房地产行业周报：契税调降落地，二手房成交量回稳

契税调降落地，二手房成交量回稳 ——20241116房地产行业周报 房地产证券研究报告/行业定期报告2024年11月16日 ： 评级增持（维持） 重点公司基本状况 (元) 2023A 2024E 2025E 2026E 2023A 2024E 2025E 2026E 保利发展 10.11 1.0 1.13 1.21 1.27 10.0 8.9 8.4 8.0 买入 招商蛇口 10.81 0.7 0.90 1.07 1.15 16.6 12.0 10.1 9.4 买入 招商积余 10.95 0.7 0.85 1.02 1.19 15.8 12.9 10.7 9.2 买入 华润万象生活 30.75 1.3 1.59 1.90 2.23 22.2 17.9 15.0 12.8 买入 保利物业 31.30 2.5 2.95 3.42 3.93 11.5 9.8 8.5 7.4 买入 股价EPSPE评级 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn 基本状况 行业-市场走势对比 相关报告 1、《“重头戏”增量政策落地，二 手房成交改善》2024-11-10 2、《本周两单REITs上市，市场规模达50单》2024-11-10 3、《本周两单REITs上市，微涨收盘》2024-11-03 简称 备注：股价以2024年11月15日收盘价为准 报告摘要 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌8.92%，沪深300指数下跌3.29%，相对收益为-5.62%， 板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(11.8-11.14)，中泰地产组跟踪的38个重点城市一手房合计成交29382套，同比 上市公司数 103 行业总市值(亿元) 12,895.47 行业流通市值(亿元) 12,385.74 增速-0.1%，环比增速-3.1%；合计成交面积331.4万平方米，同比增速1.8%，环比增速1.3%。 本周(11.8-11.14)，中泰地产组跟踪的16个重点城市二手房合计成交23647套，同比增速23.2%，环比增速-4.3%；合计成交面积222.9万平方米，同比增速22.5%，环比增速-4.9%。 本周（11.8-11.14），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19348.7万平 方米，环比增速-0.1%，去化周期139.2周。 本周（11.4-11.10），土地供给方面，本周供应土地6110.5万平方米，同比增速-7.7%； 供应均价1872元/平方米，同比增速-34.5%。土地成交方面，本周成交土地1899.5 万平方米，同比增速-53.8%；土地成交金额412.7亿元，同比增速-47.2%。 本周（11.8-11.14）房地产企业合计发行信用债48.80亿元，同比增速136.9%，环比增速-21.9%。。 投资建议： 11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳 健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。我们认为板块基本面已经在接近底部，随着政策持续呵护，板块估值有望迎来修复。投资者可关注业绩表现稳健的房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等。同时，在物业板块，华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等公司也值得关注。 风险提示：销售不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 内容目录 1.一周行情回顾4 2.行业新闻追踪4 3.个股公告及新闻追踪5 4.行业基本面6 4.1重点城市一手房成交分析6 4.2重点城市二手房成交分析9 4.3重点城市库存情况分析12 4.4土地市场供给与成交分析14 4.5房地产行业融资分析16 风险提示16 图表目录 图表1：本周板块涨跌幅4 图表2：本周龙头企业涨跌幅4 图表3：本周新闻汇总5 图表4：本周公司公告6 图表5：一手房成交套数同比分析（周度）6 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均）6 图表7：一手房成交面积同比分析（周度）7 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均）7 图表9：一手房成交套数同比分析（月度）7 图表10：一手房成交套数环比分析（月度）7 图表11：一手房成交面积同比分析（月度）8 图表12：一手房成交面积环比分析（月度）8 图表13：一手房交易数据9 图表14：二手房成交套数同比分析（周度）10 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均）10 图表16：二手房成交面积同比分析（周度）10 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均）10 图表18：二手房成交套数同比分析（月度）11 图表19：二手房成交套数环比分析（月度）11 图表20：二手房成交面积同比分析（月度）11 图表21：二手房成交面积环比分析（月度）11 图表22：二手房交易数据12 图表23：17城合计库存面积及去化周期13 图表24：一线城市库存面积及去化周期13 图表25：二线城市库存面积及去化周期13 图表26：三线城市库存面积及去化周期13 图表27：17城库存面积及去化周期14 图表28：100大中城市商品房土地供应面积15 图表29：100大中城市商品房土地供应均价15 图表30：100大中城市商品房土地成交面积15 图表31：100大中城市商品房土地成交金额15 图表32：100大中城市商品房成交土地楼面价及溢价率15 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率15 图表34：近期房企拿地明细16 图表35：房企信用债发行额（周度）16 图表36：房企信用债发行额（月度）16 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌8.92%，沪深300指数下跌3.29%，相对收益为 -5.62%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：世荣兆业、中迪投资、铁岭新城、大连友谊、 京汉股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为华夏幸福、光大嘉宝、天津松江、阳光股份、荣盛发展。 图表1：本周板块涨跌幅图表2：本周龙头企业涨跌幅 来源：WIND，中泰证券研究所来源：WIND，中泰证券研究所 2.行业新闻追踪 【中央政策】11月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司负责人付凌晖在回答记者问时指表示，随着相关政策相继落地见效，房地产市场信心得到提振，市场交易活跃，房地产向着止跌回稳方向迈进。 【中央政策】11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。 【中央政策】11月11日，自然资源部发布关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知。通知强调，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。 【地方政策】据河源发布官微消息，11月12日上午，《河源市促进房地产市场销售若干措施》政策通报会召开。《措施》共8条，包括提出调整购房首付款比例不低于15%、加大公积金购房支持力度、取消住房贷款利率下限、稳妥有序降低存量住房贷款利率、推行阶段性购房最高7000元补贴、举办购房赠送消费券红包活动、支持港澳居民来我市购房、打通网签备案、办证绿色通道等。 【地方政策】11月12日，广东省广州市规划和自然资源局发布关于房票安置“房源超市”的通告。该通知表示，为进一步落实我市房票安置政策，充 分拓宽被征拆户的安置选择面，保证被征拆户有能够均等享受与商品房同样居住质量的机会，满足更加灵活、多元和个性的安置购房需求，广州市所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。 【地方政策】11月11日，深圳市住房公积金管理中心发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件征求意见稿，旨在提高公积金贷款最高额度，加大对缴存职工的利息补贴力度，以支持租房与购房，助力缴存职工实现住有所居。 图表3：本周新闻汇总 类型 内容 来源 日期 中央政策 11月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司负责人付凌晖在回答记者问时指表示，随着相关政策相继落地见效，房地产市场信心得到提振，市场交易活跃，房地产向着止跌回稳方向迈进。 国家统计局 2024/11/15 中央政策 11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。 财政部、税务总局、住房建设部 2024/11/13 中央政策 11月11日，自然资源部发布关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知。通知强调，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。 自然资源部 2024/11/11 地方政策 据河源发布官微消息，11月12日上午，《河源市促进房地产市场销售若干措施》政策通报会召开。《措施》共8条，包括提出调整购房首付款比例不低于15%、加大公积金购房支持力度、取消住房贷款利率下限、稳妥有序降低存量住房贷款利率、推行阶段性购房最高7000元补贴、举办购房赠送消费券红包活动、支持港澳居民来我市购房、打通网签备案、办证绿色通道等。 河源市 2024/11/12 地方政策 11月12日，广东省广州市规划和自然资源局发布关于房票安置“房源超市”的通告。该通知表示，为进一步落实我市房票安置政策，充分拓宽被征拆户的安置选择面，保证被征拆户有能够均等享受与商品房同样居住质量的机会，满足更加灵活、多元和个性的安置购房需求，广州市所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。 广州市规划和自然资源局 2024/11/12 地方政策 11月11日，深圳市住房公积金管理中心发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件征求意见稿，旨在提高公积金贷款最高额度，加大对缴存职工的利息补贴力度，以支持租房与购房，助力缴存职工实现住有所居。 深圳市住房公积金管理中心 202