房地产行业周报：促改善降息如期而至，保交付专项借款力促

房地产 行业研究/行业周报 促改善降息如期而至，保交付专项借款力促 报告日期：2022-08-21 行业评级：增持 主要观点： 市场表现： 上证指数本周-0.57%，收报于3258.08点；创业板指本周+1.61%，收 27% 15% 3% -8%8/21 20% 11/21 2/225/22 32% 行业指数与沪深300走势比较 - - 房地产沪深300 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026邮箱：yuyue@hazq.com 相关报告 1.7月各项指标走弱，政策亟需再加码2022-08-17 2.新房市场持续筑底，居民中长期贷款下滑2022-08-16 3.7月市场持续弱复苏，中央定调用好政策工具箱2022-08-02 报2734.22点；沪深300本周-0.96%，收报于4151.07点。房地产板 块+3.29%，在31个行业内位列第4位。 新房成交：成交面积同比-19.6%，环比+12.0% 本周（8.12-8.18），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约267万方，同比-19.6%，环比+12.0。其中，一线（4城）一手房合计成交面积75万方，同比-14.5%、环比+27.6%；二线（14城）一手房合计成交面积123万方，同比-28.8%、环比-4.2%；三线（14城）一手房合计成交面69万方，同比-3.5%、环比+34.7%。 二手房成交：成交面积同比-1.9%，环比+4.5% 成交面积：本周（8.12-8.18），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约114万方，同比-1.9%，环比+4.5%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积32万方，同比-12.9%、环比+6.3%；二线（8城）二手房合计成交面积51万方，同比+8.6%、环比+4.5%；三线（6城）二手房合计成交面积31万方，同比-4.7%、环比+2.8%。 新房库存：库存面积环比+0.85%，去化周期12.4月 库存面积：截至2022.08.18，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9311万方，环比+0.85%，整体去化周期（按面积）约12.4月。其中，一线（4城）新房库存合计3216万方，环比+0.90%，去化周期 10.6月；二线（6城）新房库存3269万方，环比+0.88%，去化周期10.0月；三线（6城市）新房库存2826万方，环比+0.77%，去化周期24.0月。 土地市场：百城土地成交面积2067万方，成交土地总价187亿元，土地溢价率2.10% 上周（8.08-8.14），百城土地供应数量为550宗，对应土地供应建面约 3408万方；百城土地成交数量为385宗，对应土地成交建面约2067万方，成交土地总价约187亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为39万方、596万方和1432万方，同比分别为-49%、+29%和-4%，对应土地溢价率分别为0.00%、3.18%和2.60%。 投资建议： 本周国家统计局发布2022年1~7月房地产开发投资和销售数据。1）销售端疲软，政策工具箱仍有空间：2022年1~7月，商品房销售面积累计同比-23.1%（1~6月-22.2%），7月单月-28.9%(6月-18.3%)；1~7月销售金额累计同比-28.8%（1~6月-28.9%），7月单月-28.2% （6月-20.8%）。从8月之前的高频数据看，销售情况仍然不容乐观。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察： ①抑制行业信用风险蔓延的防范措施，如郑州100亿元规模房地产纾困专项基金的实操步骤及各大AMC机构参与房企主体纾困的具体落地。②货币政策工具箱的“后手”，如降准降息等。8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%（前值3.70%），5年期以上LPR为4.3%（前值4.45%），首套房利率最低可至4.1%。我们认为8月的非对称降息是符合预期的，下半年仍具备调降空间； 从过往降息回溯，按揭贷款利率领先商品房销售大约2Q。③“因城施策”中基本面较好的强二线城市的政策放松空间。如二线城市将参考 2014~2016年循序渐进的调控过程：i）在非核心城区或地段进一步放松限购政策（成都、南京等）；ii）对二套房认定及首付政策做出积极支持（苏州、郑州、长沙等），尤其在改善型需求方面进一步放开政策空间，主打居住品质、配套服务的房企将受益。针对一线城市，政策空间有限，主要还是在需求侧放松落户要求，及出于疏散中心人口的考量进行一定的放松，如近期上海临港、北京昌平顺义的全龄友好住宅项目试点等政策。针对三、四线城市楼市需求萎缩的情况，预计政策集中在支撑楼市平稳运行、去存量方面，将暂时取消行政性限 购限售等政策，限涨价与限降价并存，以稳定市场预期。政策持续优 化调整后，二线城市有望率先进入企稳恢复通道。④房企“以价换量”力度，在“促回款、保交楼”压力下，房企极有可能结合实际情况开展优惠活动，如特价房、折扣和全民营销返佣等积极营销以提高去化率 水平。 2）专项借款政策助力保交付，但开竣工数据短期内仍然承压，开发投资额仍处于收窄探底阶段。2022年1~7月新开工同比-36.1%（1~6月-34.4%），7月单月-45.4%（6月-45.1%）；1~7月竣工面积同比 -23.3%（1~6月-21.5%），7月单月-36.0%（6月-40.7%）。竣工指标依然受到近期银行断贷事件波及下行，该指标单月同比降幅稍有收窄，7月以郑州为代表的多地地方政府持续跟进“保交楼”政策，如设立地产纾困基金等，但是恢复需继续观察措施落地情况，考虑到政策发力需要时间，预计8月压力仍存。 2022年1~7月房地产开发投资完成额同比-6.4%（1~6月-5.4%）， 7月单月-12.3%（6月-9.4%）。注意到，1~7月土地成交建面同比- 48.1%（1~6月-48.3%）。考虑到，集中供地的实施及“因城施策”下分化，房企拿地策略维持保守，土地市场区域间热度分化更为明显，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在继续弱化的可能。本周出台的专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难 交付住宅项目建设交付，停贷风险有望得到有效控制。总体来说，尽管“保交楼”等一系列利好对建安投资有一定正面作用，但增量不足以对整体开发投资产生有力支撑，预计8月开发投资额仍处于收窄探底阶段（已考虑“两集中”供地的节奏性）。 继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团； （2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。 风险提示： 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 正文目录 1新房成交：成交面积同比-19.6%，环比+12.0%6 2新房库存：库存面积环比+0.85%，去化周期12.4月8 3二手房成交：成交面积同比-1.9%，环比+4.5%11 4土地市场：百城土地成交面积2067万方，成交土地总价187亿元，土地溢价率2.10%13 5行业新闻：15 6公司要闻：18 7风险提示：19 图表目录 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）6 图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）6 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）6 图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）6 图表532城一手房成交套数及其同比、环比（套）7 图表6一线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）7 图表7二线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）7 图表8三线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）7 图表9重点城市本周商品房成交面积同比及环比8 图表1016城新房库存面积及其去化周期（万方，月）9 图表11一线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）9 图表12二线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）9 图表13三线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）9 图表1416城新房库存套数及其去化周期（套，月）10 图表15一线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）10 图表16二线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）10 图表17三线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）10 图表1816城二手房成交面积及其同比、环比（万方）11 图表19一线城市二手房成交面积及其同比、环比（万方）11 图表20二线城市二手房成交面积及其同比（万方）11 图表21三线城市二手房成交面积及其同比（万方）11 图表2216城二手房成交套数及其同比、环比（套）12 图表23一线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）12 图表24二线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）12 图表25三线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）12 图表26百城土地供应面积及其同比、环比（周）13 图表27百城土地成交面积及其同比、环比（周）13 图表28一二三线土地成交面积同比（周）13 图表29一二三线土地成交面积环比（周）13 图表30百城及一二三线土地溢价率（周）14 1新房成交：成交面积同比-19.6%，环比 +12.0% 本周（8.12-8.18），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约267万方，同比-19.6%，环比+12.0%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积75万方，同比-14.5%、环比+27.6%；二线（14城）一手房合计成交面积123万方，同比-28.8%、环比-4.2%；三线（14城）一手房合计成交面69万方，同比-3.5%、环比+34.7%。 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 600 500 400 300 200 100 0 32城合计成交面积32城同比32城环比 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-03-24 2022-03-31 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 -80.0% 140 120 100 80 60 40 20 0 一线成交面积一线同比一线环比 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 2022-03-24 2022-03-31 2022-04-07 2022-04-14 2022-04-21 2022-04-28 2022-05-05 2022-05-12 2022-05-19 2022-05-26 2022-06-02 2022-06-09 2022-06-16 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2