宏观经济研究周报：楼市支持政策如期而至，地产将进入新的发展阶段

证券研究报告 宏观定期策略 楼市支持政策如期而至，地产将进入新的发展阶段 ——宏观经济研究周报（10.03-10.09） 2022年10月12日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 5% -5% -15% -25% 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 % 1M 3M 12M 上证指数 -8.83 -11.38 -17.20 沪深300 -9.11 -15.98 -24.52 黄红卫分析师 执业证书编号:S0530519010001 huanghongwei@hnchasing.com 王与碧研究助理 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1财信宏观策略&市场资金跟踪周报 （10.10-10.14）：全球资产大幅波动，A股蓝筹板块配置价值提升2022-10-09 22022年第四季度十大金股2022-09-30 32022年第四季度市场策略报告：国内经济弱 复苏，蓝筹迎来配置机会2022-09-29 本周观点：央行和财政部在国庆前连续两天出台政策，助力稳地产， 促进稳住宏观经济基本盘。9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。9月30日，央行决定，自2022 年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。 同日，财政部与税务总局发帀公告，自2022年10月1日至2023年 12月31日，出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买 住房的纳税人可获得退税优惠。前期，银保监会相关部门负责人在9 月23日表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。这一表态给予市场较强的心理暗示，表明房地产市场调控将进入新阶段，而节前的政策三连发则是对该表态的积极回应，具有标志性的意义。今年来，房地产市场低迷清淡，各级政府土地出让收入下滑，烂尾断供维权时有发生，各地方政府纷纷推出救市举措，但实施效果有限。央行和财政部直接出台相关政策，标志着在调控层级上，主导力量开始由各地方政府上升至中央部门，在调控指导思想上也有由严格管制逐渐转变为支持扶植的倾向。在中央层面出台一系列政策，反映出当前解决房地产市场风险的迫切程度；同时也可以看出，我国的房地产业和地方财政正面临相当大的困难。预计各地方政府的救市举措在中央的宏观指引下将更顺利地得到落实，更多的配套政策也值得期待。以此为起点，在中央主导的房地产调控政策效果逐步显现后，未来这种行政主导的政策调控或将逐渐向市场机制调控转变。房地产存量市场可能将成为下一阶段的基本属性，以结构性的行情为基本特征，以高质量差异化为主要表现形式，大中小城市房价齐涨共跌的局面将不再是常态，中心城市和大城市仍然有较大的发展空间。预计房地产行业集中化的趋势将加速推进，头部企业的品牌优势和规模优势将更加明显，中小房地产企业可能将以被并购等方式退出。随着房地产市场回归正常轨道，头部房地产企业将实现长期稳定健康的发展，可长期关注。 国内热点：一、李克强总理对稳经济大盘四季度工作再部署、推进再落实。二、人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利 率下限。三、中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。 国际热点：一、俄罗斯北溪天然气海底管道探测到漏气状况。二、美国二季度GDP萎缩0.6%。三、英国减税政策引市场波动和质疑。 节前一周高频数据跟踪：节前一周主要股指全面回落，上证指数下跌 2.07%，收报3024.39点，沪深300指数下跌1.33%，收报3804.89点，创业板指下跌0.65%，收报2288.97点。 风险提示：海外主要经济体紧缩预期抬升；近期国内各地疫情反复。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点3 2节前一周国内宏观消息梳理4 2.1李克强主持召开稳经济大盘四季度工作推进会议4 2.2人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限4 2.3中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率5 3节前一周海外宏观消息梳理5 3.1俄罗斯北溪天然气海底管道探测到漏气状况5 3.2最终修正数据显示美国二季度GDP萎缩0.6%6 3.3英国减税政策引市场波动和质疑6 4节前一周市场高频数据跟踪7 5节前一周经济高频数据跟踪8 6风险提示11 图表目录 图1：中证500指数（点）7 图2：创业板指数（点）7 图3：标准普尔500指数（点）7 图4：纳斯达克综合指数（点）7 图5：30城商品房周成交面积（万平方米）8 图6：100大中城市：周成交土地总价及溢价率（万元，%）8 图7：浮法平板玻璃价格情况（元/吨，%）8 图8：水泥价格指数8 图9：螺纹钢价格（元/吨）9 图10：中国铁矿石价格指数9 图11：焦炭、煤炭、冶焦煤库存（万吨）9 图12：焦炭、煤炭、冶焦煤价格情况（元/吨）9 图13：波罗的海运费指数10 图14：国内航运指数10 图15：原油价格（美元/桶）10 图16：全美商业原油库存（千桶）10 图17：10Y美债收益率（%）11 图18：美元指数与黄金价格（右轴）11 1本周观点 房地产市场支持政策如期而至，力度和节奏均表现出较高的积极性。央行和财政部在国庆节假日到来之前，连续两天出台政策，助力稳地产，促进稳住宏观经济基本盘。9 月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的 城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。该举措的出台有利于支持地方政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。9月30日，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%，在宏观层面进一步加大对楼市的支持力度。同日，财政部与税务总局发布公告，为支持居民改善住房条件，就有关个人所得税政策进行调整，自2022年10月1日至2023年12 月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 前期，银保监会相关部门负责人在9月23日表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。这一表态给予市场较强的心理暗示，表明房地产市场调控将进入新阶段，而节前的政策三连发则是对该表态的积极回应，具有标志性的意义。此前，我国房地产市场调控的主基调是“因城施策”，地方政府虽然拥有房地产市场政策的自主权，但实际上仍然受到中央政府的严格监管。今年来，房地产市场低迷清淡，各级政府土地出让收入下滑，烂尾断供维权时有发生。各地方政府纷纷推出救市举措，有的政策在推出后得到顺利实施，但也有部分政策出台后在较短时间内即被叫停；较小力度的政策不足以缓解风险，而较大力度的政策又可能触碰中央红线，这导致地方政府面临进退失据的困境，政策实施效果有限。央行和财政部直接出台相关政策，标志着在调控层级上，主导力量开始由各地方政府上升至中央部门，在调控指导思想上也有由严格管制逐渐转变为支持扶植的倾向。在中央层面出台一系列政策，反映出国家解决房地产风险的迫切程度；同时也可以看出，我国的房地产业和地方财政正面临相当大的困难。预计各地方政府的救市举措在中央的宏观指引下将更顺利地得到落实，更多的配套政策也值得期待，房地产市场将迎来新的发展阶段。以此为起点，在中央主导的房地产调控政策效果逐步显现后，未来这种行政主导的政策调控或将逐渐向市场机制调控转变。房地产存量市场可能将成为下一阶段的基本属性，以结构性的行情为基本特征，以高质量差异化为主要表现形式，大中小城市房价齐涨共跌的局面将不再是常态，中心城市和大城市仍然有较大的发展空间。预计房地产行业集中化的趋势将加速推进，头部企业的品牌优势和规模优势将更加明显，中小房地产企业可能将以被并购等方式退出。随着房地产市场回归正常轨道，头部房地产企业将实现长期稳定健康的发展，可长期关注。 2节前一周国内宏观消息梳理 2.1李克强主持召开稳经济大盘四季度工作推进会议 事件：9月28日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开会议，对稳经济大盘四季度工作再部署、推进再落实。李克强说，稳住经济大盘对就业和民 生至关重要。四季度经济在全年份量最重，不少政策将在四季度发挥更大效能，要增强信心，抓住时间窗口和时间节点，稳定市场预期，推动政策举措全面落地、充分显效，确保经济运行在合理区间。要抓好重点工作。针对需求偏弱的突出矛盾，想方设法扩大有效投资和促进消费，调动市场主体和社会资本积极性，继续实施好稳经济一揽子政策和接续政策，注重用好近期出台的两项重要政策工具。一是用好政策性开发性金融工具，根据地方项目需求合理确定额度投放，加快资金使用和基础设施项目建设，在四季度形成更多实物工作量。二是用好专项再贷款、财政贴息等政策，加快推进制造业、服务业、社会服务等领域设备更新改造，尽早形成现实需求。同时，依法依规提前下达明年专项债部分限额。因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。做好物流保通保畅。保障煤炭、电力等能源稳定供应。各督导和服务工作组要与有关省份保持“在线”状态，及时指导并协调解决困难。有效投资重要项目协调机制要不间断高效运转。各部门要配套完善已定的若干重大措施、抓紧出台细则，并做好项目衔接。各地要结合实际加大政策落实和配套力度，确保项目建设工程质量。经济大省要发挥稳经济挑大梁作用。当前困难群众增多，要扎实保民生、兜底线。在第四季度阶段性扩大低保覆盖范围、将低保边缘户纳入低保补助，各地要扎实、公平落到位，应保尽保，中央财政对地方新增支出予以70%补助。落实和完善失业保障扩围政策，使返乡农民工也能拿到补助或救助。将登记失业半年以上人员纳入一次性吸纳就业补贴范围。强化安全生产。齐心协力，促进经济社会持续健康发展。 来源：中国政府网 点评：四季度工作重心将更多地向保民生倾斜。目前我国经济恢复的主要堵点仍然 是总需求不足，而民间投资与消费意愿偏冷是导致总需求不足的主要原因。保民生是有效提振民间需求的基础，当前我国居民正面临失业率高企、收入水平下降的压力，尤其年轻人失业率处于历史高位，对消费的冲击较大。因此，预计后续政策将针对保交楼、扶助失业人口、提高居民收入等与民生息息相关的重点领域加大支持力度。 2.2人民银行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限 事件：9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷 政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新 发放首套住房贷款利率下限。一、对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同 比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下 限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。二、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。 来源：中国人民银行 2.3中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率 事件：中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金 贷款