房地产行业周报：多地出台提振需求政策

本周行情 本周申万房地产板块指数下跌0.29%,沪深300指数下跌0.76%，板块跑赢大市0.47pct，板块整体表现较强，在申万一级行业中排名第12位；本周A股重点关注的8家房企表现平稳，6家涨跌幅均在1%以内。 行业动向 北京市出台新政，在房山区试点“一区一政”，主要针对多子女家庭和职住平衡家庭购房提供支持。杭州市放宽落户限制至35周岁以下大专学历并拓宽钱塘区限购:外地户籍只需1个月社保即可购买钱塘区新房或二手房。安康市出台新政，鼓励企业团购，当年购买新建商品房可申请缴纳契税金额50%的补贴。深圳市称在“十四五”期间，建设筹集保障性住房从原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间）。 市场表现 土地市场溢价率仍居于高位。本周100大中城市合计土地成交建面1893万平米，同比下降38.15%，环比上升11.81%；本周100大中城市土地成交楼面均价为1520元/平米，同比上升38.19%，环比上升33.46%；成交溢价率是2.84%，同比上涨36.99%。 商品房市场延续修复行情。本周30大中城市商品房成交面积279.1万平方米，虽环比下跌45.66%，同比大幅增长106.68%。据克而瑞统计，一线城市3月成交大幅回升，同比及环比涨幅近50%。 二手房销售均价略微走低。3月224城二手房销售均价为10072元，同比下降1.5%；过去一周，一线城市二手房平均销售价格为54986.3元/平方米，同比下降6.01%；二线城市二手房平均销售价格为15956.7元/平方米，同比下降7.17%。 根据克而瑞数据，2022年集中供地量降至历年最低，非城投企业拿地面积不足，导致全年涉宅用地成交量明显下降。未来城投企业将成为中国房地产市场中的主要土地购买者，而非城投企业的拿地规模可能会受到限制。但是，由于集中供地的开发项目需要较长的时间，加上目前大部分项目仍未动工，因此未来一段时间内，新房供应可能受到限制。 投资建议 我们认为一季度市场处于温和修复阶段，本轮商品房市场销售向好延续，土地市场活跃度亦有所回升；若后续叠加供需两端政策发力，居民预期有望恢复。 我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。 风险提示 政策提振不及预期；疫情反复带来不确定性；竣工情况不及预期 1本周行情及政策回顾 1.1本周行情 本周申万房地产板块指数下跌0.29%,沪深300指数下跌0.76%，板块跑赢大市0.47pct，板块整体表现较强，在申万一级行业中排名第12位。 图1：行业走势图 图2：本周申万一级行业涨跌幅 1.2个股表现 从个股表现看，本周A股重点关注的8家房企表现平稳，6家涨跌幅均在1%以内，其中实现上涨的三家公司的个股分别是招商蛇口，大悦城，建发股份。 图3：A股重点关注房企表现 图4：港股重点关注房企表现 1.3本周政策要闻 图表5：行业政策要闻 2地产数据监测 2.1土地市场 土地成交规模方面，本周100大中城市合计土地成交建面1893万平米，同比下降38.15%，环比上升11.81%。本周一线城市土地成交建面93.9万平米，同比上升145.71%；二线城市土地成交建面578.6万平米，同比下降47.34%；从成交数据绝对值看，本周二线市场更为活跃。 图6：100大中城市土地成交建面（万平米） 资料来源：国联证券研究所 图7：百城中一线城市土地成交建面及同比（万平米） 图8：百城中二线城市土地成交建面及同比（万平米） 土地成交价格方面，本周100大中城市土地成交楼面均价为1520元/平米，同比上升38.19%，环比上升33.46%；成交溢价率是2.84%，同比上涨36.99%，环比下降64%。百城中一线城市土地成交均价为7120元/平米，同比上涨较大； 二线城市土地成交均价为2046元/平米，同比上涨1.72%。未来几周房地产市场的供需状况可能会继续保持紧张态势，房企在市场上的竞争将进一步加剧，土地市场的竞争也将更加激烈。土地成交溢价率的同比持续上升表明了房企对于土地资源的需求强烈，土地市场竞争的激烈程度也在增加。 根据克而瑞数据，2022年中国房地产市场的集中供地量降至2015年以来的新低，导致全年涉宅用地成交量同比下降43%，规模为2015年以来最低。非城投拿地面积也不足8000万平方米，22个集中供地城市的非城投拿地占比逐渐降低，从二季度的过半下降至四季度的30%以下。未来城投企业将成为中国房地产市场中的主要土地购买者，而非城投企业的拿地规模可能会受到限制。然而，2022年集中供地城投公司拿地占比达到62%，难以在2023年形成新房供应。此外，拿地到开盘的平均时间为12.9个月，有1/4以上的项目需要长达15.8个月或更长时间才能开盘。截至2023年3月17日，2022年22个集中供地的城市中，仅有33%已经开工，另外近七成地块仍尚未动工。这表明，中国房地产市场的新房供应将面临严重的压力和延迟，对整个房地产行业产生重大影响。 图9：100大中城市土地成交楼面均价（元/平米） 资料来源：国联证券研究所 图10：一线城市土地成交楼面价及同比 图11：二线城市土地成交楼面价及同比 2.2商品房市场 商品房市场本轮修复行情热情持续不减。本周30大中城市商品房成交面积279.1万平方米，虽环比下跌45.66%，同比大幅增长106.68%。我们认为，本轮持续回暖中，政策面因素发挥重要作用。中国政府近年来加强了房地产调控，推出了一系列政策以稳定房地产市场，其中包括限购、限售、调整贷款利率等措施。 此外，政府还加强了对人才购房和提高住房保障的支持力度，这些政策为市场提供了稳定的政策环境和需求支持。其次，市场需求亦有所提升。随着经济的逐步复苏，人们的收入水平和购买力也在逐渐提高，这为房地产市场带来了购买需求。 此外，疫情后人们对居住环境和生活品质的要求也有所提高，这也为市场提供了新增长点。 图12：100大中城市商品房成交面积 资料来源：国联证券研究所 图13：一线城市商品房成交面积 图14：二线城市商品房成交面积 二手房方面，本周一线城市二手房平均销售价格为54986.3元/平方米，同比下降6.01%；二线城市二手房平均销售价格为15956.7元/平方米，同比下降7.17%。二手房指数方面，2023年3月，二手房挂牌价格指数183.0，其中一线/二线/三线城市二手房挂牌价格指数分别为229.9/176.9/165.2；二手房挂牌数量指数75.66,其中一线/二线/三线城市二手房挂牌数量指数分别为41.42/69.06/114.35。从长期看，随着新房供应量的增加，市场供需关系会发生变化。若购房者更倾向于购买新房，这可能导致二手房市场的交易量下降。同时，二手房市场也可能因为竞争加剧而面临更大的价格压力。由于目前房地产市场调控政策的持续，一些购房者可能更倾向于购买二手房，以规避政策风险，这可能导致二手房市场存在价格波动滞后的情况，可能需要时间的累积和传导。 图15：二手房挂牌价指数 图16：二手房挂牌量指数 3重点房企公告 图表17：重点房企公告 4风险提示 政策提振不及预期 疫情反复带来不确定性 竣工情况不及预期