房地产行业研究周报：住建部再提收储加速，民企库存有望受益

行业追踪（2024.6.15-2024.6.23） 住建部再次强调“加快推动存量房收购” 6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。住房城乡建设部表示：1）政府主导、市场化运作：市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。2）以需定购、摸清需求：要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。3）资金可平衡、项目可持续：做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。4）尽快落地：开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作市县，切实加强领导力量，抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。 6月12日，央行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验。据财联社记者采访了解，1年多来试点城市收储平台主要是城投等地方国企，所收购项目也主要是城投或国企自己开发的现房项目，主要解决的是新城及近郊区域存量高、去化难片区项目的收购，从而改善其高存量、低去化、高风险的市场认知。多地收储平台均表示，接下来将加快商品房收储动作，会收储一些民营房企的房子。 西安配售型保障房落地，价格为区域商品房五折 6月17日，西安就2个项目共2710套房屋的购房意向登记工作有关事项发布《通告》。从定价机制看，按保本微利原则，上述2个项目经初步测算，配售价格约为区域商品住房价格的50%左右。具体申请家庭应同时符合3个条件：1）主申请人为落户满三年的本市户籍居民；2）申请人及其家庭成员自有住房人均住房面积低于17平方米、全市范围五年内无住房登记信息和住房交易记录；3）其他需满足的条件。已享受政策性住房的申请家庭，满足以上条件之余需按规定腾退原政策性住房。 从流转流程看，不同于普通商品房，配售型保障性住房实行严格的封闭管理。《通告》规定，配售型保障性住房不得长期闲置、擅自转让以及擅自改变房屋用途，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，经市级住房保障部门批准，由市安居集团按照退出时评估价格予以回购。 6月新房同比降幅扩大，二手房同比持平 新房市场本周成交274万平，月度同比-35.13%，相较上月下降4.46pct；累计库存12320万平，一线、三线及以下去化放缓，二线速度持平。二手房市场本周成交200万平，月度同比+7.74%，相较上月改善9.85pct。6月10日-6月16日土地市场本周成交建面2092万平，滚动12周同比-33.34%；成交总额328亿元，滚动12周同比-49.26%；全国平均溢价率0.94%，滚动12周同比-1.92pct。 本周申万房地产指数-5.76%，较上周下跌4.29pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数4.47pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-3.26%，较上周下降0.56pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数3.74pct；克而瑞内房股领先指数为-4.83%，较上周下跌1.42pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：住建部再提收储加速，民企库存有望受益 住建部再次强调“加快推动存量房收购” 6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。住房城乡建设部表示： 1）政府主导、市场化运作：市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。 2）以需定购、摸清需求：要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。 3）资金可平衡、项目可持续：做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。 4）尽快落地：开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作市县，切实加强领导力量，抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地 。 6月12日，央行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验。据财联社记者采访了解，1年多来试点城市收储平台主要是城投等地方国企，所收购项目也主要是城投或国企自己开发的现房项目，主要解决的是新城及近郊区域存量高、去化难片区项目的收购，从而改善其高存量、低去化、高风险的市场认知。 多地收储平台均表示，接下来将加快商品房收储动作，会收储一些民营房企的房子。 表1：各地收储落地情况时间 西安配售型保障房落地，价格为区域商品房五折 6月17日，西安就2个项目共2710套房屋的购房意向登记工作有关事项发布《通告》。 项目一：金泰怡景花园(鱼化新居一期)，项目建设房屋1970套，建筑面积区间56～72平方米，目前主体封顶。项目配套车位1920个，自建幼儿园2所，九年一贯制学校1所，还配建有社区服务站、文化活动站、老年人照料中心、社区卫生服务站等，计划2025年10月建成交付。项目二：香湖湾配售型保障房项目，地处西安浐灞国际港区域，计划建设房屋约740套，建筑面积最大不超过100平方米(最终以规划审批为准)，目前进入文勘阶段。项目配套车位约447个，周边幼儿园3所、中学2所，医疗卫生点3处，计划2026年12月建成交付。 从定价机制看，按保本微利原则，上述2个项目经初步测算，配售价格约为区域商品住房价格的50%左右。按照“一房一价”原则，根据结构、户型、朝向、楼层等因素，差异化确定每套房源具体销售价格。 从申请对象看，配售型保障性住房重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及机关事业单位人员和城市需要引进的人才等群体，每个家庭只能购买一套保障性住房。具体申请家庭应同时符合3个条件： 1）主申请人为落户满三年的本市户籍居民； 2）申请人及其家庭成员自有住房人均住房面积低于17平方米、全市范围五年内无住房登记信息和住房交易记录； 3）其他需满足的条件。已享受过政策性住房的申请家庭，满足以上条件之余，需按规定腾退原政策性住房。 从流转流程看，不同于普通商品房，配售型保障性住房实行严格的封闭管理。《通告》规定，配售型保障性住房不得长期闲置、擅自转让以及擅自改变房屋用途，禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，经市级住房保障部门批准，由市安居集团按照退出时评估价格予以回购。 1.1.投资建议 需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 表2：A股重点标的估值与盈利预测 表3：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 6月14日-6月20日，50城商品房成交面积为274万平，移动12周同比增速为-32.78%，增速较上期提升1.09pct；月度同比-35.13%，相较上月下降4.46pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为73、179、22万平，移动12周同比增速分别为-25.79%、-35.03%、-32.59%，增速较上期分别变化+4.51pct、-0.03pct、+1.52pct，与历史相比，二线降幅扩大，一线、三线及以下降幅收窄。 图1：50城商品房成交面积 图2：50城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.1.2.新房推盘去化 推盘去化方面，截至6月20日，16城商品房可售面积为12320万平。全国平均去化时长为94周，一线、二线、三线城市去化时间分别为94、86、204周，一线、三线及以下去化放缓，二线速度持平。 图6：17城商品房可售面积 图7：分能级城市推盘去化-移动12周 2.2.二手房市场 6月14日-6月20日，17城二手房成交面积为200万平，移动12周同比增速为-3.32%，增速较上期提升3.86pct；月度同比+7.74%，相较上月改善9.85pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为50、142、8万平，移动12周同比增速分别为+4.23%、-9.45%、+307.12%，增速较上期分别变化+5.23pct、+3.32pct、+27.13pct，与历史相比，二线降幅收窄，一线、三线及以下增幅扩大。 图8：17城二手房成交面积 图9：17城二手房成交面积-月度同比 图10：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图11：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图12：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 6月10日-6月16日，全国土地成交建筑面积为2092万平，滚动12周同比增速为-33.34%，较前期上升0.80pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为68、715、1308万平，滚动12周同比增速分别为-41.55%、-39.83%、-28.90%，增速较上期分别提升-6.78pct、+2.05pct、+0.74pct，与历史相比，一线成交建面降幅扩大，二线、三线降幅收窄。 全国土地成交金额达到328亿元，滚动12周同比增速为-49.26%，较前期下降3.11pct。其中，一线、二线、三线城市分别为114、126、88亿元，滚动12周同比增速分别为-60.56%、-46.31%、-45.3%。 全国土地成交平均溢价率为0.94%，滚动12周同比增速为-1.92pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为0%、0.4%、2.99%，滚动12周同比增速分别为-5.36pct、-3.02pct、0.71pct。 图13：土地成交建筑面积 图14：土地成交建筑面积-移动12周同比 图15：土地成交总价 图16：土地成交总价-移动12周同比 图17：土地成交溢价率 图18：土地成交溢价率-移动12周同比 3.本周