房地产行业周报：央行下调LPR，二手房成交同环比增长

核心观点：央行下调LPR，二手房成交同环比增长 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。本周政策端持续发力，央行公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。本周杭州土拍火热进行，杭州一宗钱江新城二期宅地出让面积26990 m2，规划建面67475 m2，挂牌起始价26.62亿元，起始楼面价39454元/ m2，由绿城以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，成交楼面价刷新了杭州宅地成交楼面价记录。上海六批次土拍顺利收官，4宗地块悉数成交，共收金148.44亿元。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 政策端：央行下调LPR25BP，房产税收入同比增长 中央层面：央行：2024年10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。财政部：在土地和房地产相关税收中，契税3951亿元，同比下降12%；房产税3118亿元，同比增长19.9%；城镇土地使用税1710亿元，同比增长10.5%。 地方层面：苏州：首付款比例下调至住房总价的20%，购买保障性住房的首付款比例不低于15%。佛山：取消住房交易限制性政策，优化房地产市场，支持城中村改造与存量房销售，降低税费。 市场端：土地成交面积环比下降，上海六批次土拍收官 销售端：2024年第43周，全国68城商品住宅成交面积335万平米，同比下降16%，环比下降7%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达11009万平米，累计同比下降32%。全国20城二手房成交面积为235万平米，同比增速+11%，前值+3%；年初至今累计成交面积7639万平米，同比增速-5%，前值-5%。 投资端：2024年第43周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3689万平方米，成交土地规划建筑面积2409万平方米，同比下降44%，成交溢价率为7.5%。 杭州：杭州土地市场迎来一宗钱江新城二期宅地出让，由绿城以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，成交楼面价达50717元/ m，房地价差空间压缩至16783元/ m，该地块成交楼面价刷新了杭州宅地成交楼面价记录。 融资端：国内信用债发行规模环比增长 2024年第43周，信用债发行53.7亿元，环比增加15%，平均加权利率3.03%，环比增加19BP。信用债累计发行规模3244.3亿元，同比减少14%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、央行下调LPR25BP，房产税收入同比增长 中央层面：（1）央行：2024年10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。（2）住建部：根据各地统计上报数据，1-9月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.8万个。分地区看，江苏、上海、吉林、青海等4个地区已全部开工。按计划，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。（3）财政部：在土地和房地产相关税收中，契税3951亿元，同比下降12%；房产税3118亿元，同比增长19.9%；城镇土地使用税1710亿元，同比增长10.5%；土地增值税4000亿元，同比下降7.8%；耕地占用税1078亿元，同比增长21.5%。 地方层面：（1）常德：继续实行购房契税财政补贴，拓宽人才购房补贴范围，多渠道消化商品房库存，落实最低首付和房贷利率规定，扩大公寓购房者享受城市福利政策范围，出台“二孩”及“三孩”家庭住房支持政策，实施“以旧换新”购买模式，持续稳定商品房价格，完善存量房交易管理，推动二手房“带押过户”。（2）日照：将统一个人住房贷款的最低首付比例。根据新规定，商业性个人住房贷款不再区分首套和二套住房，最低首付款比例统一调整为不低于15%。（3）云南：对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，主动回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量贷款利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式，支持城市因城施策，加大力度综合施策，促进房地产市场止跌回稳平稳健康发展。（4）广东：全力促进房地产市场止跌回稳，严控增量、优化存量、提高质量，扩大“白名单”覆盖范围，扎实做好保交房工作，推进城中村改造。（5）阳泉：通过调整住房公积金政策支持房地产市场。首套和二套房首付比例均降至20%，保障性住房首付比例为15%。 自2024年5月18日起，公积金贷款利率下调0.25个百分点。此外，优化贷款房屋套数标准，扩大购房提取范围，增强公积金制度的灵活性和覆盖面，预计将降低购房者资金压力，促进市场交易活跃度。（6）合肥：将放宽灵活就业人员缴存条件，取消个人名义缴纳城镇职工基本养老保险满半年的条件限制，允许个体工商户、自由职业者等以个人名义缴存住房公积金。此外，通知还提出加大购房和租房提取支持力度，阶段性扩大购房提取范围，推进租房提取按月划转。（7）佛山：取消住房交易限制性政策，优化房地产市场，支持城中村改造与存量房销售，降低税费，加大公积金购房支持，取消住宅分类标准，促进市场平稳健康发展。（8）烟台：加快现房销售试点步伐。探索以高品质热门房地产产品为试点，培育所见即所得现房销售环境；逐步提高新建项目商品房预售工程进度要求，全面推动房地产开发项目向现售过渡和转变。（9）汉中：提高公积金贷款最高额度以支持多子女家庭住房需求，促进房地产市场稳定发展。单职工缴存家庭最高贷款额度提升至70万元，双职工缴存家庭提升至85万元。符合政策生育二孩及以上的家庭，购买自住住房时申请公积金贷款最高可贷金额上调20%，即单职工家庭最高84万元，双职工家庭最高102万元。（10）苏州：首付款比例下调至住房总价的20%，购买保障性住房的首付款比例不低于15%。军人公积金贷款额度在可贷额度基础上上浮20%，最高限额为家庭180万元，单人144万元。贷款计算方式优化为余额倍数法、缴存基数法和日均余额法三种。此外，缴存人及其家庭成员可提取住房公积金用于自住住房电梯新建和更新改造，提取额度不超过实际分摊费用。 表1：央行下调LPR25BP，房产税收入同比增长 2、销售端：新房成交环比下降，二手房成交同环比增长 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比下降 根据房管局数据，2024年第43周，全国68城商品住宅成交面积335万平米，同比下降16%，环比下降7%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达11009万平米，累计同比下降32%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2024年第43周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2024年第43周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比增长 图5：2024年第43周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长 图6：2024年第43周68大中城市中三四线城市成交面积同比增长，环比增长 根据房管局数据，2024年第43周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-32%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为2%、-26%、3%，年初至今累计增速-24%、-37%、-26%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比增长 2024年第43周，全国20城二手房成交面积为235万平米，同比增速+11%，前值+3%；年初至今累计成交面积7639万平米，同比增速-5%，前值-5%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积环比下降，上海六批次土拍收官 2024年第43周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3689万平方米，成交土地规划建筑面积2409万平方米，同比下降44%，成交溢价率为7.5%。一线城市成交土地规划建筑面积81万平方米，同比下降68%；二线城市成交土地规划建筑面积622万平方米，同比下降59%；三线城市成交土地规划建筑面积1706万平方米，同比下降32%。杭州：杭州土地市场迎来一宗钱江新城二期宅地出让，该地块即四堡七堡单元JG1402-36地块地块出让面积 26990m2 ，规划建面 67475m2 ，挂牌起始价26.62亿元，起始楼面价39454元 /m2 ，所建商品住房销售均价不高于6.75万元 /m2 （含装修6000元）。最终由杭州绿城致臻城市发展建设有限公司（绿城）以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，成交楼面价达50717元 /m2 ，房地价差空间压缩至16783元 /m2 。同时，该地块成交楼面价刷新了杭州宅地成交楼面价记录。苏州：苏州吴江区4宗宅地挂牌截止，总土地出让面积 136841m2 ，总规划建面 154789.8m2 ，总起始价22.354亿元，最终4宗地块均底价成交，吴江城建&象屿联手落子太湖新城，盛泽城投摘盛泽镇地块，另外两宗地块由同里城投摘得。上海：上海六批次土地迎来出让。本次共有4宗地块出让，杨浦区1宗、闵行区2宗、宝山区1宗，总出让面积 196784m2 ，总规划建面 506929m2 ，总起拍价147.71亿元，本次土拍依然施行“双高双竞”举措。最终4宗地块悉数成交，共收金148.44亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比下降 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长 4、融资端：国内信用债发行规模环比增长 2024年第43周，信用债发行53.7亿元，同比减少12%，环比增加15%，平均加权利率3.03%，环比增加19BP。信用债累计发行规模3244.3亿元，同比减少14%。 图13：信用债单周发行规模环比增长 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年10月21-25日，下同）房地产指数上涨2.97%，沪深300指数上涨0.79%，相对收益为2.18%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深振业A、电子城、济南高新、空港股份、中润资源，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为渝开发、*ST松江、光大嘉宝、信达地产、亚太实业。 图15：房地产指数上涨0.79%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中深振业A、电子城、济南高新涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中渝开发、*ST松江、光大嘉宝跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比下降，溢价率环比增长。本周政策端持续发力，央行公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。本周杭州土拍火热进行，杭州一宗钱江新城二期宅地出让面积26990 m，规划建面67475 m，挂牌起始价26.62亿元，起始楼面价39454元/ m，由绿城以总价34.22亿元竞得，溢价率28.55%，成交楼面价刷新了杭州宅地成交楼面价记录。上海六批次土拍顺利收官，4宗地块悉数成交，共收金148.44亿元。2024年9月以来，中央政策持续