房地产行业：本周两单REITs上市，市场规模达50单

本周行情回顾： 本周（11.04-11.10）本周25支REITs上涨，1支持平，24支下跌，整体上涨0.16%，其中银华原水水利REIT涨幅最大为18.03%，华泰宝湾物流REIT跌幅最大为4.12%，同期沪深300上涨5.50%，中证500指数上涨6.70%，中证全债指数上涨0.27%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.30%，中证转债指数上涨2.16%。 行业基本情况 重点事件：1)中金联东产业园REIT于11月5日起在上交所上市，首日上涨0.46%。 2)银华绍兴水利REIT于11月8日起在上交所上市，首日上涨18.03%。3)华泰南京建邺REIT于11月5日提前结束公众投资者募集期，网下发售有效认购申请确认比例为38.00%;公众投资者有效认购申请确认比例为16.94%。4)国泰君安东久新经济REIT等共4支REITs发布基金业绩说明会公告。5)红土创新深圳安居REIT等共4支REITs发布本年第三次分红公告。6)广发成都高投产业园REIT、工银瑞信蒙能清洁能源REIT均于11月07日在深交所注册生效。7)华夏华润有巢REIT该扩募项目于11月5日已申报。 REIT交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为17.5亿（-13.5%），日均换手率为0.5%（-0.1pct），其中，高速公路4.7亿(-19.8%)、0.4%(-0.1pct)，生态环保1.0亿(+5.7%)、1.1%(+0.1pct)，清洁能源3.2亿(+12.9%)、0.7%(+0.0pct)，产业园区4.0亿（-17.0%)、0.6%(-0.2pct)，仓储物流1.9亿(+15.2%)、0.5%(-1.9pct)，保租房1.7亿(+40.6%)、0.7%(-2.1pct)，消费类0.8亿(-28.5%)、0.3%(-1.7pct)。 投资建议： 近期受宏观的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，整体的风险偏好有所提高，对REITs等偏防御性资产估值产生一定压制，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场动态 1)中金联东产业园REIT于11月5日起在上交所上市，首日上涨0.46%。 2)银华绍兴水利REIT于11月8日起在上交所上市，首日上涨18.03%。 3)华泰南京建邺REIT于11月5日提前结束公众投资者募集期，网下发售有效认购申请确认比例为38.00%;公众投资者有效认购申请确认比例为16.94%。4)国泰君安东久新经济REIT等共4支REITs发布基金业绩说明会公告。5)红土创新深圳安居REIT等共4支REITs发布本年第三次分红公告。6)广发成都高投产业园REIT、工银瑞信蒙能清洁能源REIT均于11月07日在深交所注册生效。7)华夏华润有巢REIT该扩募项目于11月5日已申报。 图表1：本周发行审核及已上市REITs公告汇总 图表2：本周分红情况汇总 图表3：本周第四季度业绩说明会公告汇总 图表4：本周已审核待发行REITs公告汇总 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨0.16%，其中经营权类上涨0.23%，产权类上涨0.09%。 沪深300累计上涨5.50%，中证500指数上涨6.70%，中证全债指数上涨0.27%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.30%，中证转债指数上涨2.16%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.15、-0.32、0.46，与沪深300、中证500相关性分别为0.41、0.36。 图表5：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.46、-0.49、0.59，与沪深300、中证500相关性分别为0.38、0.44。 图表6：REITs与股市相关性 图表7：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现数市场表现 本周25支REITs上涨，1支持平，24支下跌，整体上涨0.16%，其中银华水利REIT涨幅最大为18.03%，华泰宝湾物流REIT跌幅最大为4.12%，同期沪深300上涨5.50%，中证500指数上涨6.70%，中证全债指数上涨0.27%，中债1年期国债指数上涨0.03%，中债10年期国债指数上涨0.30%，中证转债指数上涨2.16%。 图表8：REITs指数整体表现 图表9：本周REITs市场表现 本周REITs及对应板块表现 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数、生态环保REITs指数、消费REITs指数与对应板块相关性较强，具体看，仓储物流、生态环保、消费、保租房、清洁能源、产业园区、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.32、-0.09、-0.20、-0.35、-0.39、-0.75。近一个月生态环保REITs、清洁能源REITs、与对应板块相关性较强，高速公路、消费、产业园区、仓储物流、清洁能源、生态环保、保租房REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.33、-0.10、-0.47、-0.65、-0.83、-0.88、-0.90。 图表10：REITs指数与对应板块相关性 图表11：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表12：生态环保REITs及相关板块整体表现 图表13：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表14：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表15：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表16：保租房REITs及相关板块整体表现 图表17：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs及对应股票相关性情况 REITs上市以来标的与对应股票相关性大部分不明显，除中金山东高速REIT(0.87)、博时蛇口产园REIT(0.87)、与对应股票具有较高相关性(>0.8)外，其余REIT与对应股票无明显相关关系。近一个月以来仅有与对应股票具有较高相关性。 图表18：本周REITs对应上市公司表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为17.5亿（-13.5%），日均换手率为0.5%（-0.1pct），其中，高速公路4.7亿(-19.8%)、0.4%(-0.1pct)，生态环保1.0亿(+5.7%)、1.1%(+0.1pct)， 清洁能源3.2亿(+12.9%)、0.7%(+0.0pct)，产业园区4.0亿（-17.0%)、0.6%(-0.2pct)，仓储物流1.9亿(+15.2%)、0.5%(-1.9pct)，保租房1.7亿(+40.6%)、0.7%(-2.1pct)，消费类0.8亿(-28.5%)、0.3%(-1.7pct)。 图表19：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在2.89%到12.10%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(12.10%)、中金安徽交控REIT(11.39%)，估值收益率较低的有中信建投明阳REIT(3.15%)、华夏特变电工REIT(2.89%)。P/NAV方面，整体在0.56到1.29之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建REIT(1.29)、华夏北京保障房REIT(1.24)，P/NAV较低的有中金安徽交控REIT(0.74)、华夏中国交建REIT(0.56)。 图表20：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有22只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括7单产业园类REITs、3单能源REITs、5单仓储物流REITs、1单消费类REITs、2单高速公路REITs、4单保租房REITs。 图表21：本周REITs项目审批进展 投资观点 近期受宏观的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，整体的风险偏好有所提高，对REITs等偏防御性资产估值产生一定压制，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。