10月核心城市二手房成交表现活跃，深圳单月量能创近年新高。据地方住建数据，10月上海、北京、深圳二手房成交套数分别为24376套、17367套、6320套，环比分别+52.9%、+29.8%、+92.5%，相较6月分别-7.6%、+15.9%、+48.7%。9月底中央新政及核心城市进一步调整限购限贷政策以来，二手房成交有所表现。其中深圳表现最为突出，其单月量能在2021年3月后首次突破6000套，我们认为一方面是此次深圳限购政策放松力度相较北京、上海更大，另一方面深圳自2021年以来二手房成交始终处于相对低位，叠加部分投资需求入市，市场弹性更强。近期行情来看，二手房向新房传导的效应在近期仍不强，展望后市，我们依然认为行情的持续性是重要观察点。
本周申万房地产指数累计变动幅度为6.0%，领先沪深300指数7.69个百分点，在31个申万一级行业排名第1名。本周30个城市新房成交面积为340.4万平方米，环比提升24.5%，同比提升14.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为119.1万方，环比+55.7%，同比+100.2%；样本二线城市为153.6万方，环比+28.9%，同比-13.1%；样本三线城市为67.7万方，环比-13.0%，同比+13.0%。本周13个样本城市二手房成交面积合计152.8万方，环比增长6.3%，同比增长19.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为63.7万方，环比+7.6%；样本二线城市为60.4万方，环比+7.7%；样本三线城市为28.7万方，环比+0.9%。
本周（10.28-11.3）共发行房企信用债12只，环比增加4只；发行规模共计119.50亿元，环比增加65.8亿元，总偿还量92.84亿元，环比增加57.85亿元，净融资额为26.66亿元，环比增加7.95亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（77.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（39.7%）、超短期融资债券（39.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以0-1年（60.3%）的债券为主。融资成本方面，本周发行利率有所上升。其中24天地源MTN003 3年期中期票据（+147bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。
维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
