2024年物业用工风险管控白皮书

物业用工风险管控白皮书 2024年10月 金柚网研究院 Agenda 02 01物业行业典型企业 物业行业发展现状 04 03物业行业用工方案 物业行业用工风险 01.物业行业发展现状分析15’左右 弗若斯特沙利文的资料显示，我国物业行业以收益计算的市场规模在2023年达到6千亿元，且预计未来五年内仍然会保持增长态势。增速自2023年之后开始放缓（疫情后宏观环境的因素，发展方向的转变） 金柚网研究院 全国2019-2028年以收益计算的物业服务行业市场规模及其增速 总营收（百亿）增速 14.01% 18.77%18.89% 16.28% 60 13.20% 67.92 10.81% 75.26 8.80% 81.88 7.29% 87.85 92.95 32.05 36.54 43.4 51.6 5.81% 201920202021202220232024E2025E2026E2027E2028E 数据来源：文达通招股书（数据取自弗若斯特沙利文、中国物业管理协会等）4 ①疫情后时期，企业市值在不断地下降。（最大值下降、小于10亿元的企业数超过半数、大于百亿的企业数较2021年末减少一半） ②2021-2024年6月末冲刺上市的企业数量分别为14家、7家、2家和1家。 金柚网研究院 ③2021-2024年5月末的融资事件分别为7次、4次、1次和1次。 国内上市物业企业2021-2024年5月末的市值变化 指标 2021-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2023-5-31 2024-5-31 最大值（亿港元） 1571.95 905.01 635.68 813.71 620.84 最小值（亿港元） 1.86 0.47 0.34 0.55 0.43 大于百亿的企业数（家） 12 10 6 8 7 小于10亿的企业数（家） 10 24 34 28 36 市值均值（亿港元） 109.56 75.94 40.58 54.97 40.18 样本量（家） 56 62 64 63 65 数据来源：中物智库，IT桔子5 1港元≈0.9109人民币，10亿港元≈9.1亿元人民币 疫情对于全国经济形成冲击，也影响了居民消费能力，购房需求减少。加上政府对于房地产市场出台的一系列旨在防范楼市泡沫的政策，都导致房地产行业的不景气。 -7.2% -7.9% 2023-2024年各月份全国房地产开发投资额增速 -8.5%-8.8% 得益于房地产融资协调机制进程的不断加快，企业端资金支持力度加大，相关项目建设能够持续推进。 -9.1%-9.3%-9.4% -9.6% -9.0% -9.5%-9.8% -10.1% 2023年1-5月 2023年1-6月 2023年1-7月 2023年1-8月 2023年1-9月 2023年1-10月 2023年1-11月 2023年1-12月 2024年1-2月 2024年1-3月 2024年1-4月 2024年1-5月 全国房地产开发投资额增速 -7.2% -7.9% -8.5% -8.8% -9.1% -9.3% -9.4% -9.6% -9.0% -9.5% -9.8% -10.1% 金柚网研究院 2023-2024年各月份全国新建商品房销售面积及销售额增速 ①疫情期间积压的购房需求集中释放，2023年同一时期的新房销售持续保持较高规模，所以24年相对下降较多。 ②2023年春节假期长，出行热情高，一定程度上影响了住房需求的入市节奏。 2023年1-5月 2023年1-6月 2023年1-7月 2023年1-8月 2023年1-9月 2023年1-10月 2023年1-11月 2023年1-12月 2024年1-2月 2024年1-3月 2024年1-4月 2024年1-5月 新建商品房销售面积增速 -0.9% -5.3% -6.5% -7.1% -7.5% -7.8% -8.0% -8.5% -20.5% -19.4% -20.2% -20.3% 新建商品房销售额增速 8.4% 1.1% -1.5% -3.2% -4.6% -4.9% -5.2% -6.5% -29.3% -27.6% -28.3% -27.9% 新建商品房销售面积增速新建商品房销售额增速 数据来源：国家统计局6 房地产开发投资额增速及新建商品房销售面积增速和新建商品房销售增速均为累计数据，如2024年1-5月全国房地产开发投资额较上年同期下降10.1%。 金柚网研究院 一方面，对于“物业服务+生活服务”的提法由最初的“探索”到目前的“发展”，明确了该模式的成熟稳定性。另一方面，发布主体的级别不断提高，由“部委级”到“国家级”，足见国家的重视程度在加深。 关于“物业服务+生活服务”的相关政策梳理 发布时间 发文主体 政策文件 政策相关表述 2020年12月 住房和城乡建设部等 《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》 提出“构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求。”鼓励拓宽物业服务领域，在做好物业基础服务的同时，为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利。对接各类商业服务、发展居家养老服务等。（概念的雏形） 2020年12月 住房和城乡建设部等10部门 《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》 在推动发展生活服务业板块提出：鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。（第一次探索） 2023年7月 商务部等13部门 《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划 （2023-2025）》 支持大型物业公司向民生领域延伸，拓展“物业+生活服务”。鼓励探索社区基金模式，规范运营管理，引导社会资本参与。按相关规定落实创业补贴、创业担保贷款等支持政策。 2023年11月 国家发展改革委 《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》 引导社区物业、家政公司提供普惠社区服务。在国家发展改革委举行专题新闻发布会解读中，住建部表示将持续加强和改进住宅物业管理工作，充分发挥物业服务企业贴近居民的优势，发展社区养老、托幼、家政、助餐等生活服务业务，探索“物业服务+生活服务”模式。推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务，提高智慧物业管理服务水平。 2024年7月 国务院 《关于促进服务消费高质量发展的意见》 激发改善型消费活力中，将居住服务消费作为其重点之一，相关表述为“鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展物业服务+生活服务模式”。 数据来源：各政府网站，克尔瑞物管7 ①常住人口城镇化和户籍人口城镇化的持续增长。 ②落户政策的放宽。 金柚网研究院 我国2017-2023年常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率 常住人口城镇化率户籍人口城镇化率 “十四五”期间，政府工作报告提出推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，助推我国城镇化的不断发展。 2024年7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》的通知，提出放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。 62.71% 61.50% 60.24% 66.16% 65.22% 64.72% 63.89% 44.38% 45.40% 46.70% 47.22% 48.30% 42.35% 43.37% 2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年 数据来源：国家统计局 户籍城镇化率的数据主要来自公安部每年的公开报道，其中2022年的数据由现有数据中常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率的差额进行推算得出，数据反映城镇户籍人口的比重。8 户籍人口城镇化率（城镇户籍人口数/户籍人口总数）。 绝大部分物业企业在借助数字化手段，包括云服务、大数据等核心技术的应用以提升业务运营效率。结合克尔瑞科创研究基于50家头部物企的访谈调研资料，2024年31.1%的企业会利用数字化应用到内部管理，15.6%的企业应用于城市服务，13.3%的企业应用于运营提效。 2024年物业企业计划的数字化应用领域2024年不同技术在物业行业的应用 内部管理城市服务运营提效 15.60% 金柚网研究院 13.30% 31.10% 56.90% 暂未考虑积极考虑已开展小范围试点已大范围实践 降本 AI 一体化新盘拓展 多经业务 8.90% 6.70% 4.40% 4.40% 4.40% 21.60% 43.10% 27.50% 41.20% 37.30% 29.40% 19.60% 41.20% 21.60% 43.10% 31.40% 25.50% 31.40% 29.40% 27.50% 非住物业高品质服务 数据驱动业务增长与优化 数据管理与治理 4.40% 2.20% 2.20% 2.20% 13.70% 7.80% 15.70% 13.70% 13.70% 7.80% 15.70% 21.60% 11.80% 0.00% 云服务BIAIBIMloT机器人大数据 数据来源：克尔瑞科创研究（基于50家头部物企的访谈调研）9 02.物业行业典型企业分析 按照2023年合约面积计算，碧桂园服务、万物云和保利物业位列前三，这三大品牌也是2023年按照在管面积排名位于前三位的企业。2023年万物云和碧桂园服务的在管面积相当，保利物业位列第三。 金柚网研究院 按照2023年合约面积排名前20的物业企业 合约面积（亿平方米）在管面积（亿平方米） 16.83 12.12 9.63 9.69 8.88 7.13 8.258.197.99 6.05 5.29 4.45 5.38 4 4.73 3.61 3.964.14.03 3.83.773.573.4 3.463.393.14 2.4 2.76 1.93 2.61 2.19 1.43 2.972.942.782.59 2.121.792.31.85 数据来源：克尔瑞2023年中国物业服务企业管理规模榜（统计时间为2023.01.01-2023.12.31）11 合约面积是指企业累计合同签约面积，包括在管面积和储备面积。在管面积是指已经交付企业管理、产生收益的面积。 金柚网研究院 碧桂园服务、万物云、保利物业2023年分业务类型的营收占比 碧桂园服务 物业管理服务 社区增值服务 非业主增值服务 “三供一业” 城市服务 商业运营服务 - 58% 8.8% 3.6% 15.3% 11.5% 2.4% - 万物云（万物云的住宅物业服务+物业和设施管理服务相当于碧桂园服务的物业管理服务） 住宅物业服务 居住相关资产服务（相当于社区增值服务） 其他社区增值服务 物业和设施管理服务 开发商增值服务（加其他社区增值相当于非业主增值） 城市空间整合服务 AloT及BPaaS解决方案服务 51.2% 4.1% 1.1% 25% 8.1% 2.1% 8.4% 保利物业 物业管理服务 非业主增值服务 社区增值服务 - - - - 67.4% 13.9% 18.7% - - - - 88.64 三家企业2021-2023年度毛利及毛利率变化趋势 102.58 87.32 三家企业2023年物业管理服务分项目来源的营收占比 41.1% 55.9% 46.9% 48.12 40.20 30.7% 18.7% 17.0% 20.15 2021年 碧桂园服务毛利（亿元）碧桂园毛利率 42.31 24.8% 18.8% 14.1% 25.74 2022年 万物云毛利（亿元）万物云毛利率 20.5% 19.6% 14.5% 29.53 2023年 保利物业毛利（亿元）保利物业毛利率 58.9% 44.1% 53.1% 碧桂园服务 万物云 保利物业 关联方 第三方 数据来源：企业财报12 碧桂园服务毛利率高的原因：第三方外拓占比高，经营规模大带来的规模效应