房地产行业研究：收储有望加速落地，推进城镇化释放需求

4 行业点评 本周A股地产上涨，港股地产、物业板块下跌。本周（7.27-8.2）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.3%，在各板块中位列第15；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第21。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为-0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-1.9%和-1.7%。 本周杭州主城首宗不限价地块成功出让，溢价率近40%。本周（7.27-8.2）全国300城宅地成交建面423万㎡，单周环比-20%，单周同比-21%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面10951万㎡，累计同比-46%；年初至今，建发房产、保利发展、绿城中国、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售因月末集中备案环比上升，同比下降。本周（7.27-8.2）35个城市商品房成交合计292万平米，周环比+28%，周同比-12%。其中：一线城市周环比+20%，周同比-15%；二线城市周环比+32%，周同比-18%；三四线城市周环比+30%，周同比+67%。 本周二手房成交环比下降，同比持续转正，二手房韧性相对更强。本周（7.27-8.2）15个城市二手房成交合计151万平米，周环比-16%，周同比+19%。其中：一线城市周环比-23%，周同比+35%；二线城市周环比-14%，周同比+15%；三四线城市周环比-7%，周同比+12%。 政治局会议强调继续化解风险，收储有望加速落地。本次政治局会议整体延续三中全会的定调。第一，中央重申 “要持续防范化解重点领域风险”，并强调“进一步做好保交房工作”，保交房是防范房地产风险的应有之义，对此融资白名单的资金支持有望持续推进。第二，继今年4月中央首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”后，本次会议指出“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，预计将加快各地回购存量房用作保障性住房的进度。 未来五年城镇化率目标升至70%，有望释放潜在需求。7月31日国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化 战略五年行动计划》提出完善住房保障体系。《行动计划》明确指出经过5年的努力，使常住人口城镇化率提升至接近70%。截至23年末，城镇化率为66.16%，城镇人口9.33亿，假设总人口不变，则城镇化率提升至70%将使得城镇人口增至9.87亿，释放约5400万人的潜在需求。同时《行动计划》指出通过深化户籍制度改革、健全公共服务制度、促进就业、保障子女受教育权利、完善多元化住房保障体系、扩大社保覆盖面等方式，为农业转移人口融入城市提供坚实保障。 投资建议 本周政治局会议再度强调防范化解地产风险，指出收储去库的方针，基本符合预期，重点仍在于落地执行。三中 全会后地产领域首个政策《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》》已落地，后续包括收储在内的系列政策的推进及落地仍值得期待。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 收储有望加速落地4 推进城镇化释放潜在需求5 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态14 物管行业政策和新闻15 非开发公司动态16 行业估值16 风险提示18 图表目录 图表1：近年历次中央政治局会议对房地产的表述4 图表2：《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中与房地产相关的内容5 图表3：2010年-2023年年末城镇人口数和城镇化率5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企8 图表14：35城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：10城商品房的库存和去化周期11 图表23：10城各城市能级的库存去化周期11 图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：地产公司动态14 图表27：物管行业资讯15 图表28：非开发公司动态16 图表29：A股地产PE-TTM16 图表30：港股地产PE-TTM16 图表31：港股物业股PE-TTM17 图表32：覆盖公司估值情况17 收储有望加速落地 政治局会议强调继续化解风险，收储有望加速落地。本次政治局会议整体延续三中全会的定调。第一，中央重申“要持续防范化解重点领域风险”，并强调“进一步做好保交房工作”，保交房是防范房地产风险的应有之义，对此融资白名单的资金支持有望持续推进。第二，继今年4月中央首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”后，本次会议指出“坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，预计将加快各地回购存量房用作保障性住房的进度。 图表1：近年历次中央政治局会议对房地产的表述 2019年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。 2019年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 2019年12月 —— 2020年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年12月 促进房地产市场平稳健康发展。 2021年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。 2021年7月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策 2021年12月 要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 2022年4月 要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 2022年7月 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022年12月 —— 2023年4月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。 2023年7月 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 2023年12月 —— 2024年4月 继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 2024年7月 要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 来源：中国政府网，新华社，央广网，新京报，国金证券研究所 推进城镇化释放潜在需求 未来五年城镇化率目标升至70%，有望释放潜在需求。7月31日国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出完善住房保障体系。《行动计划》明确指出经过5年的努力，使常住人口城镇化率提升至接近70%。截至23年末，城镇化率为66.16%，城镇人口9.33亿，假设总人口不变，则城镇化率提升至70%将使得城镇人口增至9.87亿，释放约5400万人的潜在需求。同时《行动计划》指出通过深化户籍制度改革、健全公共服务制度、促进就业、保障子女受教育权利、完善多元化住房保障体系、扩大社保覆盖面等方式，为农业转移人口融入城市提供坚实保障。 图表2：《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》中与房地产相关的内容 户籍制度改革 全面落实城区常住人口300万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300万至500万城市落户条件。完善城区常住人口500万以上超大特大城市积分落户政策，鼓励取消年度落户名额限制。 住房保障体系 鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。 公共服务均等化 要增加常住人口可享有的基本公共服务项目，按照常住人口规模优化基本公共服务设施布局，推进居住证与身份证功能衔接，健全以公民身份号码为标识、与居住年限相挂钩的非户籍人口基本公共服务提供机制，稳步实现基本公共服务由常住地供给、覆盖全部常住人口。 城市更新 推进城镇老旧小区改造，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造。 来源：中国政府网，国金证券研究所 图表3：2010年-2023年年末城镇人口数和城镇化率 66.16% 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 20102011201220132014201520162017201820192020202120222023 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 城镇人口数（亿）城镇化率（右） 来源：iFinD，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.3%，在各板块中位列第15；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.9%，在各板块中位列第21。本周地产涨跌幅前5名为山子高科、空港股份、亚通股份、珠江股份、弘阳地产，涨跌幅分别为+64%、 +31.3%、+25.7%、+21.2%、+18.2%；末5名为英皇国际、九龙仓集团、时代中国控股、中梁控股、恒隆地产，涨跌幅分别为-19.1%、-14.4%、-13.4%、-12.9%、-12.5%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7%