地产行业周报：聚焦房地产堵点，不应低估政策决心

证券研究报告 聚焦房地产堵点，不应低估政策决心 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年10月20日 1 请务必阅读正文后免责条款 核心摘要 周度观点：本周地产板块单周上涨2.96%，但受周四房地产发布会扰动波动明显加大，部分投资者认为会议低于预期：1）100万套货币化城改规模远低于上轮棚改（如2017年棚改609万套，货币化比例60%）；2)市场化、法制化背景下，对收储推进速度存担忧。我们认为上述担忧客观上的确 存在，但无论城改货币化、“白名单”扩容或专项债收储等均瞄准当下“存量库存过高、有效需求不足”的堵点，若楼市未“止跌回稳”，百万城改或仅是开端、更多打通收储痛点政策或在路上，不应低估政策决心。国庆重点城市楼市复苏逐步在网签数据体现，我们认为除政策力度外，当前不同于“5.17”等前几轮政策放松：1）房价及首付下降、利率下行下居民购房负担已大幅回落；2）房贷利率及理财收益大幅下降背景下，租售比吸引力逐步增强。我们无法准确预知楼市何时企稳，但核心城市、核心地段、优质住宅或率先“止跌回稳”，同时限价放开及土地出让条件优化将改善新增土储潜在毛利率。中期看好产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企。中期由于房企自身禀赋差异，走出困境时点将存在差异，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益限价放开与土拍条件优化带来的毛利率提升、高品质住宅在品质/得房率等优势带来的去化率提升，率先走出低谷。维持板块适度积极观点。受部分博弈资金获利了结等影响，板块波动有所加大，但短期不应低估“止跌回稳”政策决心，中期细分市场（一线+二线核心）、细分产品（高品质住宅）率先企稳或带来个股机会。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、滨江集团、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：住建部明确组合拳细则，加大“白名单”项目支持，通过货币化安置等方式新增100万套城中村和危旧房改造。 市场运行监测：1）成交环比改善，后市有待观察。本周（10.12-10.18）50城新房成交2.8万套，环比升75.3%；20城二手房成交2.5万套，环比升71.1%。10月国庆假期后11天（10.8-10.18）50城新房日均成交3973套，环比9月日均升40.4%；20城二手房日均成交3620套，环比9月日均升61.5%。 10月（截至18日）新房日均成交同比降17.2%，环比降2.2%；二手房日均成交同比降5%，环比升0.2%。2）库存环比下降，去化周期23.3个月。16城取证库存9923万平，环比降0.2%，去化周期23.3个月。3）土地成交、溢价率回升，一三线占比提高。上周百城土地供应建面3413.2万平、成交 建面3486.7万平，环比升11.5%、升179.4%；成交溢价率3.6%，环比升2.1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.7%、25%、71.2%，环比分别升3.4pct、降12.7pct、升9.4pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行67.7亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨2.96%，跑赢沪深300（0.98%）；当前地产板块PE（TTM）36.23倍，估值处于近五年99.6%分位。 2024年10月14日青岛 首套、二套房公积金贷款最低首付款比例 统一为15% 2024年10月16日无锡 房地产“以旧换新”增加上海、南京等城 市范围 2024年10月14日重庆 公积金个人贷款额度提升至80万元，二套 房首付降至20% 2024年10月17日中央 年底前“白名单”信贷规模增加到4万亿 2024年10月14日南昌 商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15% 2024年10月15日成都 南海诸岛 调整住房公积金贷款政，最高额度提至120万元 2024年10月17日上海 公积金：第二套改善型住房最低首付款比 例调整为25%2024年10月17日西安 商品房取证即可上市、取消价格指导 偏松偏紧中性 2024年10月15日泰安 取消公积金贷款面积限制并支持首付提取 2024年10月15日天津取消住房限制性措施 2024年10月17日河北 统一个人房贷最低首付比例为15%，鼓励房 企打折促销 成交：环比改善，后市有待观察 点评：本周（10.12-10.18）50城新房成交2.8万套，环比升75.3%；20城二手房成交2.5万套，环比升71.1%。10月国庆假期后11天 （10.8-10.18）50城新房日均成交3973套，环比9月日均升40.4%；20城二手房日均成交3620套，环比9月日均升61.5%。10月（截至18日）新房日均成交同比降17.2%，环比降2.2%；二手房日均成交同比降5%，环比升0.2%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.1.1423.5.1423.9.1424.1.1424.5.1424.9.14 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 万套 2023.102023.122024.22024.42024.62024.82024.10W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期23.3个月 点评：16城取证库存9923万平，环比降0.2%，去化周期23.3个月。 万平 11000 16城商品房取证库存及去化月数 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.2.4 22.4.1 22.5.27 22.7.22 22.9.1622.11.1123.1.6 23.3.10 23.5.5 23.6.30 23.8.2523.10.2023.12.15 24.2.9 24.4.5 24.5.3124.7.26 0 24.9.20 土地：成交、溢价率回升，一三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面3413.2万平、成交建面3486.7万平，环比升11.5%、升179.4%；成交溢价率3.6%，环比升2.1pct；其中 一、二、三线成交建面分别占比3.7%、25%、71.2%，环比分别升3.4pct、降12.7pct、升9.4pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.92023.122024.32024.62024.9W9.3023.1.223.5.223.9.224.1.224.5.224.9.2 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（10.7-10.13） 149 169161 147 123 2023.92023.122024.32024.62024.9W9.30 南通泉州重庆潍坊淮安 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 流动性环境：资金价格涨跌互现 资金价格涨跌互现。R001上行10.85BP至1.53%，R007下行3.37BP至1.81%。截至10月18日，OMO存量（MA10）余额为6506.6亿元，较10月11日减少6751.1亿元。 OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 OMO存量（MA10）环比下行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007环比下行3.37BP(%) 2021202220232024 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 2024/10/112024/10/18涨跌幅 （BP） 1D 1.42 1.53 10.85 R 7D 1.85 1.81 -3.37 14D 2.03 1.99 -3.40 1M 2.02 1.96 -6.46 1D 1.39 1.40 1.16 DR 7D 1.54 1.61 6.58 14D 1.91 1.92 0.63 ON 1.41 1.40 -0.70 SHIBOR 1W 1.53 1.57 4.20 1M 1.82 1.82 -0.20 3M 1.84 1.86 1.70 资金价格涨跌互现（%） 7 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比上升、同比下降。其中总发行量为67.7亿元，总偿还量为59.2亿元，净融资额为8.4亿元。到期压力方面，24年全年到期和提前兑付的规模总共2633.76亿元，同比23年约增加5.69%；向后看，25年3月是债务到期压力最大月份，月到期规模约318.47亿元。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 22-01 22-04 22-07 22-10 23-01 23-04 23-07 23-10 24-01 24-04 24-07 24-10 25-01 25-04 25-07 25-10 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 202220232024 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 600 500 400 300 200 100 0 亿元总偿还量到期+提前兑付 房企海外债发行 本周无房企海外债发行。2024年9月海外债发行6.7亿美元。 地产海外债月发行量 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 160 120 80 40 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块上涨2.96%，跑赢沪深300（0.98%）；当前地产板块PE（TTM）36.23倍，高于沪深300的13倍，估值处于近五年99.6%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 本周涨跌幅 2.96% 0.98% 计电国传通社机环建房建银非电有钢汽医沪 45 40 35 30 25 20 15 基纺轻综美家交农商公煤石食10 房地产(申万):PE(TTM)沪深300