未来房地产发展方向是租购并举，即“保障房+商品房”的新模式。 •在供给端：保障房加大建设及供给；商品房鼓励建设高品质好房子，改革预售制度；关注土地制度改革进程，或对后续房地产供应产生深刻影响。 •在需求端：推进城乡融合发展，加快市民化进程，释放潜在需求；充分支持多样化改善性需求，限制性政策有望逐步放开。 二十届三中全会精神的新闻发布会上，涉及房地产的相关表述 影响大调整中当前状况后续工作空间大 我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。 当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程。 近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和优化增量相结合,进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。 下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。 我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 03.住房市场或存在缩量趋势 •中国城镇化率偏低、人口仍然持续增长、GDP增速维持在5%左右，住房改善需求仍然存在，人均居住面积还有提升空间。 •不考虑政策调控挤压需求延后满足的影响，城镇化进程对冲人口增速下行，预计2024-2027年面积增速基本保持稳定，2028年进入负增长。2030年总量下滑至2023年的78%。 住房市场需求预测 141500 141000 140500 140000 139500 139000 138500 人口增长 总人口（万人）人口增长（%） 0.20% 0.10% 0.00% -0.10% 80000 60000 40000 20000 0 新增住房需求 新增住房面积（万平）城镇化新增人口占需求比例（%） 20202021202220232024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E 住宅成交面积 住宅成交面积（万平）住宅成交面积增速（%） 60% 40% 20% 0% 138000 137500 137000 136500 20202021202220232024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E -0.20% -0.30% -0.40% 200000 150000 100000 50000 0 20202021202220232024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 04.房地产库存处于历史高峰 •房地产长期库存由于未开工土地库存的长期累积持续处于攀升状态，目前处于历史高峰，实际与市场、价格波动相关性不大。要解决地方政府供地冗余导致的长期库存积压问题，需要新的土地出 让制度来规范。 •当前一线城市短期库存去化周期15个月，二线、三四线城市短期库存去化周期均超过20个月，一线仍具备相对好的市场基础，销售动力不足带来的库存问题需要精细化需求侧政策持之以恒、高能级向低能级城市传导的方式去解决。 分线城市库存结构（亿平）（截至24M4）截至24M4全国及分线城市商品住宅口径房地产库存结构 土地库存开工未取证库存短期库存 0.1 0.6 0.5 13.2 3.0 4.6 51.4 6.3 12.2 一线城市二线城市三线城市 100.0 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 长期库存（亿平）中期库存（亿平）短期库存（亿平） 长期库存去化周期中期库存去化周期短期库存去化周期 全国住宅一线城市二线城市三四线城市 160.0 140.0 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 05.保障性住房建设有利于盘活房企存量土地 •4月30日，自然资源部提到要严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。此外，支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于 保障性住房建设。此举有利于盘活房企存量土地，缓解房企资金压力。 •住建部和金融监管总局于1月发布建立城市房地产融资协调机制，各地积极跟进落实，保交房节奏有望加快。截至5月16日，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。 《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》 核心要点 主要内容 合理控制新增商品住宅用地供应 （1）商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下; （2）商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。 继续大力支持保障性住房用地的供应 各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。 严格执行住宅用地收回的有关要求 对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 06.高线级城市逐步放松限购 •4月以来，二线城市中的长沙、成都、西安、杭州宣布全面取消限购，不再审查购房者资格；北京允许已经达到限购套数的家庭或个人在五环外新购1套商品住房；天津取消对限购区域内120平米 以上的限购。 •5月以来，一线城市中的深圳分区优化限购政策，缩短社保缴纳年限并放松二孩家庭限购；上海和广州大幅放松限购政策。目前仅剩北京尚未在5.17会议后调整楼市政策。 上海5.27楼市新政调整前后对比4月以来各城市限购政策调整情况 政策类型 调整前 调鏊后 限购 社保要求 非沪籍5年(新城以及南北转型等重点区域人才为3年，临港人才为1年) 非沪籍3年(新城以及南北转型等重点区域人才为2年，临港人才为1年) 限购区城 非沪籍:外环外新房+外环外二手房;人才购房:所在产业区内 非沪籍:外环外新房+全市二手房; 人才购房:所在行政区内; 限购套数 本地:家庭2套、单身1套外地:家庭和单身均1套 在此前基础上，多子女家庭可增购1套(包括本地和外地户籍) 其他限制 |离异家庭:追溯离异前房产套数 无限制 住房赠与:5年内计入住房套数 无限制 限货 酋付比例 首套:30% 首套:20% 二套:主城区50%、非主城区40% 二套:主城区35%、非主城区30% 商贷利率 首套:LPR-10BP 首套:LPR-45BP 二套:主城区LPR+30BP、非主城区LPR+20BP 二套:主城区LPR-5BP、非主城区 LPR25BP 公积金货款额 度 首套:个人60万元、家庭120万元 首套:个人80万元、家庭160万元 (多孩家庭上浮20%至192万元) 二套:个人50万元、家庭100万元 二套:个人65万元、家庭130万元 日期 城市 政策类型 政策细则 4月18日 长沙 取消限购 不再审查购房者资格条件 4月28日 成都 取消限购 全市范围内住房交易不再审核购房资格 4月30日 北京 放松限购 在执行现有住房限购政策的基础上，允许已有住房达到限购套数的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房。 4月30日 天津 放松限购 本市户籍居民在限购区(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区)购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。 5月6日 深圳 放松限购 分区优化住房限购政策。非本市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)限购1套住房。在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。 5月9日 杭州 取消限购 全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格 5月9日 西安 取消限购 全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在西安全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。 5月27日 上海 放松限购 非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从‘连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”。 5月28日 广州 放松限购 在限购区内，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 07.一二线城市政策进一步优化调整 •2024年1-4月，59城新建商品房月度成交面积同比36.9%，跌幅较1-3月缩小6.3个百分点。一二三线城市新建商品房月度成交面积同比分别下跌29.7%、37.7%、39.3%。 •未来随着一二线城市政策的进一步优化调整，新房市场成交规模有望逐渐修复，但考虑到2023年同期高基数效应仍较为明显，2024年二季度同比降幅预计仍较大。此外，一二线城市中的多个城市政策优化空间有限，且短期库存承压，市场恢复仍需要较长时间。综合来看，预计一二线城市新房市场调整态势仍较为明显。 一线城市商品住宅月度成交面积走势（万平）二线城市商品住宅月度成交面积走势（万平） 800 20202021202220232024 3500 20202021202220232024 700 600 500 400 300 200 100 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络 08.三四线城市新房销售下滑有限 •三四线城市新房销售面积继续大幅下滑的空间或有限，短期销售规模有望稳定在低位，高基数影响逐渐减弱下，2024年二季度销售面积同比降幅或将收窄。 •6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，加快推进政策落地，明确开展收储工作的城市范围为“县级以上”，有助于三四线城市的库存去化。 三四线城市商品