房地产行业：行业支持政策持续出台，年末关注业绩冲刺带来的提振效应

交银国际研究行业更新 房地产行业 行业评级同步 2024年12月9日 行业支持政策持续出台，年末关注业绩冲刺带来的提振效应 11月前百开发商销售仍维持高位。根据克而瑞的初步数据，11月随着行业 行业与大盘一年趋势图 新政边际效用递减，叠加销售旺季结束，前百开发商的全口径销售总额由行业表现恒生指数 10月4,654亿元（人民币，下同）环比下降17.0%至3,865亿元。我们跟踪的24家主要上市开发商11月销售额也有所下行，环比减少23.9%。11月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅1家（龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前十一月国企合同销售额市占率进一步扩大至74.2%。 国家统计局10月数据显示各线城市价格指数跌幅普遍有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，10月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌6.2%/0.5%（9月：-6.1%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比跌幅有所收窄，分别下跌8.9%/0.5%（9月：-9.0%/-0.9%）。 行业止跌回稳目标明确，年末业绩冲刺提振作用可期。11月行业支持政策持续出台：11月7日，自然资源部发布通知，要求积极运用地方政府专项债券资金加大回收存量闲置土地的力度，以促进房地产市场止跌回稳；11月13日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的有关税收政策的公告》出台，提出多项调整住房交易契税政策。地方层面北京、上海等地也积极响应。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确。尽管11月销售表现在高基数背景下有所下滑，但鉴于12月为房企业绩冲刺的关键时期，预计年末销售情况有望出现小幅反弹。 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2024年4季度和2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长线我们则继续看好华润置 地（1109HK/买入）和越秀地产（123HK/买入），这两家公司在过去几年 的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY24EFY25EFY24EFY25EFY24EFY25EFY24E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 96.10 77.55 7.697 8.425 10.1 9.2 0.37 0.36 5.0 华润置地 1109HK 买入 24.94 23.75 3.549 3.664 6.2 6.0 0.55 0.51 5.9 领展房托 823HK 买入 47.70 34.10 2.631 2.649 13.0 12.9 0.49 0.48 7.7 越秀地产 123HK 买入 6.60 5.65 0.813 0.901 6.5 5.9 0.37 0.35 6.2 碧桂园服务 6098HK 买入 6.08 5.69 0.795 0.712 6.7 7.5 0.48 0.47 3.7 中海物业 2669HK 买入 6.30 5.43 0.470 0.543 10.8 9.3 3.21 2.59 2.9 新世界发展 17HK 买入 11.44 6.48 0.547 0.655 11.9 9.9 0.09 0.09 3.1 越秀服务 6626HK 买入 4.72 3.24 0.361 0.433 8.4 7.0 1.24 1.14 6.0 雅居乐集团 3383HK 买入 1.16 0.85 -0.965 -0.983 NA NA 0.07 0.07 0.0 雅生活服务 3319HK 买入 3.20 2.99 0.718 0.886 3.9 3.1 0.33 0.31 2.6 恒基地产 12HK 中性 23.84 25.05 2.245 2.449 11.2 10.2 0.37 0.37 7.5 时代邻里 9928HK 中性 0.60 0.47 0.183 0.211 2.4 2.1 0.28 0.25 6.4 平均 8.3 7.6 0.65 0.58 4.7 资料来源：FactSet、交银国际预测 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 12/234/248/2412/24 资料来源:FactSet 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 诸葛乐懿 Gloria.Zhuge@bocomgroup.com (852)37661845 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月中国企业指数弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让进一步扩大至86.3%。 图表1:五大涨跌股，近一个月总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年11月29日）资料来源:彭博、交银国际（截至2024年11月29日） 图表3:行业资产净值折让 资料来源:彭博、交银国际预测（截至2024年12月5日） 第二部分:房企销售表现 11月前百开发商销售数据有所下行，环比减少17% 根据克而瑞的初步数据，11月随着行业支持政策边际效用递减，叠加传统销售旺季结束，前百开发商的销售额环比有所回落。2024年11月全口径销售总额由10月4,654亿元（人民币，下同）环比下降17.0%至3,865亿元。2024年11月销售总面积约为2,050万平方米，环比减少11.7%。2024年前十一个月合同销售总额同比下跌32.9%至37,123亿元（2023年前十一个月：55,288亿元）。 24家上市开发商的11月销售额环比下降23.9% 我们跟踪的24家主要上市开发商11月销售额有所下行，环比减少23.9%，主要由于销售面积有所减少（环比-22.7%），同时销售均价也有所下行（环比-8.4%）。24家开发商首十一月销售额与去年同期相比仍保持下跌趋势，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在10-25%，而民企跌幅则达到40-60%。在11月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家 （为龙湖集团，排名第9位）。在前50的房企中，前十一个月国企合同销售额市占率进一步扩大至74.2%（首十个月：73.3%）。 行业止跌回稳目标明确，关注年末业绩冲刺提振作用 自9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，国家层面支持政策陆续出台。11月7日，自然资源部发布通知，要求积极运用地方政府专项债券资金加大回收存量闲置土地的力度，以促进房地产市场止跌回稳；11月13日，《关于促进房地产市场平稳健康发展的有关税收政策的公告》出台，提出多项调整住房交易契税政策。地方层面北京、上海等地也积极响应。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，直指行业“止跌回稳”，有利于市场的加速修复。11月份的销售在新政利好边际效用递减及销售旺季结束的影响下，出现了一定的下行趋势。但我们认为由于12月为房企业绩冲刺的关键时期，预计年末销售情况有望出现小幅反弹。 图表4:2024年11月主要开发商的合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— ————销售面积(千平方米)——— —— 销售均价 (每平方米人民币)—— 24 年 11月 环比(%) 同比(%) 24 年 11月 环比(%) 同比(%) 24 年 11月 环比(%) 同比(%) 中海地产 688HK 30.0 -28% 31% 1,296 -16% 31% 23,171 -14% 0% 华润置地 1109HK 25.8 -17% 7% 1,193 -4% 14% 21,626 -13% -7% 保利发展 600048SH 24.0 -43% -23% 1,190 -51% -29% 20,168 17% 8% 招商蛇口 001979SZ 21.6 -3% -8% 890 -12% -15% 24,281 10% 8% 万科地产 2202HK 20.9 -2% -34% 1,390 -8% -29% 15,000 6% -6% 绿城中国 3900HK 18.3 24% -10% 605 -5% -27% 30,314 31% 23% 建发房产 1908HK 12.4 -34% -32% 491 -42% -20% 25,295 14% -15% 越秀地产 123HK 9.9 -24% -16% 354 -20% -17% 27,910 -4% 1% 龙湖集团 960HK 8.1 -31% -23% 508 -31% -20% 15,945 -1% -4% 中国金茂 817HK 8.0 -31% -20% 500 -23% -45% 16,020 -10% 46% 碧桂园 2007HK 3.7 -36% -53% 458 -36% -53% 8,079 0% 0% 保利置业 119HK 3.3 -60% 73% 120 -66% 21% 27,500 17% 43% 美的置业 3990HK 3.1 -38% -21% 276 -38% -12% 11,232 0% -10% 世茂集团 813HK 2.7 -12% 12% 227 -8% 15% 11,982 -5% -2% 新城控股 1030HK 2.5 -4% -51% 353 -2% -51% 7,110 -2% -1% 旭辉集团 884HK 2.3 -20% -38% 187 -20% -33% 12,193 0% -8% 融创中国 1918HK 1.6 -78% -54% 145 -28% -39% 11,241 -70% -25% 雅居乐 3383HK 1.2 325% -62% 92 667% -56% 12,935 -45% -16% 宝龙地产 1238HK 1.0 -12% -14% 77 -14% -43% 12,727 3% 51% 中骏集团 1966HK 0.9 -9% -9% 83 -14% -3% 11,205 5% -6% 时代中国 1233HK 0.9 -35% 31% 65 -44% 38% 13,077 17% -5% 龙光集团 3380HK 0.7 -13% -7% 135 137% 35% 4,815 -63% -31% 建业集团 832HK 0.6 244% -44% 151 655% -12% 4,106 -54% -36% 合景泰富 1813HK 0.6 46% -52% 39 26% -42% 15,385 16% -18% 平均 -23.8% -15.7% -22.7% -21.5% -8.4% 0.4% 资料来源：克而瑞、交银国际 图表5:主要开发商2024年前十一月合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— 24年23年 首十一月首十一月同比(%) ———销售面积(千平方米)——— 24年23年 首十一月首十一月同比(%) ——销售均价(每平方米人民币)—— 24年23年 首十一月首十一月同比(%) 保利发展 600048SH 308.0 399.5 -23% 17,049 22,761 -25% 18,066 17,552 3% 中海地产 688HK 270.4 287.0 -6% 10,216 12,395 -18% 26,471 23,154 14% 华润置地 1109HK 229.1 286.0 -20% 9,950 12,101 -18% 23,025 23,637 -3% 万科地产 2202HK 222