房地产行业研究周报：基本面热度延续，土拍回暖显示信心

房地产 证券研究报告 2024年12月08日 基本面热度延续，土拍回暖显示信心 行业追踪（2024.12.1-2024.12.7） 11月基本面热度维持，二手增长动能更强 根据克而瑞监测数据，1）新房方面，11月，重点30城单月成交面积环比微增3%，同比增长20%，较三季度月均值相比增长60%。一线中深圳增势显著，二三线城市累计同比降幅显著高于一线。2）二手房方面，11月，18个重点城市二手房成交面积环比增长16%，同比增长33%。一系列政策刺激下，11月二手房市场维持高热，重点城市涨多跌少，京沪深等核心城市成交规模普遍高于去年同期，深圳同比倍增。 推盘去化率同环比改善，库存量下滑 去化率角度看，11月房企推盘积极性与10月持平，推盘量延续高位，26个重点城市11月首开和加推共计249次，环比微增3%；市场热度稳中有增，据CRIC调研数据，重点城市 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者 王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 行业走势图 11月平均开盘去化率为37%，同环比涨幅分别为3pcts和7pcts；和三季度相比增幅为房地产沪深300 12pcts，延续弱复苏走势。库存角度看，11月，供应放量而成交微降，30个重点监测城市整 体供求比由上月的0.46增至0.61，30城库存面积为22684万平方米，环比下降2.6%，同比下降6.0%。25城消化周期环比有所缩短，深圳、南京、合肥、郑州等因短期成交稳增，去化周期环比降幅较为显著。 核心城市土拍回暖，溢价拿地、信心修复 截止11月28日，11月300城土地供应3.2亿平方米，环比上升150%，成交1.4亿平方米，环比上升24%。土地溢价率6.1%，较上月增加2.8个百分点，创下年内新高。11月，30家企业单月投资金额为900亿元，同环比分别增长107%和181%，创24年以来新高。 11月土地市场迎来成交规模、热度共同上涨，上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价 19% 11% 3% -5% -13% -21% -29% 2023-122024-042024-08 资料来源：聚源数据 成交，成都、西安等个别城市出现了民企高溢价投资拿地案例。拿地金额超过100亿的均为 今年拿地规模较多的央国企，且集中在上海、北京等高总价的核心城市，投资高度聚焦。 展望12月，我们预计房企将保持较强促销力度冲刺业绩，百强及核心城市销售同环比有望延续改善趋势，我们继续看好国央企业绩弹性。价格方面，未来高能级、低库存及前期跌幅已较大的城市价格有望进一步企稳。此外，近期建议关注重要会议节点的地产潜在政策增量，不排除政策靠前发力以巩固市场预期，为基本面周期反转继续提供利好。 12月新房、二手房同比增速改善 新房市场本周成交404万平，月度同比+28.49%，相较上月改善19.95pct；累计库存11753 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交311万平，月度同 比+71.16%，相较上月改善53.65pct。11月25日-12月1日，土地市场本周成交建面4922 万平，滚动12周同比1.73%；成交总额1403亿元，滚动12周同比4.52%；全国平均溢价率6.41%，滚动12周同比+1.06pct。 本周申万房地产指数+3.28%，较上周提升0.21pct，涨幅排名10/31，领先沪深300指数 1.84pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.56%，较上周提升0.77pct，涨幅排序 10/11，跑输恒生指数0.72pct；克而瑞内房股领先指数为1.38%，较上周下跌1.22pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期 持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿 城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 相关报告 1《房地产-行业研究周报:11月百强房 企销售表现如何？》2024-12-01 2《房地产-行业研究周报:一线取消普宅非普宅标准，广州落户标准进一步宽松》2024-11-24 3《房地产-行业研究周报:政策显效， 量价修复，保持乐观》2024-11-18 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：基本面热度延续，土拍回暖显示信心3 1.1.投资建议3 2.成交概览4 2.1.新房市场4 2.1.1.新房成交情况4 2.2.二手房市场6 2.3.土地市场7 3.本周融资动态9 4.行业与个股情况10 4.1.行业涨跌与估值情况10 4.1.1.A股市场10 4.1.2.H股市场12 5.重要公告概览13 6.风险提示14 1.本周观点：基本面热度延续，土拍回暖显示信心 11月基本面热度维持，二手增长动能更强 根据克而瑞监测数据，1）新房方面，11月，重点30城单月成交面积环比微增3%，同比增长20%，较三季度月均值相比增长60%。前11月累计同比下降26%。11月，一线城市成交面积及环比微增9%，同比上升62%，较三季度月均增长76%，深圳增势显著。二三线城市累计同比降幅显著高于一线。 2）二手房方面，11月，18个重点城市二手房成交面积环比增长16%，同比增长33%。前 11月累计成交面积预计为10020万平方米，累计同比增长5%。一系列政策刺激下，11月二手房市场维持高热，重点城市涨多跌少，京沪深等核心城市成交规模普遍高于去年同期，深圳同比倍增。 推盘去化率同环比改善，库存量下滑 去化率角度看，11月房企推盘积极性与10月持平，推盘量延续高位，26个重点城市11月首开和加推共计249次，环比微增3%；市场热度稳中有增，据CRIC调研数据，重点城市11月平均开盘去化率为37%，同环比涨幅分别为3pcts和7pcts；和三季度相比增幅为12pcts，延续弱复苏走势。分城市来看，上海、深圳、成都、长沙、郑州、无锡、天津、苏州、杭州热度居前，11月去化率均在5成以上。 库存角度看，11月，供应放量而成交微降，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.46增至0.61，仅无锡维持供不应求，其余29城供求比均在1以下。30城库存面积为22684万平方米，环比下降2.6%，同比下降6.0%。25城消化周期环比有所缩短，降幅多为10%以内，深圳、南京、合肥、郑州等因短期成交稳增，去化周期环比降幅较为显著。 核心城市土拍回暖，溢价拿地、信心修复 截止11月28日，11月300城土地供应3.2亿平方米，环比上升150%，成交1.4亿平方米，环比上升24%。土地溢价率6.1%，较上月增加2.8个百分点，创下年内新高。11月，30家企业单月投资金额为900亿元，同环比分别增长107%和181%，创24年以来新高；拿地面积230万平方米，环比增68%，同比降33%，由于一二线城市高总价、小面积地块成交较多所致。核心城市拍地带动11月成交楼板价上涨至39102元/平方米，较10月份提升67%。 11月土地市场迎来成交规模、热度共同上涨，上海、杭州、成都等地优质地块实现了高溢价成交，成都、西安等个别城市出现了民企高溢价投资拿地案例。拿地金额超过100亿的均为今年拿地规模较多的央国企，如保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、越秀地产等，且集中在上海、北京等高总价的核心城市，投资高度聚焦。 展望12月，我们预计房企将保持较强促销力度冲刺业绩，百强及核心城市销售同环比有望延续改善趋势，我们继续看好国央企业绩弹性。价格方面，未来高能级、低库存及前期跌幅已较大的城市价格有望进一步企稳。此外，近期建议关注重要会议节点的地产潜在政策增量，不排除政策靠前发力以巩固市场预期，为基本面周期反转继续提供利好。 1.1.投资建议 政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅，未来顺周期地产股弹性空间同样较大。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独 有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存 量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、万科A、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳(和海外组联合覆盖)。 - - - - 表1：A股重点标的估值与盈利预测 股票代码 公司简称 最新日股价 （元） 最新日市值 （亿元） 月初至今涨跌幅 年初至今涨跌幅 2021A EPS（2022A 元） 2023A 2024E 2020A 2021A PE（TTM2022A ） 2023A 2024E 2021A 归母净利润增速 2022A2023A 2024E A股 000002.SZ 万科A 8.68 1,036 0.9% -17.0% 1.9 1.9 1.0 -0.9 8.2 6.0 9.2 8.5 -9.6 45.7%0.4% -46.2% -188.9% 600048.SH 保利发展 10.15 1,215 -0.9% 7.7% 2.3 1.5 1.0 1.0 6.7 6.4 6.7 10.1 10.5 -5.4% -33.0% -34.2% -4.1% 001979.SZ 招商蛇口 11.37 1,030 -3.5% 23.5% 1.1 0.5 0.7 0.7 8.0 6.4 14.0 16.3 17.3 15.3%-58.9% 48.2% -5.6% 601155.SH 新城控股 13.34 301 -2.4% 16.9% 5.6 0.6 0.3 0.5 5.8 4.0 4.6 40.8 26.6 17.4%-88.9% -47.1% 53.5% 600383.SH 金地集团 5.61 253 -3.4% 29.4% 2.1 1.4 0.2 -0.7 6.3 6.7 4.9 28.5 -8.1 -9.5% -35.1% -85.5% -450.7% 600325.SH 华发股份 6.66 183 -0.9% -2.3% 1.2 0.9 0.7 0.6 4.7 4.0 5.9 10.0 10.9 10.1% -19.3% -28.7% -8.2% 002244.SZ 滨江集团 9.30 289 -1.8% 29.3% 1.0 1.2 0.8 0.9 8.6 5.2 7.3 11.4 10.6 30.1% 23.6% -32.4% 8.4% 001914.SZ 招商积余 10.84 115 -0.4% -7.6% 0.5 0.6 0.7