2024年10月地产债运行情况报告：地产债发行成本有所增加，二级市场利差震荡上行

——2024年10月地产债运行情况报告 分析师唐晓琳 地产债发行成本有所增加二级市场利差震荡上行 核心观点： 受国企发行量增加影响，10月地产债发行规模同比环比出现不同程度增长，带动整体净融资额由负转正；或受发行成本提升、发行难度增加等因素影响，当月无民企发行地产债，民企净融资缺口为20.4亿元。受债市整体震荡波动等因素影响，10月地产债发行利率大幅走扩。 受楼市持续筑底影响，当前房企仍面临较大经营压力，月内行业利差整体呈震荡上行趋势。10月地产债交易活跃度小幅上升，二级市场价格异动频次较上月略有增加。 10月无新发境外地产债，受到期量影响净融资缺口环比有所下降。 10月无新增境内外债券违约或展期主体。 高频数据显示，10月1-31日30大中城市日均商品房成交套数为2946套，同比仍存在4%左右的 降幅，但环比涨幅达43.6%，尤其是10月10-31日日均成交套数大多稳定在3000套以上，显示9 月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”政策基调以来，楼市出现积极变化，但后续销量能否继续稳定回升有待进一步观察。10月21日公布的最新LPR报价显示5年期以上LPR报价下调25个基点，下调幅度为2019年新版LPR报价改革以来最高，超出市场预期。我们认为，5年期以上LPR报价是银行中长期贷款的定价基础，5年期以上LPR报价下调将带动企业和居民中长期贷款利率更大幅度下行，进而激发实体经济融资需求，促消费、扩投资，提振经济增长动能，带动物价水平温和回升，有助于推动实际房贷利率的进一步下行，从而促进房地产市场止跌回稳，实现房企经营状况的改善，最终实现房地产行业整体信用风险的平稳回落。 报告正文： 一、受国企发行量增加影响，10月地产债发行规模同比环比出现不同程度增长，带动整体净融资额由负转正；当月无民企发行地产债，民企净融资缺口为20.4亿元。受债市整体震荡波动等因素影响，10月地产债发行利率大幅走扩。 10月地产债发行规模同比环比出现不同程度增长，净融资额由负转正。10月共计18家房企发行 地产债29只，合计发行规模为225.5亿元。同比来看，发债企业数量、发行债券数量和规模分别增长 50.0%、81.3%和146.1%；环比来看，发债企业数量与上月持平，发行债券数量和规模分别增长7.4%和 7.3%。净融资方面，本月净融资额由负转正至26.7亿元，上月为-13.7亿元。 图表1-2：境内地产债发行规模及净融资额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 国企净融资额大幅回正，民企发行规模为零。10月国企发行规模为225.5亿元，同比、环比分别增长160.9%和29.2%，到期规模同比增长约44%，但环比下降7%，为178.4亿元，当月国企净融资额大幅回正至47.1亿元；民企方面，或受发行成本提升、发行难度增加等因素影响，当月无民企发行地 产债，净融资额再度落入负值区间，当月净融资缺口为20.4亿元。 图表3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3年期AAA级，单位：%） 数据来源：Wind，东方金诚整理 受债市整体震荡波动等因素影响，10月地产债发行利率大幅走扩。10月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行7只，加权平均利率为3.07%，较前值大幅上行40bp，或与近期债市整体震荡波动、市场情绪较弱有关。 图表510月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据 期限 2024年10月 2024年9月 2023年10月 AAA AA+ AA AAA AA+ AA AAA AA+ AA 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 1Y - - - - - - 1 3.70 1 4.90 - - - - 1 3.90 - - 2Y 1 3.18 1 3.70 1 3.27 3 2.93 - - - - - - 1 5.50 1 3.94 3Y 7 3.07 5 3.07 1 5.00 10 2.67 1 2.86 1 2.25 7 3.62 - - 1 3.54 5Y 1 3.91 1 2.45 - - 4 2.70 - - - - - - - - - - 数据来源：Wind，东方金诚整理 二、受楼市持续筑底影响，当前房企仍面临较大经营压力，月内行业利差整体呈震荡上行趋势。10月地产债交易活跃度小幅上升，二级市场价格异动频次较上月略有增加。 受楼市持续筑底影响，当前房企仍面临较大经营压力，月内行业利差整体呈震荡上行趋势。具体看，月初行业利差为105.55bp，前三个交易日利差大幅上行至125.32bp，随后进入下行区间，10月22日降至101.89bp，月末最后几个交易日再次进入上行区间，月末收至112.57bp，月内合计上行幅度约7bp；国企利差与行业利差走势趋同，月初利差为85.42bp，月末收至90.02bp，月内最低利差出现在10月22日的73.36bp，月内利差合计上行幅度为4.60bp；民企利差走势与国企利差存在一定差异，月初利差为2453.79bp,上半月大体呈上行趋势，10月15日利差升至2539.45bp，为月内最高，10月18日利差出现断崖式下降，由前一交易日的2510.59bp大幅下降454.44bp至2056.15bp，主要受厦门中骏利差大幅下降影响。10月17日，厦门中骏发布公告称将于10月21日支付“H0中骏03”2023年 10月21日至2024年10月20日期间利息，并公布该债券的回售结果暨摘牌公告，带动企业利差由10月17日的4565.33bp大幅下降至2379.06bp，对民企整体利差中位数造成较大影响。10月下旬，民企利差较为平稳，月末收至2068.22bp。 图表6：境内地产债利差走势（单位：bp） 1平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。 数据来源：大智慧，东方金诚整理 10月，地产债二级市场交易活跃度小幅上升。当月地产债成交只数和成交额分别为792只和931.1亿元，债券成交数量和成交总额环比分别增长5.9%和2.6%。 图表7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 10月地产债价格异动频次环比小幅增加，上涨和下跌频次大体持平。10月，债券单日价格偏离幅 度超10%的频次为77次，较上月增加13次，涉及8家房企、22只债券。具体看，单日价格跌幅超过 10%的频次为38次，上月为32次；跌幅超过30%的频次为18次，涉及5家主体，分别为上海宝龙实业、 深圳龙光、碧桂园地产、阳光城集团和融创集团；月内单日价格涨幅超10%的频次39次，涨幅超30% 的频次为25次，涉及5家房企，分别为上海宝龙实业、深圳龙光、碧桂园地产、阳光城集团和融创集团。 图表8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）2 数据来源：iFind，东方金诚整理 三、10月无新发境外地产债，受到期量影响净融资缺口环比有所下降。 10月无新发境外地产债，受到期规模下降影响，当月净融资缺口由上月的24.17亿美元降至10.92亿美元。 图表9：境外地产债净融资额（单位：亿美元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 四、10月无新增境内外债券违约或展期主体。 10月新增2只境内债展期债券，涉及债券余额为25.0亿元，涉及主体为景瑞地产和俊发集团，为前期已展期主体；境外债方面，无新增违约或展期债券。 2图表中文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。 图表11:境内外地产债新增违约及展期主体数量统计3 日期 境内债 境外债 境内外合并口径新增信用风险主体数量 违约 展期 违约 展期 数量 明细 数量 明细 数量 明细 数量 明细 2021-07 1 蓝光 1 泛海 1 四川蓝光 - - 1 2021-08 1 泛海 - - 1 阳光100中国 - - 1 2021-10 - - 1 新力 4 中国地产\当代置业\花样年\新力 - - 4 2021-11 - - 2 花样年\阳光城 2 恒大\福建阳光 - - 2 2021-12 - - 1 鸿坤伟业 - - - - 1 2022-01 - - 1 恒大 4 奥园\大发\禹洲\祥生 - - 4 2022-02 2 福建阳光\ 广西万通 - - 1 国瑞健康 - - 1 2022-03 - - 2 正荣\龙光 2 景瑞\正荣 - - 3 2022-04 - - 2 富力\融创 1 鸿坤伟业 - - 2 2022-05 - - 2 金科\世茂 3 融创\佳源\中梁 - - 4 2022-06 1 鸿坤伟业 1 融侨 5 大唐\领地\中南建设\天誉\鑫苑 - - 6 2022-07 - - 6 奥园\融信\宝龙\冠 城大通\佳源\禹洲 7 融信\俊发\三盛\世茂\宝龙\上坤\方圆 1 富力 7 2022-08 - - 4 中天金融\节能置业\佳兆业\泰勒 2 弘阳\龙光 - - 3 2022-09 - - 1 广州时代控股 1 力高 - - 2 2022-10 1 金科 1 俊发 1 旭辉 - - 1 2022-11 - - 1 鑫苑 2 海伦堡\粤港湾 - - 2 2022-12 - - 1 荣盛 2 德信中国\金科 - - 2 2023-01 1 荣盛 - - 2 汇景控股\时代中国 - - 1 2023-03 1 恒大 - - 1 银城国际 - - 1 2023-05 1 世茂 2 旭辉\景瑞 1 合景泰富 - - 1 2023-06 - - - - 1 建业地产 - - 1 2023-07 1 佳源 - - 1 绿地 1 宝龙 1 2023-08 - - - - 1 远洋 - - 1 3本图表展示了房企境内外债券违约情况，其中“境内外合并口径新增信用风险主体数量”统计规则为：1.同一主体多次发生境内外债券展期、违约，计为新增1家；2.对同一母公司的违约、展期主体合并统计，例如福建阳光和阳光城计为同一主体；本图表中“境内债”“境外债”列所示统计结果是对境内外债券违约及展期情况的分别统计，统计规则为：1.在统计境内债违约主体数量时，对于已发生境外债违约或展期的主体仍认定为新增境内债违约（或展期）主体。对境外债的统计同理；2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露，分别计入新增展期和新增违约；同一主体先违约后展期只记为新增违约。另，本图表中标红处为最后一列的明细项。 2023-09 - - 3 益田\远洋\碧桂园 1 正商集团 - - 3 2023-10 - - - - 2 中骏\碧桂园 1 绿地 1 2023-11 - - 1 中南建设 - - 1 万达 1 2023-12 - - - - - - 1 华南城 1 2024-01 - - 1 绿地 - - - - - 2024-02 1 宝龙实业 - - 1 华南城 - - - 2024-03 1 新力 1 天建 1 金辉 - - 2 2024-04 1 重庆迪马 1 方圆 - - - - 2 2024-05 - - - - 1 雅居乐 - - 1 2024-07 - - 1 中骏 - - - - - 2024-08 - - - - 1 富力 合计 13 - 37 - 53 - 5 - 63 数据来源：DM，Wind，东方金诚整理 高频数据显示，10月1-31日30大中城市日均商品房成交套数为2946套，同比仍存在4%左右的 降幅，但环比涨幅达43.6%，尤其是10月10-31日日均成交套数大多稳定在3000套以上，显示9月 26日中央政治局会议提出“止跌回稳”政策基调以来，楼市出现积极变化，但后续销量能否继续稳定回升有待进一步观察。10月21日公布的最新LPR报价显示5年