2024年11月24日 京沪二手房价表现如何? 重点关注:京沪二手房挂牌价环比仍下滑 我们主要观察京沪二手房价,因新房价格受推盘区域影响,波动往往较大。目前有两个高频的二手房价指标可以跟踪,分别是Wind披露的二手房出售挂牌价指数、中指院披露的二手房成交价格,频次均为周度。 Wind数据显示,11月11-17日,上海、北京二手房挂牌价环比分别下滑0.2%、0.3%,较“924政策”前一周分别下滑1.5%、2.0%。“924政策”以来,国庆节一周,上海二手房挂牌价环比上涨0.5%,随后挂牌价再次下滑,而北京二手房挂牌价在“924政策”后延续下滑。 中指院披露的二手房成交价格更新至10月28日-11月3日。上海方面,9月16-22日二手房环比涨5%至 5.5万元/方,随后震荡下滑,10月28日这周二手房均价为5.1万元/方,较“924政策”前一周(9月16-22日)下滑7%。北京方面,9月最后一周、国庆假期周二手房周成交价环比分别上涨2%、5%,国庆周涨至6.0万元/方,随后震荡下滑,10月28日这周达5.6万元/方,与“924政策”前一周相比,基本持平。 11月第三周,15城二手房周成交环比下滑11%,体量相当于年内高点的83% 11月第三周(11月15-21日),15城二手房成交205万方,环比下滑11%,较2023年同期增长8%,较 2015-2022年同期均值增长24%。尽管环比下滑,但成交体量表现强于历史同期。 回顾“924政策”后二手房成交恢复情况,恢复时间点与新房类似,但反弹幅度比新房高。9月最后一周为年内高点(6月底)的92%,国庆节后,10月四周二手房成交体量均超过6月底的高点,10月最后一周冲量,创年内新高,达到6月前高的112%。11月第一周、第二周成交小幅回落,相当于年内新高(10月最后一周)的97%、92%。11月第三周成交继续小幅滑落,成交量约为年内新高(10月最后一周)的83%,持平9月最后一周(“924政策”当周),成交仍属于年内高位。 注:“517政策”主要包括取消商贷利率下限,首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等;“924”政策主要包括降低存量房贷利率,统一首、二套房最低首付比例到15%等。 月度来看,11月1-21日二手房成交同比增长19%,表现好于10月(11%),也好于9月(-3%)。其中, 11月1-21日期间,一线城市(仅京沪深有可比数据)二手房成交同比增长65%。 观察京沪深二手房,11月第三周,三地周成交仍然处于年内较高的位置。具体来看,11月15-21日上海二手房成交51万方,环比下滑2%,是年内高点(10月最后一周)的95%,是“924政策”前一周的136%。深圳11月15-21日二手房成交15万方,环比下滑21%,是年内高点(10月11-17日)的76%,是“924政策”前一周的218%。北京二手房成交39万方,环比下滑1%,是年内成交高点(10月最后一周)的75%,是“924政策”前一周的190%。 11月第三周,50城新房周成交环比下滑3%,相当于年内高点的66% 11月第三周(11月15-21日),50城新房成交面积352万方,环比下滑3%。为观察政策效果,进一步与 10月、9月“非月底周”相比,也就是剔除月底、国庆节数据,11月第三周成交面积约相当于10月周成交均值的96%,相当于9月周成交均值的145%,显示出政策提振效果仍然显著。 回顾这一轮“924政策”后地产成交恢复情况,9月底新房销售明显提振,9月最后一周成交规模为年内高点(6月底)的81%。进入10月,国庆节后三周成交规模约为年内高点64%-71%,10月最后一周成交冲量,约为年内高点的91%。11月第一周、第二周约为年内高点的62%、68%,11月第三周约为年内高点的66%。目前来看,10月、11月仍处于年内偏高水平。 相比往年同期,今年11月15-21日新房成交环比下滑3%,表现略弱于2015-2023年同期环比均值 (+5%)。成交体量方面,今年11月15-21日较2023年同期下滑0.2%,但较2015-2022年同期均值下滑38%。 月度来看,11月1-21日新房成交同比增长3%,表现好于10月(-10%),也好于9月(-30%)。其中,一线城市新房成交同比增长23%,年初至11月21日同比下滑17%,表现强于50城整体。 观察京沪深新房成交,三地均较“924政策”前改善。对比下来,11月第三周深圳依然表现最好,周成交继续维持在年内高位;上海、北京次之,成交分别为年内高点的61%、44%。 具体来看,11月15-21日深圳新房成交20万方,环比下滑4%,仅次于11月第二周,是年内成交高点的96%,是“924政策”前一周的402%。北京新房成交19万方,环比下滑6%,是年内高点(7月初)的44%,是“924政策”前一周的124%。上海新房成交38万方,环比提升34%,是年内成交高点(10月最后一周)的61%,是“924政策”前一周的180%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师:黄晓曦分析师:肖金川 邮箱:huangxx1@hx168.com.cn邮箱:xiaojc@hx168.com.cnSACNO:S1120524040002SACNO:S1120524030004 证券研究报告|固收点评报告 上海:二手房出售挂牌价指数 北京:二手房出售挂牌价指数 240 210 180 150 120 90 2015-03-16 2017-03-16 2019-03-16 2021-03-16 2023-03-16 资料来源:WIND,华西证券研究所 上海二手商品住宅>成交价格(元/㎡) 北京二手商品住宅>成交价格(元/㎡) 69000 66000 63000 60000 57000 54000 51000 48000 45000 图1.2:北京、上海二手房价仍处于震荡下滑趋势 资料来源:中指院,华西证券研究所 图2.1:15城二手房成交(万方):11月1-21日同比+19%,10月同比+11%,24年累计同比-0.1% 15城二手房周成交规模(万方) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 300 250 200 150 100 50 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源:WIND,中指院,华西证券研究所 图2.2:15城二手房成交:11月15-21日成交205万方,环比下滑11% 15城二手房周成交面积(万方) 300 250 200 150 100 50 0 资料来源:WIND,华西证券研究所 图2.3:从15城二手房成交面积来看,11月15-21日成交面积为“政策前两月均值”的106% 15城二手房成交面积(以3.17-5.16平均值为对比基点100%) 250% 2015-2023(不含2020和2022)日度2024日度2015-2023(不含2020和2022)周均2024周均 114% 111% 122% 126%128% 124% 104% 115% 108% 85% 110%99% 100%101%93% 87%89%88% 106% 118% 106% 119% 87% 87% 80%83% 63% 3% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-01 资料来源:WIND,华西证券研究所 图2.4:北京二手房:11月15-21日成交39万方,环比下滑1%,是年内成交高点(10月底)的75% 北京二手房周成交面积(万方) 60 50 40 30 20 10 0 资料来源:WIND,华西证券研究所 图2.5:上海二手房:11月15-21日成交51万方,环比下滑2%,是年内成交高点(10月底)的95% 上海二手房周成交面积(万方) 60 50 40 30 20 10 0 资料来源:WIND,华西证券研究所 图2.6:深圳二手房:11月15-21日成交15万方,环比下滑21%,是年内成交高点(10月11-17日)的76% 深圳二手房周成交面积(万方) 24 20 16 12 8 4 0 资料来源:WIND,华西证券研究所 图3.1:50城新房成交(万方):11月1-21日同比+3%,10月同比-10%,24年累计同比-27% 1200 50城新房周成交规模(万方) 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1000 800 600 400 200 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源:WIND,华西证券研究所 图3.2:50城新房成交:11月15-21日成交352万方,环比下滑3% 50城新房周成交面积(万方) 600 500 400 300 200 100 0 资料来源:WIND,华西证券研究所 图3.3:从50城成交面积数据来看,11月15-21日成交面积约为“政策前两月均值”的106% 50城新房销售面积(以3.17-5.16平均值为对比基点100%) 300%2015-2023(不含2020和2022)日度2024日度2015-2023(不含2020和2022)周均2024周均 250% 200% 150% 100% 100% 116% 95% 161%157% 105% 98% 83% 85% 134% 114%115% 102% 146% 100% 108% 106% 93% 50% 0% 74% 78%70%75% 67% 72% 80% 63% 55% 21% 21% 04-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-01 资料来源:WIND,华西证券研究所 图3.4:北京新房:11月15-21日成交19万方,环比下滑6%,是年内成交高点(7月初)的44% 北京新房周成交面积(万方) 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-01 资料来源:WIND,华西证券研究所 图3.5:上海新房:11月15-21日成交38万方,环比增长34%,是年内成交高点(10月底)的61% 上海新房周成交面积(万方) 70 60 50 40 30 20 10 0 资料来源:WIND,华西证券研究所 图3.6:深圳新房:11月15-21日成交20万方,环比下滑4%,为年内新周成交次高点 深圳新房周成交面积(万方) 24 21 18 15 12 9 6 3 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-01 资料来源:WIND,华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力,保证报告所采用的数据均来自合规渠道,分析逻辑基于作者的职业理解,通过合理判断并得出结论,力求客观、公正,结论不受任何第三方的授意、影响,特此声明。 评级说明 公司评级标准投资说明评级 以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。 行业评级标准 以报告发布日后的6个月内行业指数的涨跌幅为基准。 买入分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过15% 增持分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在5%—15%之间 中性分析师预测在此期间股价相对上证指数在-5%—5%之间 减持分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数5%—15%之间卖出分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过15% 推荐分析师预测在此期间行业指数相对强于上证指数达到或