房地产行业跟踪周报：二手房成交同环比上升，房地产税收政策有望优化

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 二手房成交同环比上升，房地产税收政策有望优化 增持（维持） 投资要点 2024年11月11日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 上周（2024.11.4-2024.11.8，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅6.4%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为5.5%、7.1%，超额收益分别为0.9%、-0.7%。29个中信行业板块中房地产位列第15。 （1）新房市场：上周37城新房成交面积259.3万方，环比-31.5%，同比+30.3%。2024年11月1日至11月8日累计成交304.6万方，同比 +29.3%。今年截至11月8日累计成交9571.2万方，同比-27.5%。 行业走势 18% 13% 8% 3% -2% -7% -12% -17% -22% -27% -32% 房地产沪深300 （2）二手房市场：上周16城二手房成交面积218.7万方，环比+2.3%，同比+45.5%。2024年11月1日至11月8日累计成交254.9万方，同比 +43.5%。今年截至11月8日累计成交6579万方，同比+3.2%。 （3）库存及去化：13城新房累计库存8315.2万方，环比-1.6%，同比-4.4%；13城新房去化周期为18.6个月，环比变动-0.5个月，同比变动 +0.6个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为13.5个月、9.4个月、17.3个月、54.7个月，环比分别变动-0.6个月、-0.4个月、+0.2个月、+0.0个月。 （4）土地市场：2024年11月4日-2024年11月8日百城供应土地数量为885宗，环比-18.5%，同比-26.9%;供应土地建筑面积为4703万方，环比-28.1%,同比-39.8%。截至11月8日，2024年累计供应土地数量为25238宗，同比-3.8%,累计供应建筑面积为133856.4万方，同比-18.8%。 重点数据与政策：中央层面：11月8日财政部部长蓝佛安在十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上表示，正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。其中，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量 土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。地方层面：郑州房票政策升级，允许房票在全市范围内通用，持有者可跨行政区购房，且根据票面金额购买一套或多套房源。杭州临安区出台一系列楼市新政，旨在支持房地产企业促销、鼓励团购、购置新房以及试点“购房入学”政策。福州出台一揽子增量政策，促进房地产市场健康发展。 周观点：11月第1周新房成交环比下降、同比上升，二手房成交环比小幅上升，同比上升。上周第十四届全国人大常委会第十二次会议表示，正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。其中，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专 项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）房地产经济：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 2023/11/132024/3/132024/7/122024/11/10 相关研究 《926政治局会议点评：首提“止跌企稳”目标，弱化博弈思维定式把握政策大方向》 2024-09-26 《“三问物业行业”系列报告之二——转机、风险与分红》 2024-09-18 1/18 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点4 2.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况6 2.2.土地市场情况10 2.3.房地产行业融资情况11 3.行情回顾13 4.行业政策跟踪15 5.投资建议16 6.风险提示17 2/18 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国37城商品住宅成交面积及同环比6 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比6 图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比6 图4：7座二线城市新房成交面积及同环比7 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比7 图6：全国16城二手房成交面积及同环比7 图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比8 图8：4座新一线城市二手房成交面积及同环比8 图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比8 图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比8 图11：各能级城市去化周期9 图12：一线城市商品房库存及去化周期9 图13：新一线城市商品房库存及去化周期9 图14：二线城市商品房库存及去化周期9 图15：三四线城市商品房库存及去化周期9 图16：主要城市成交信息汇总10 图17：百城土地供应数量10 图18：百城土地供应规划建筑面积10 图19：百城土地成交建筑面积11 图20：百城土地成交楼面均价11 图21：百城土地成交溢价率11 图22：房企信用债发行额（周度）12 图23：房企信用债净融资额（周度）12 图24：REITs周涨跌幅（%）12 图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）13 图26：29个中信行业板块上周涨跌幅13 图27：上周（9.16-9.20）重点房企涨跌幅排名14 表1：上市公司盈利预测与估值（2024.11.8）5 表2：上周涨跌幅前�14 表3：上周涨跌幅后�14 表4：上周重点政策汇总15 3/18 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：我们认为当前政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，新旧动能并非完全对立，“止跌回稳”的提出可以视作本轮周期的政策拐点，现阶段已无需过度质疑政策效果和目标达成情况。推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑 短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。 （3）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。 4/18 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2024.11.8） 公司代码 公司名称 总市值（亿元） 2023A 归母净利润（亿元） 2024E2025E 2026E 2023A PE（倍）2024E 2025E 2026E 001979.SZ 招商蛇口* 1,088 63.19 93.60 115.46 135.34 17.22 11.63 9.42 8.04 600048.SH 保利发展 1,338 120.67 115.97 123.18 132.53 11.09 11.54 10.86 10.10 000002.SZ 万科A 1,135 121.63 -108.17 -4.51 28.84 9.33 -10.49 -251.60 39.34 600383.SH 金地集团* 280 61.07 61.82 66.58 71.24 4.59 4.54 4.21 3.94 601155.SH 新城控股* 347 8.46 9.29 10.02 54.43 41.06 37.39 34.67 6.38 002244.SZ 滨江集团* 319 37.41 53.58 61.97 68.17 8.52 5.95 5.14 4.67 0688.HK 中国海外发展 1,526 256.10 243.37 253.63 267.21 5.96 6.27 6.02 5.71 1109.HK 华润置地 1,731 313.65 288.92 298.68 320.76 5.52 5.99 5.80 5.40 0960.HK 龙湖集团 858 128.50 114.66 117.71 125.77 6.67 7.48 7.29 6.82 1755.HK 新城悦服务* 28 4.45 4.92 5.40 5.91 6.22 5.63 5.13 4.68 2869.HK 绿城服务* 121 6.05 7.60 9.11 11.03 19.92 15.87 13.24 10.93 1209.HK 华润万象生活* 701 29.29 36.19 44.14 53.14 23.94 19.37 15.88 13.19 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2024.7.5港元兑人民币中间价为1港元=0.9075人民币；（2）标*上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润/市盈率为Wind一致预期。 5/18 2.房地产基本面与高频数据 2.1.房产市场情况 上周新房销售环比-31.5%,同比30.3%。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为-23%、-52%、-56%、-3%。 从新房成交看，上周37城新房成交面积259.3万方，环比-31.5%，同比+30.3%。 2024年11月1日至11月8日累计成交304.6万方，同比+29.3%。今年截至11月8日 累计成交9571.2万方，同比-27.5%。 图1：全国37城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024/11/08 2024/11/01 2024/10/25 2024/10/18 2024/10/11 2024/10/04 2024/09/27 2024/09/20 2024/09/13 2024/09/06 2024/08/30 2024/08/23 2024/08/16 2024/08/09 2024/08/02 2024/07/26 -100% 数据来源：Wind，东吴证券研究所 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比 90 70 50 30 10 -10 -30 -50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024/11/08 2024/11/01 2024/10/25 2024/10/18 2024/10/11 2024/10/04 2024/09/27 2024/09/20 2024/09/13 2024/09/06 2024/08/30 2024/08/23 2024/08/16 2024/08/09 2024/08/02 2024/07/26 -100% 150 130 110 90 70 50 30 10 -10 -30 -50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0