《关于做好当前金融支持房地产市场 平稳健康发展工作的通知》政策解读

关支于持做房好地当产前市金场融平工稳作健的康通发知展 政策解读 受疫情扰动、经济下行、融资渠道收窄等多重因素影响，近年来房地产行业压力持续加大。中央层面多次明确“房住不炒”、“稳定房地产市场”、“保交楼”，对行业融资端释放积极信号，但整体市场投融资环境并未见显著改善，住房消费需求也整体表现疲软⸺2021年以来全国住宅成交逐渐陷入低迷，2022年1-10月全国住宅新房成交面积9.4亿平方米，同比下降25.5%；多年来中国房价持续攀升的趋势亦发生转折，2022年前十个月全国住宅新房成交均价为10,140元/平方米，同比下降3.5%，房价进入下降通道⸺中国房地产已然处于调整阶段。 为促进房地产市场稳定发展，持续加大对房地产行业的金融支持力度，2022年11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》 （以下简称《通知》）。作为近年首份系统性支持房地产行业发展的金融政策文件，《通知》涉及供需两侧金融支持、存量融资展期、延长房贷集中度政策过渡期等，相关措施亮点多、力度大且具备实操性，料将对房地产行业走出当前困境构成实质性利好。 2戴德梁行研究院 《通知》包含6大部分，包括支持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。具体措施中，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域，包括： 1 稳定房地产开发贷款投放 9 做好房地产项目并购金融支持 2 支持个人住房贷款合理需求 10 积极探索市场化支持方式 3 稳定建筑企业信贷投放 11 鼓励依法自主协商延期还本付息 4 支融资持合开理发展贷期款、信托贷款等存量 12 切实保护延期贷款的个人征信权益 5 保持债券融资基本稳定 13 延过渡长期房安地排产贷款集中度管理政策 6 保持信托等资管产品融资稳定 14 阶政策段性优化房地产项目并购融资 7 支交楼持”开专发项性借政款策性银行提供“保 15 优化住房租赁信贷服务 8 鼓励金融机构提供配套融资支持 16 拓宽住房租赁市场多元化融资渠道 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》政策解读3 戴德梁行观点 通避过免展风期险等蔓手延段确保地产融资平稳有序 回顾本轮市场调整，融资环境及资金链至关重要。近年来地产调控政策频出，“三道红线”为前期高负债扩张的房企敲响警钟并加速其直面融资压力和债务风险，政策效应传导至全行业令房地产行业整体融资环境受到影响，2022年企业融资规模下滑趋势明显。与此同时，开发投资增速持续自2020年开始下滑，直至今年转为负数。2022年1-10月，全国房地产开发投资同比下降8.8%，其中住宅投资同比下降8.3%，全年增速预计将是自新世纪以来首次出现负值，房企流动性尚未有效缓解。 本次《通知》明确“对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期等方式支持，促进项目完工交付；未来半年内到期的，可以允许超过原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信的贷款分类与之保持一致”。政策支持存量融资合理展期及不调整贷款分类，有助于避免因为个别项目危机或房企短期信用风险导致负面情绪扩大蔓延，实现以时间换空间，缓解房企短期流动性危机；同时，促进金融机构贷款政策稳定，不排除银行后续进一步延迟贷款减值确认的可能性，系列操作有助于化解风险蔓延进而防范金融系统性风险。 此外，本轮融资政策要求对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。出于谨慎原则，在市场下行、行 4戴德梁行研究院 业融资压力下金融机构对民企的融资支持力度相对较少，而“一视同仁”将有助于拓宽民营企业融资渠道、获得更多融资支持。例如近期龙湖宣布200亿元储架式注册发行获 得受理，美的置业也宣布150亿元中期票据 储架式注册发行，新城控股150亿元债务融资工具注册额度已获交易商协会受理。政策的方向性指引及实际效力或从中长期影响土拍市场的格局，今年来在土拍市场表现沉寂的民营房企或有望适时回归，而“央国平”房企独挑大梁的局面也有望将被打破。 除“金融16条”外，中央层面还接连出台“第二支箭”、保函置换预售监管资金等政策，助力缓解房企流动性压力。其中，中国银行间市场交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。银保监会、住建部、人民银行印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，保函可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%。一系列政策为优质房企释放更多资金流动性，并进一步增强各方信心。 图全国房地产开发投资及增速 1-10月 2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 亿元 房开地发产投资 113,945 147,602 141,443 132,194 120,264 109,799 102,581 95,979 95,036 86,013 71,804 61,797 48,259 36,242 31,203 25,289 19,423 15,909 13,158 10,106 7,736 6,245 同比增幅 房开地发产投资 % 2522 302821 223023 163328 1620111 7710107 4-9 86,520 111,173 104,446 97,071 85,192 75,148 68,704 64,595 64,352 58,951 49,374 44,320 34,026 25,614 22,441 18,005 13,638 10,861 8,837 6,782 5,267 4,279 住开亿元宅发投资 同比增幅 住开宅发投资 % 2923 292922 253223 1433301119906 913148 6-8 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》政策解读5 戴德梁行观点 立积足极“推保动交金楼融”支目持标工作 《通知》“支持国家开发银行、农业发展银行依法合规、高效有序地向经复核备案的贷款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付；针对银行类金融机构，对债务新老划断后的承贷主体按合格借款主体管理，新发放“保交楼”配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的可予免责。” 前期部分城市出现期房项目停工引发的购房者集体断供现 图全国住宅新开工面积及增速 象，导致市场观望情绪进一步加重。此次政策要求积极推进“保交楼”金融支持，将为各地方政府多措并举推进新房交付工作助力。9月，全国首笔“保交楼”专项借款正式落地辽宁沈阳，并已由国家开发银行支付；之后多个城市落地“保交楼”专项借款，有助于促成“保交楼”目标的实现。 《通知》中对于新发放的配套融资形成不良的免责条款，也将有效提升银行等金融机构支持的积极性。此举引发了市场 广泛关注，由于以往银行对于该类融资较为顾虑，主要体现在对出险房企踩踏式抽贷、断贷，令企业资金端雪上加霜；而本次政策明确支持预估残值高于新增配套资金的项目融资，预计将有效扩大新增贷款的覆盖面。但是由于全国房地产销售价格下滑带来的估值降低，涉房项目贷款短期内资产质量或将有所下行。因此，新政对于涉房贷款的积极性促进程度仍有待于市场整体回暖。 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 1-10月 住工万㎡宅面新积开 2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 75,934 146,379 164,329 167,463 153,353 128,098 115,911 106,651 124,877 145,845 130,695 146,035 129,468 92,463 79,889 78,136 63,568 54,034 47,949 43,676 34,224 29,293 % 同比涨幅 2617289 1316211 113913 -11 12-14 -159 11209 -2-11 -39 6戴德梁行研究院 此外，《通知》在既有专项借款基础上提出“配套融资支持”措施，即“在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险”。因此，未来保交楼纾困资金除政策性银行提供的专项借款外，还鼓励金融机构提供配套融资支持，体系框架更趋全面。 尽管政策对融资端形成利好，但前期投资放缓同时供应端快速下行预示着中短期住房供应规模的缩减，即便需求端有所回暖成交规模放大仍需时日，未来新房交易大范围复苏仍是行业流动性恢复的关键因素。2022年1-10月，全国住宅新开工面积同比下降38.5%，住宅竣工面积同比下降18.5%。预计随着各地“保交付”政策有效引导并进入执行阶段，后续项目竣工情况或可实现一定程度改善，但整体来供应规模收缩依然明显，短期内市场活跃度料难以快速恢复。 图全国住宅竣工面积及增速 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 面积 1-10月 住宅竣工 26,613 22,544 万㎡ % 同比涨幅 2001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 33,771 73,016 65,910 68,011 66,016 71,815 77,185 73,777 80,868 78,741 79,043 71,216 61,216 52,604 47,750 47,767 43,247 40,004 34,677 32,200 000 215-1 5-46 31360 3-95 -7-83 -311 -19 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》政策解读7 戴德梁行观点 信需贷求调端整刺主激要政惠策及仍首存套空购间房需求 对于需求端的支持政策，体现在《通知》中对城市、银行和购房者等方面给予了更加宽松的规定。城市方面，“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求”；银行方面，“鼓励金融机构在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，支持金融机构优化新市民住房金融服务”；购房者方面，“对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。个人住房贷款已调整还款安排的，金 融机构按新的还款安排报送信用记录，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。” 需求端政策持续致力于以信贷政策调整支持合理住房消费需求的释放，例如五年期LPR持续走低、此前部分城市阶段性放宽首套房贷利率下限、多地首套房贷款利率迎来近年低位。需求端刺激政策陆续出台都旨在加大对合理自用需求的支持和刺激。政策面的适度调整以及加快供应等因素对于部分城市楼市成交量的刺激效果有所显现，但从整体市场氛围及成交量来看政策效力似乎难抵预期。 规定。需求端政策持续致力于以信贷政策调整支持合理住房 消费需求的释