房地产行业周报：税费改革如期而至，10月地产数据改善明显

房地产 2024年11月17日 投资评级：看好（维持） 税费改革如期而至，10月地产数据改善明显 ——行业周报 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 24% 12% 0% -12% -24% -36% 房地产沪深300 核心观点：税费改革如期而至，10月地产数据改善明显 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比增长，20城二手房成交面积同比增长，环比下降。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。本周政策端持续发力，财政部、税务总局、住房城乡建设部对个人购买家庭唯一住房面积为140 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5% 的税率征收契税；统计局公布10月地产销售数据、房价数据，边际改善明显。 2023-112024-032024-07 数据来源：聚源 相关研究报告 《专项债用于回收闲置土地，去库存更进一步—行业点评报告》-2024.11.12 《重启去库存，新周期再出发—2025年房地产行业投资策略》-2024.11.11 《新房成交面积同比增长，房地产税收新政即将推出—行业周报》 -2024.11.10 本周全国100大中城市推出土地规划建筑面积6111万平方米，成交土地规划建 筑面积1900万平方米，同比下降9%，成交溢价率为5.9%。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 政策端：百万套住房改造指标落地，国家统计局公布9月地产市场运行数据中央层面：财政部、税务总局、住房城乡建设部：对个人购买家庭唯一住房，面 积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。国家统计局：一线城市新建商品住宅销售价格环比 下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。 地方层面：深圳：职工个人申请公积金贷款的最高额度由50万元提高至60万元， 家庭共同申请的最高额度由90万元提高至110万元。广州：广州市所核发的房 票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。 市场端：土地成交面积同比增长，杭州土拍市场火热 销售端：2024年第46周，全国68城商品住宅成交面积329万平米，同比增加 10%，环比增加7%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达12091万平米， 累计同比下降30%；全国20城二手房成交面积为220万平米，同比增速+9%， 前值+32%；年初至今累计成交面积8368万平米，同比增速-3%，前值-3%。 投资端：2024年第46周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6111万平方米，成交土地规划建筑面积1900万平方米，同比下降9%，成交溢价率为5.9%。杭州：杭州土地市场迎来2宗住宅用地出让，分别位于城东新城和之江度假区， 总出让面积50389㎡，总规划建面110856㎡，总起始价25.608亿元。最终两宗地块均溢价33%以上成交，分别被滨江和华润置地摘得，共收金34.408亿元。 融资端：国内信用债发行规模环比增长 2024年第46周，信用债发行48.8亿元，同比减少18%，环比减少7%，平均加权利率2.94%，环比增加30BP。信用债累计发行规模3465.1亿元，同比减少11%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、税费改革如期而至，10月地产数据改善明显3 2、销售端：新房成交环比增长，二手房成交同比增长6 2.1、68大中城市新房成交同比增长，环比增长6 2.2、20城二手房成交同比增长，环比下降8 3、投资端：土地成交面积同比下降，杭州土拍市场火热9 4、融资端：国内信用债发行规模环比减少10 5、一周行情回顾11 6、投资建议：维持行业“看好”评级12 7、风险提示12 图表目录 图1：64大中城市新房成交面积同比增长6 图2：64大中城市新房成交面积环比增长6 图3：2024年第46周68大中城市成交面积同比增长，环比增长7 图4：2024年第46周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长7 图5：2024年第46周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比增长7 图6：2024年第46周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比下降7 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好8 图8：17城二手房成交同比增长8 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好8 图10：100大中城市土地成交面积同比增长9 图11：100大中城市土地成交总价同比增长10 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长10 图13：信用债单周发行规模环比减少10 图14：信用债累计发行规模同比减少11 图15：房地产指数下跌8.92%，板块表现弱于大市11 表1：税费改革如期而至，10月地产数据改善明显4 表2：本周房地产行业个股中世荣兆业、*ST中迪、铁岭新城涨幅靠前11 表3：本周房地产行业个股中华夏幸福、光大嘉宝、*ST松江跌幅靠前12 1、税费改革如期而至，10月地产数据改善明显 中央层面：（1）财政部、税务总局、住房城乡建设部：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（2）国家统计局：一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。（3）国家统计局：1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。（4）住房城乡建设部、财政部：地级城市资金 能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城 市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。 地方层面：（1）芜湖:城镇规划区内2014年12月31日前合法建造并投入使用且取得不动产权证或房屋产权证的城镇住宅房屋可以申请补贴，但不包括酒店式公寓、商铺、办公用房等非住宅。装修行为在2024年内开始的，且2024年9月6日 未完工，提供2024年9月6日至2024年12月31日开具的符合要求的发票，可以 享受此次补贴。（2）深圳：职工个人申请公积金贷款的最高额度由50万元提高至60 万元，家庭共同申请的最高额度由90万元提高至110万元。为响应国家生育支持政 策，购买首套住房、多子女家庭购买住房、购买深圳保障性住房的最高额度均可上浮一定比例，最高可达120万元个人贷款和220万元家庭贷款。（3）贵阳：提高住 房公积金最高贷款额度，将公积金最高贷款额度由80万元提高至100万元，多子女 家庭由100万元提高至120万元。（4）广州：为进一步落实房票安置政策，充分拓宽被征拆户的安置选择面，保证被征拆户有能够均等享受与商品房同样居住质量的机会，满足更加灵活、多元和个性的安置购房需求，广州市所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。（5）河源：调整购房首付款比例不低于15%、加大公积金购房支持力度、取消住房贷款利率下限、稳妥有序降低存量住房贷款利率、推行阶段性购房最高7000元补贴、举办购房赠送消费券红包活动、支持港澳居民来我市购房、打通网签备案、办证绿色通道等。（6）鄂州：非鄂州户籍在本市新购买新建商品住房的家庭，每套将获得5万元的购房消费券作为奖励。 同时，针对符合生育政策且自2016年实施全面两孩政策以来拥有二孩或三孩的本地 户籍家庭，在购买新建商品住房时分别可获得5万元和10万元的购房消费券，多孩家庭在申请商业贷款时将被视作首次购房者享受相应优惠政策。（7）重庆：重庆全市新建商品房网签成交量，环比增长37.8%；新建商品房和二手房成交总量，环比增 长14.1%，其中，中心城区商品住房成交72.2万平方米，环比增长61.7%。（8）四川：提高多孩家庭住房公积金贷款限额。在公积金贷款最高限额基础上，二孩、三孩家庭贷款限额分别再提高10万元、20万元。（9）江苏：城区常住人口300万以上 城市不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。城区常住人口300 万以下城市不得新建250米以上建筑，其中城区常住人口100万-300万城市严格限 制新建150米以上建筑，城区常住人口100万以下城市严格限制新建100米以上建筑。（10）河南：对于郑州经开区内由业主自持、不对外销售的商业服务业用地，保障性安居工程、人才公寓用地以及公共设施营业网点用地，将不纳入“去化周期”调控范围，以促进土地资源的合理利用和优化配置。（11）广州：为进一步落实房票 安置政策，充分拓宽被征拆户的安置选择面，保证被征拆户有能够均等享受与商品房同样居住质量的机会，满足更加灵活、多元和个性的安置购房需求，广州市所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。 时间政策 表1：税费改革如期而至，10月地产数据改善明显 2024/11/13财政部、税务总局、住房城乡建设部：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 2024/11/15国家统计局：一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。 2024/11/15国家统计局：1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降 17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。 2024/11/15住房城乡建设部、财政部：地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市， 进一步扩大到了近300个地级及以上城市。 2024/11/11芜湖:城镇规划区内2014年12月31日前合法建造并投入使用且取得不动产权证或房屋产权证的城镇住宅 房屋可以申请补贴，但不包括酒店式公寓、商铺、办公用房等非住宅。装修行为在2024年内开始的，且 2024年9月6日未完工，提供2024年9月6日至2024年12月31日开具的符合要求的发票，可以享受此次补贴。 2024/11/11深圳：职工个人申请公积金贷款的最高额度由50万元提高至60万元，家庭共同申请的最高额度由90万 元提高至110万元。为响应国家生育支持政策，购买首套住房、多子女家庭购