地产行业周报：楼市成交环比改善，再次强调重视收储

证券研究报告 楼市成交环比改善，再次强调重视收储 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年6月23日 1 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：继上周央行召开保障性住房再贷款工作推进会后，本周住建部召开收储工作视频会,若居民购房低于预期，政府收储或为去库存唯一出路。市场担忧资金体量不够、地方政府财政压力等，我们认为一二线为收储主战场，若仅考虑小户型现房，5000亿或相对充足，若考虑地方政府自有出资，实际金额或大于5000亿；考虑贷款可展期，5000亿银行收储贷款，按3%贷款利率估算年利息150亿， 短期还款压力不大；退一步讲，随着各地收储落地，叠加板块当前低估值低仓位，资本市场也会有表现。受大盘调整、楼市复苏低于预期及降息落空带动，本周地产板块下跌5.76%，往后看，本周单周成交环比改善，或利于板块情绪修复，同时当前板块较4月低点涨幅仅5.4%，若后续板块进一步调整，叠加7月重要会议召开，6月末7月初或迎来新的博弈窗口期。我们仍建议保持仓位、持续跟踪6月重点城市及房企销售，个股建议积极优化土储、具备基本面支撑、估值修复空间仍大的优质房企如中国海外发展、招商蛇口、越秀地产等。短期建议重点关注中国海外发展，公司深圳超总项目本周已取证，同时上海中海领邸·玖序认购触发积分，将助力公司6月销售表现。 政策环境监测：国家统计局：投资销售降幅平稳，国内贷款同比转正。 市场运行监测：1）成交环比回升，后续有望改善。本周(6.15-6.21)50城新房成交2.3万套，环比升26.4%，20城二手房成交2.3万套，环比升28%；6月（截至21日）新房日均成交环比降1.3%，同比下降34.7%，降幅较5月扩大4.2个百分点。2）库存环比微降，去化周期20.4个月。16城取证库存10199万平，环比降0.3%；去化周期20.4个月。3）土地成交回升、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土 地供应建面1563.2万平、成交建面2091.6万平，环比降48.2%、升46.7%；成交溢价率0.9%，环比降2.5pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.3%、34.2%、62.5%，环比分别降2.7pct、降2.9pct、升5.7pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行31.8亿元，环比减少14.7亿元，境外地产债发行0.7亿美元，环比持平。2）地产股：本周房地产板块跌5.76%，跑输沪深300（-1.3%）；当前地产板块PE（TTM）16.97倍，估值处于近五年97.29%分位。 拟回购商品房用作保障性住房 推动县级以上城市收购已建成存量 商品房用作保障房 横琴粤澳合作区全面取消商品住房 限购，购房无需审核资格且不限售 优化住房公积金贷款政策7月1日 起执行新住房套数认定标准 2024年6月20日珠海 2024年6月18日南昌 2024年6月17日惠州 2024年6月21日中央 南海诸岛 偏松偏紧中性 国家统计局：投资销售降幅平稳，国内贷款同比转正 事件描述：国家统计局公布2024年1-5月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额4.1万亿元，同比下降10.1%；房屋施工69亿平米，同比降11.6%；新开工3.0亿平米，同比降24.2%；竣工2.2亿平米，同比降20.1%；商品房销售面积3.7亿平米，同比降20.3%；销售额3.6万亿元，同比降 27.9%；待售面积7.4亿平米，同比增长15.8%。房企到位资金4.3万亿元，同比降24.3%。 点评：1）投资施工延续下滑，后续压力犹存。5月地产投资9704亿，同比降11.0%，降幅较4月扩大0.5pct，其中东部、中部、西部、东北部投资分别同比降10.1%、13.1%、9.0%、16.0%。销售承压及资金偏紧背景下，预计全年投资下滑9%。从土地成交看，5月百城住宅类用地成交建面同比 下滑46%，1-5月累计同比降25%，反应房企拿地投资信心偏弱。从新开工看，5月新开工6580万平米，同比降22.7%。考虑2024年地产销售或仍承压、库存去化周期不低、近两年土地成交大幅萎缩，新开工修复仍需时间，全年预计同比降20%左右。从竣工看，5月竣工3,385万平米，同比降18.4%， 随着2023年保交付高峰已过，叠加剩余临时停工项目盘活难度较大，预计全年地产竣工同比下滑20%。2）新房销售降幅略有收窄，关注6月楼市表现。5月全国商品房销售面积7,390万平、销售额7,598亿元，同比分别降20.7%、26.4%，降幅较4月收窄2.1pct、4.1pct；其中东部、中部、西部、 东北部销售面积5月单月分别同比降21.4%、16.3%、22.9%、12.8%，前5月累计同比降18.9%、22.8%、20.8%、13.9%，反映东部表现亦弱、并未明 显优于中西部。“5.17”新政近一月后，尽管部分城市有散点式复苏，但从备案数据来看并未体现新政效果，6月前14日50城新房日均成交环比降9.0%，同比降39.8%。若6月销售仍未明显起色，叠加近期国常会表态，市场关注点将再重回政策端，后续财税（增值税、契税）等支持仍有空间。 政策持续发力叠加2023H2基数降低，中性假设下预计全国全年销售面积同比-12.7%，若考虑收储积极落地及政策效力超预期，亦不排除全年销售降幅进一步收窄。3）待售面积季节性下滑，关注后续收储进展。5月末商品房待售面积7.4亿平米，较2月末高点7.6亿平米减少0.2亿平米，其中住宅待售面积3.9亿平米，同样较2月末高点4.1亿平米减少0.2亿平米。待售面积下滑或与房企上年底集中完工后现房增加、年初加大现房去化有 关，符合此前季节性规律，如2023年2月至5月待售从6.6亿平降至6.4亿平，2022年2月至9月从5.7亿平降至5.4亿平。近日央行召开保障性住房再贷款工作推进会，着力推动再贷款政策落地见效，同时强调“市场化运作”、“商业可持续”，预计后续收储或将加速落地。4）国内贷款同比转正，定金及按揭延续下行。5月房企到位资金同比降21.8%，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降34.7%、42.1%，与销售继续下滑相印证；而国内贷款同比增长16.9%，增速较4月-14.3%明显改善，或与城市房地产融资协调机制推进、地产项目合理融资需求得以满足有关。1月两部门印 发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》后，近日再次印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，要求积极满足“白名单”项目合理融资需求，对符合要求的项目“应贷尽贷”。 4 资料来源：国家统计局，平安证券研究所 成交：环比回升，后续有望改善 点评：本周(6.15-6.21)50城新房成交2.3万套，环比升26.4%，20城二手房成交2.3万套，环比升28%；6月（截至21日）新房日均成交 环比降1.3%，同比下降34.7%，降幅较5月扩大4.2个百分点。近期一线城市频频跟进“517”新政，与此前放松认房不认贷等“渐进式”政策不同，此次为多套政策组合拳共同发力，力度更强更大、涉及范围更广，通过降房贷首付成本、降购房门槛、释放改善性需求等多种方式，维稳市场，增强信心，预计短期成交量有望逐渐改善。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 22.11.1223.3.1223.7.1223.11.1224.3.12 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 新房月日均成交同比一线同比二线三线 20% 3.5 3 2.5 2021年2022年2023年2024年 万套 0% -20% -40% -60% -80% 2023.62023.82023.102023.122024.22024.42024.6 2 1.5 1 0.5 0 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微降，去化周期20.4个月 点评：16城取证库存10199万平，环比降0.3%；去化周期20.4个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 21.12.3 22.1.28 22.3.25 22.5.20 22.7.15 22.9.9 22.11.4 22.12.30 23.3.3 23.4.28 23.6.23 23.8.18 23.10.1323.12.8 24.2.2 24.3.29 0 24.5.24 土地：成交回升、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面1563.2万平、成交建面2091.6万平，环比降48.2%、升46.7%；成交溢价率0.9%，环比降2.5pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比3.3%、34.2%、62.5%，环比分别降2.7pct、降2.9pct、升5.7pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.52023.82023.112024.22024.5W6.3 22.11.723.3.723.7.723.11.724.3.7 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（6.10-6.16） 147 129 114102 81 2023.52023.82023.112024.22024.5W6.3 苏州唐山徐州保定长沙 流动性环境：资金价格基本上行 资金价格基本上行。R001上行23.32BP至2.03%，R007上行20.40BP至2.04%。截至6月21日，OMO存量（MA10）余额为1310亿元，较6月14日减少446亿元。OMO存量 衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比上行20.40BP(%) 28000 24000 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格基本上行（%） 20000 16000 12000 8000 4000 0 20 2024/6/142024/6/21涨跌幅 （BP） 1D 1.80 2.03 23.32 R 7D 1.84 2.04 20.40 14D 1.86 2.17 30.68 1M 1.99 2.03 3.41 1D 1.74 1.96 21.23 DR 7D 1.82 1.95 12.79 14D 1.83 2.13 30.04 ON 1.73 1.96 22.80 SHIBOR 1W 1.81 1.94 12.60 1M 1.90 1.90 0.00 3M 1.94 1.92 -1.60 -20 -60 -100 境内房地产债发行 本周（2024.6.17-2024.6.23）境内地产债发行量31.8亿元，总偿还量为46.3亿元，净融资额为-14.5亿元。