行业周报：政策如期而至，市场依旧低迷，仍然看好地产板块

核心观点：政策如期而至，市场依旧低迷，仍然看好地产板块 2022年3月至今已陆续有超过40个城市放松对房地产市场的政策调控，但基本面依旧难言改善，行业销售恢复面临居民购房“意愿”与购房“能力”的双重考验，而投资端更需解决行业整体投资能力的下降的问题，当前地产托底政策效果仍显不足。疫情反复下，经济恢复压力剧增。央行如期降准或仅是新一轮经济托底政策组合出台的开端，后续政策面依旧乐观，地产板块仍然具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 政策端：央行宣布全面降准，多地下调房贷利率 中央层面：央行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元；同时表示强调灵活运用多种货币政策工具维护金融体系稳定。证监会联合国资委、全国工商联发文严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。 地方层面：各地区“因城施策”持续推进中，广州、湖北和河北和山东多市下调首套及二套房贷利率，苏州、芜湖、南京六合溧水区放松限购或限售政策，南宁针对不同购房人群出台相应购房契税补贴，上海临港新区优化人才购房政策，甘肃实行新建商品房“交房即交证”改革。 市场端：单周成交同比持续下滑，土地市场成交依旧低迷 销售端：2022年第15周，全国30大中城市成交面积146万平米，同比下降66%，环比下降4%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3249万平米，累计同比下降40%；全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-40%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-71%、-64%、-64%，年初至今累计增速-36%、-35%、-51%。 土地端：2022年第15周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1131万平方米，成交土地规划建筑面积824万平方米，同比下降71%，成交溢价率为0.2%。一线城市无成交土地规划建筑面积；二线城市成交土地规划建筑面积383万平方米，同比下降44%；三线城市成交土地规划建筑面积442万平方米，同比下降79%。长沙完成2022年首批次集中土拍，22宗地块全部成交，19宗底价出让，3宗溢价，本次土拍共56家房企参与，华润、招商、金地、旭辉、中海等全国性开发商和本土国企等均有斩获。 融资端：国内信用债规模持续萎缩，海外债利率走高 2022年第15周，信用债发行51.9亿元，同比减少66%，环比增加284%，平均加权利率3.09%，环比减少55BPs；海外债发行4.9亿美元，同比减少51%，环比减少49%，平均加权利率10%，环比增加194BPs。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、政策端：央行宣布全面降准，多地下调房贷利率 中央层面：（1）央行：召开一季度金融统计数据新闻发布会，强调灵活运用多种货币政策工具，持续推动金融与实业有效隔离，完善公司治理和风险管理，防范形成跨机构、跨市场、跨业态的风险传染，维护金融体系稳定。同时中国人民银行宣布决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。（2）证监会：联合国资委、全国工商联发文支持上市公司健康发展，其中提出，坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。 地方层面：（1）广州：前期网传广州重启“接力贷”情况不属实，多家银行及中介机构回应称当前无相应业务；房贷利率方面，汇丰银行、渣打银行首套低至4.6%（持平LPR基准），二套低至5.2%，四大行则无变化，仍执行首套5.2-5.4%、二套5.6%。（2）苏州：住建局放松限购限售，限购方面，非本地户籍社保由3年内连缴两年放宽至累计满2年，出售房产后两年内可再购1套（原为出售后再购需提供3年内社保连缴2年的证明）；限售方面，二手房限售由5年缩短至3年。（3）南京：六合区、溧水区放松限购政策，外地户口凭身份证可直接开具购房证明，限购1套，此前需要2年社保/个税，或提供大专学历、劳动合同等材料。（4）上海：临港新区优化人才购房政策，重点支持单位工作的人才，在新区工作年限由一年缩短至3个月或6个月；购房资格认定由126个月调整为12个月。（5）芜湖：正式取消“新房和二手房2年限售”政策，“新房限售2年”政策取消，“二手房限售2年”政策取消，“摇号项目取证后3年限售”政策保持不变。（6）南宁：发文解读购房契税补贴有关事项，2022年6月30日前，教职工购买家庭首套房或者二套房，留南宁人才购买家庭首套房，契税全额补贴；市民购买家庭首套房，契税补贴50%。（7）湖北：咸宁、荆门、黄石、宜昌等四地下调了房贷利率，其中黄石、宜昌此次首套均降至5.2%、二套降至5.4%，降幅超50个BP。（8）河北：近日唐山、秦皇岛、保定等地区房贷利率普遍下调0.2%~0.3%，部分银行下调幅度达0.5%，优质客户首套利率趋近4.6%（LPR基准）。（9）山东：日照、聊城、潍坊、济宁、威海、德州六市银行机构普遍下调了个人住房贷款利率，下调幅度20BP到40BP不等。其中，济宁房贷利率再度下调20BP至首套4.9-5.0%（较2021年高位下调80-90BP），二套5.2-5.3%。 （10）甘肃：实行新建商品房“交房即交证”改革，2023年1月1日起全面实现。 此外鼓励各地结合实际将经济适用房等政策性住房纳入“交房即交证”改革范围，鼓励有条件的县市区新建商品房实行现房销售。（11）长沙：首批次集中土拍：22宗地块全部成交，19宗底价出让，3宗溢价，成交总额173.93亿元。本次土拍共56家房企参与，华润、招商、金地、旭辉、中海等全国性开发商和本土国企等均有斩获。 表1：央行2022年首次宣布全面降准，地方因城施策持续调控 2、销售端：单周成交同比持续回落 2.1、30大中城市新房成交同比环比增速依旧偏低 根据房管局数据，2022年第15周，全国30大中城市成交面积146万平米，同比下降66%，环比下降4%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达3249万平米，累计同比下降40%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 图2：30大中城市单周新房成交面积环比基本持平 图3：2022年第12-15周30大中城市成交面积同比增速持续下行 图4：2022年第12-15周30大中城市中一线城市成交面积同比增速持续下行 图5：2022年第12-15周30大中城市中二线城市成交面积同比增速持续下行 图6：2022年第12-15周30大中城市中三线城市成交面积持续下行 根据房管局数据，2022年第15周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-40%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-71%、-64%、-64%，年初至今累计增速-36%、-35%、-51%。 图7：年初至今低能级市场表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 2022年第15周，全国11城成交面积为110万平米，同比增速-36%，前值-41%； 年初至今累计成交面积1342万平米，同比增速-35%，前值-35%。 图8：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 图9：北京二手住宅成交套数略有回升 图10：深圳二手住宅成交套数略有回升 3、投资端：土地市场成交依旧低迷 2022年第15周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1131万平方米，成交土地规划建筑面积824万平方米，同比下降71%，成交溢价率为0.2%。一线城市无成交土地规划建筑面积；二线城市成交土地规划建筑面积383万平方米，同比下降44%；三线城市成交土地规划建筑面积442万平方米，同比下降79%。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债规模持续萎缩，海外债利率走高 2022年第15周，信用债发行51.9亿元，同比减少66%，环比增加284%，平均加权利率3.09%，环比减少55BPs；海外债发行4.9亿美元，同比减少51%，环比减少49%，平均加权利率10%，环比增加194BPs。 图13：国内信用债发行利率规模同比持续下滑 图14：海外债发行规模同比环比持续下滑 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年4月11-15日，下同）房地产指数下跌2.9%，沪深300指数下跌0.99%，相对收益为-1.91%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第15位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：广汇物流、京能置业、中交地产、*ST松江、渝开发，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中国武夷、蓝光发展、南山控股、栖霞建设、南国置业。 图16：本周房地产指数下跌2.9%板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中广汇物流、京能置业、中交地产涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中中国武夷、蓝光发展、南山控股跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 3月至今已陆续有超过40个城市放松对房地产市场的政策调控，但基本面依旧难言改善，行业销售恢复面临居民购房“意愿”与购房“能力”的双重考验，而投资端更需解决行业整体投资能力的下降的问题，当前地产托底政策效果仍显不足。 央行如期降准或仅是新一轮经济托底政策组合出台的开端，后续政策面依旧乐观，地产板块仍然具备较好的投资机会，维持行业看好评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。