房地产行业报告：百强销售环比回落 高总价地多由央企摘得

证券研究报告：房地产|行业周报 2024年12月2日 行业投资评级 房地产行业报告（2024.11.25-2024.12.1） 行业基本情况收盘点位 2451.0 52周最高 2656.47 52周最低 1627.84 行业相对指数表现 房地产 沪深300 强于大市|维持 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 2023-122024-022024-042024-072024-092024-11 研究所 资料来源：聚源，中邮证券研究所 分析师:高丁卉 SAC登记编号:S1340524080001 近期研究报告 Email:gaodinghui@cnpsec.com 《响应改善性住房需求取消普宅和非普宅标准》-2024.11.27 百强销售环比回落高总价地多由央企摘得 投资要点 根据克而瑞数据，11月TOP100房企实现销售操盘金额3633.5亿元，环比-16.6%，但较9月仍增长44.3%；同比-6.9%，单月业绩同比降幅低于往年同期。今年1-11月累计业绩34326.3亿元，同比-30.7%降幅较10月收窄约2pct。在政策的作用下新房销售降幅持续收窄，一二线城市购房客户需求仍在释放，拿地方面，11月北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块均由头部央企摘得，预计12月房企推货力度仍将加大，支撑一二线销售热度延续。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为385.77 万方，本年累计新房成交面积为9622.52万方，累计同比-29.1%。30 大中城市近四周平均成交面积为285.49万方，同比+13.5%，环比 +5.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为106.08万方，同比 +15.9%，环比+0.6%，二线城市近四周平均成交面积为140.13万方， 同比+20.5%，环比+12.8%，三线城市近四周平均成交面积为39.28万 方，同比-10%，环比-5.2%。上周重点9城商品住宅可售面积为5956.39 万方，同比-8.4%，环比+0.36%，重点9城去化周期为14.44个月， 其中一线城市去化周期为13.98个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为 217.25万方，本年累计二手房成交面积为7700.67万方，累计同比 +4.1%。重点12城近四周平均成交面积为213.47万方，同比+32.1%环比-2%。截至2024/11/24全国城市二手房出售挂牌量指数为45.16环比-7.9%，挂牌价指数为158.88，环比-0.02%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数 量为4宗，成交住宅类土地数量为110宗，新增供应商服类土地数量 为196宗，成交商服类土地数量为60宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为2.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.39。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5088.7元/平方米，溢价率为4.02%，环比+1.83pct，成交商服类土地楼面均价为1971.16元/平方米，溢价率为3.49%，环比-1.21pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨3.08%，沪深300指数上涨1.32%，房地产指数跑赢沪深300指数1.76ct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.97%，恒生综合指数上涨1.11%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数0.85pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 目录 1行业基本面跟踪4 1.1新房成交及库存4 1.2二手房成交及挂牌5 1.3土地市场成交6 2行情回顾7 3风险提示9 图表目录 图表1：30大中城市新房成交面积及同比4 图表2：一线城市新房成交面积及同比4 图表3：二线城市新房成交面积及同比4 图表4：三线城市新房成交面积及同比4 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期5 图表6：重点城市二手房成交面积及同比5 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数6 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数6 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数6 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数6 图表11：100大中城市土地供销比7 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率7 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势7 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势7 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况8 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况8 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位8 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位9 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为385.77万方，本年累计新房成交面积为 9622.52万方，累计同比-29.1%。30大中城市近四周平均成交面积为285.49万 方，同比+13.5%，环比+5.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为106.08万方， 同比+15.9%，环比+0.6%，二线城市近四周平均成交面积为140.13万方，同比 +20.5%，环比+12.8%，三线城市近四周平均成交面积为39.28万方，同比-10%，环比-5.2%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比图表2：一线城市新房成交面积及同比 30城成交面积（万方）30城成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 一线城市成交面积（万方）一线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%） 500同比19年（%） 450 400 350 300 250 200 150 100 50 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 2024/9/8 2024/9/22 2024/10/6 2024/10/20 2024/11/3 2024/11/17 2024/12/1 0 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 160同比19年（%） 140 120 100 80 60 40 20 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 2024/9/8 2024/9/22 2024/10/6 2024/10/20 2024/11/3 2024/11/17 2024/12/1 0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 图表3：二线城市新房成交面积及同比图表4：三线城市新房成交面积及同比 二线城市成交面积（万方）二线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%） 三线城市成交面积（万方）三线城市成交面积MA4（万方）同比去年（%）同比前年（%） 300 250 200 150 100 50 0 同比19年（%） 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 2024/9/8 2024/9/22 2024/10/6 2024/10/20 2024/11/3 2024/11/17 2024/12/1 -80% 140同比19年（%） 120 100 80 60 40 20 2023/12/3 2023/12/17 2023/12/31 2024/1/14 2024/1/28 2024/2/11 2024/2/25 2024/3/10 2024/3/24 2024/4/7 2024/4/21 2024/5/5 2024/5/19 2024/6/2 2024/6/16 2024/6/30 2024/7/14 2024/7/28 2024/8/11 2024/8/25 2024/9/8 2024/9/22 2024/10/6 2024/10/20 2024/11/3 2024/11/17 2024/12/1 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比 上周重点9城商品住宅可售面积为5956.39万方，同比-8.4%，环比+0.36%， 重点9城去化周期为14.44个月，其中一线城市去化周期为13.98个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 6,800 6,600 6,400 6,200 6,000 5,800 5,600 5,400 5,200 17 16 15 14 13 12 11 10 重点城市商品住宅可售面积（万方）重点城市去化周期（月）一线城市去化周期（月） 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：重点9城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、福州、温州、韶关。计算方式说 明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为217.25万方，本年累计二手房成交面积为 7700.67万方，累计同比+4.1%。重点12城近四周平均成交面积为213.47万方，同比+32.1%，环比-2%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 重点城市二手房成交面积（万方）重点城市二手房成交面积MA4（万方） 同比去年（%）同比前年（%） 250 同比19年（%） 200 150 100 50 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：iFind，中邮证券研究所 注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。重点12城包括：北京、深圳、杭州、成都、苏州、厦门、东莞、青岛、南宁、佛山、金华、南通。 截至2024/11/24全国城市二手房出售挂牌量指数为45.16，环比-7.9%，挂牌价指数为158.88，环比-0.02%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 全国城市一线城市二线城市三线城市四线城市 160 140 120 100 80 60 40 20 0 240 220 200 180 160 140 120 2022/12/4 2023/1/4 2023/2/4 2023/3/4 2023/4/4 2023