房地产行业2025年度投资策略：止跌的前提与估值的拐点

核心观点

• 房地产市场止跌回稳依赖于广义财政扩张助力经济改善，本轮将演绎后周期属性。
• 地产政策聚焦城市库存消化，构建损失分担机制，疏通城中村改造和收储堵点，有望加速市场量价见底。
• 房企聚焦核心城市改善产品，但竞争激烈难以获取超额利润，品牌和产品创新能力是提升ROE基础。

关键数据和研究结论

• 市场现状：2024年6月以来销售热度消退，9月70城新房、二手房价格持续下跌，一线城市二手房挂牌量仍高。
• 政策影响：9月底新政促进成交回升，降利率降低居民购房成本，加速市场探底。
• 供需关系：低能级城市供给过剩，房企投资聚焦高能级城市核心区，典型10城每年新房成交金额约2.5-3万亿，改善项目成交额约5000-6000亿。
• 行业数据预测（2025年）：
  • 商品房销售面积增速-9.8%，销售金额增速-10.8%。
  • 新开工面积增速-8.3%，开发投资完成额增速-8.1%。
  • 竣工面积增速-14.1%。
• 房企盈利能力：房企PB与ROE相关度高，纯开发业务房企稳态ROE约8%，ROE修复是股价上涨驱动因素。
• 历史经验：复盘美日地产危机，经济好转后房价上涨带动ROE企稳回升，推动股价趋势性行情。

投资建议

• 建议关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。
• 风险提示：政策效果不及预期，负反馈延续。