二手房成交表现活跃2024W44：本周新房成交同比+14.9%，10月核心城市二手房成交表现活跃

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年11月03日 2024W44：本周新房成交同比+14.9%，10月核心城市二手房成交表现活跃 9月底新政以来，核心城市二手房成交有所表现，深圳单月量能创近年新 高。据地方住建数据，10月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为24376 套、17367套、6320套，环比分别+52.9%、+29.8%、+92.5%，相较6 增持（维持） 行业走势 月分别-7.6%、+15.9%、+48.7%。9月底中央新政及核心城市进一步调 整限购限贷政策以来，二手房成交有所表现。其中深圳表现最为突出，其房地产开发沪深300 单月量能在2021年3月后首次突破6000套，我们认为一方面是此次深 圳限购政策放松力度相较北京、上海更大，另一方面深圳自2021年以来二手房成交始终处于相对低位，叠加部分投资需求入市，市场弹性更强。近期行情来看，二手房向新房传导的效应在近期仍不强，展望后市，我们依然认为行情的持续性是重要观察点。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为6.0%，领先沪深300指数7.69个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。 新房：本周30个城市新房成交面积为340.4万平方米，环比提升24.5%，同比提升14.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为119.1万方，环比+55.7%，同比+100.2%；样本二线城市为153.6万方，环比+28.9%， 同比-13.1%；样本三线城市为67.7万方，环比-13.0%，同比+13.0%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计152.8万方，环比增长 6.3%，同比增长19.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 63.7万方，环比7.6%；样本二线城市为60.4万方，环比7.7%；样本三 线城市为28.7万方，环比0.9%。 信用债：本周（10.28-11.3）共发行房企信用债12只，环比增加4只； 发行规模共计119.50亿元，环比增加65.8亿元，总偿还量92.84亿 元，环比增加57.85亿元，净融资额为26.66亿元，环比增加7.95亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA （77.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（39.7%）、超短期融资债券（39.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年（60.3%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有 以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报 告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 20% 8% -4% -16% -28% -40% 2023-112024-032024-072024-10 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W43：本周新房成交同比- 11.0%，LPR年内累计已调降60BP》2024-10-27 2、《房地产开发：2024W42：本周新房成交同比+0.2%，住建部加码推进城中村改造》2024-10-20 3、《房地产开发：2024W41：本周新房成交同比- 39.9%，财政进一步支持商品房收储及土地盘活》 2024-10-13 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.10月核心城市二手房成交表现活跃3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪7 3.1新房成交（商品住宅口径）7 3.2二手房成交（商品住宅口径）9 4.重点公司境内信用债情况11 5.本周政策回顾13 6.投资建议15 图表目录 图表1：上海二手房月度成交套数（2023.10.1-2024.10.31）3 图表2：北京二手房月度成交套数（2023.1.1-2024.10.31）3 图表3：深圳二手房月度成交套数（2023.1.1-2024.10.31）3 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表5：本周各交易日指数表现4 图表6：近52周地产板块表现4 图表7：本周涨幅前�个股（人民币元）5 图表8：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表9：本周重点房企涨跌幅排名5 图表10：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表11：本周重点房企跌幅前三个股（A股为人民币元，H股为港元）6 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比7 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比7 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）8 图表17：30城周度成交面积跟踪8 图表18：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表20：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表21：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表22：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）10 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪10 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额11 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分11 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分11 图表27：本周房企债券发行以期限划分11 图表28：本周房企融资汇总（10.28-11.3）12 图表29：地方性政策及消息（10.27-11.2）13 1.10月核心城市二手房成交表现活跃 9月底新政以来，核心城市二手房成交有所表现，深圳单月量能创近年新高。据地方住建数据，10月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为24376套、17367套、6320套，环比分别+52.9%、+29.8%、+92.5%，相较6月分别-7.6%、+15.9%、+48.7%。9月 底中央新政及核心城市进一步调整限购限贷政策以来，二手房成交有所表现。其中深圳表现最为突出，其单月量能在2021年3月后首次突破6000套，我们认为一方面是此次 深圳限购政策放松力度相较北京、上海更大，另一方面深圳自2021年以来二手房成交始终处于相对低位，叠加部分投资需求入市，市场弹性更强。近期行情来看，二手房向新房传导的效应在近期仍不强，展望后市，我们依然认为行情的持续性是重要观察点。 图表1：上海二手房月度成交套数（2023.10.1-2024.10.31） 上海二手房成交套数（套） 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2024M10 2024M9 2024M8 2024M7 2024M6 2024M5 2024M4 2024M3 2024M2 2024M1 2023M12 2023M11 2023M10 0 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表2：北京二手房月度成交套数（2023.1.1-2024.10.31）图表3：深圳二手房月度成交套数（2023.1.1-2024.10.31） 25000 20000 15000 10000 5000 0 北京二手房住宅成交（签约）套数（套） 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 深圳二手房住宅成交套数（套） 2024M10 2024M9 2024M8 2024M7 2024M6 2024M5 2024M4 2024M3 2024M2 2024M1 2023M12 2023M11 2023M10 2023M9 2023M8 2023M7 2023M6 2023M5 2023M4 2023M3 2023M2 2023M1 2024M10 2024M9 2024M8 2024M7 2024M6 2024M5 2024M4 2024M3 2024M2 2024M1 2023M12 2023M11 2023M10 2023M9 2023M8 2023M7 2023M6 2023M5 2023M4 2023M3 2023M2 2023M1 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为6.0%，领先沪深300指数7.69个百分点，在31 个申万一级行业排名第1名。本周上涨个股共88支，较上周减少13支，下跌股数为28支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为华夏幸福、光大嘉宝、海德股份、万方发展、天房发展，涨幅分别为61.9%、41.2%、28.9%、28.4%、28.4%。跌幅前�为空港股份、电子城、高新发展、*ST新城、*ST宏盛，跌幅分别为-14.4%、-10.9%、-10.1%、 -8.8%、-7.9%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨36支，较上周增长25支，涨幅位居前�的为华夏幸福、时代中国控股、融创中国、旭辉控股集团、荣盛发展，涨幅分别为61.9%、32.4%、20.6%、14.5%、14.5%。跌幅前三为禹洲集团、中国铁建、万科A，跌幅分别为-24.2%、 -1.7%、-0.3%。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 8% 6% 4% 2% 0% -2% 6.01% -4% 房钢商社综建有地铁贸会合筑色产零服材金 售务料属 交建农通筑林运装牧输饰渔 美公环容用保护事 理业 非机食汽煤银械品车炭金设饮 融备料 轻基计银工础算行制化机 造工 石电纺传电家医通国油子织媒力用药信防石服设电生军化饰备器物工 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周各交易日指数表现图表6：近52周地产板块表现 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 房地产（申万）沪深300 10/2510/2810/2910/3010/3111/01 1.3 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-10 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 2023-10 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600340.SH 华夏幸福 61.9% 55.9% 1.55 2.51 600622.SH 光大嘉宝 41.2% 35.2% 3.86 5.45 000567.SZ 海德股份 28.9% 22.9% 7.16 9.23 000638.SZ 万方发展 28.4% 22.4% 4.65 5.97 600322.SH 天房发展 28.