2024年11月地产债运行情况报告：受行业基本面支撑 二级市场利差显著下行

——2024年11月地产债运行情况报告 分析师唐晓琳 受行业基本面支撑二级市场利差显著下行 核心观点： 11月地产债发行规模持续回升，但受到期规模较大影响，当月净融资额再度转负，其中国企债因到期量增加导致净融资转负，民企债净融资额则由负转正。受信用债市场回暖、资金面宽松等因素共同影响，11月地产债发行利率出现大幅下行。 受行业基本面支撑，月内行业利差整体呈现下行走势，二级市场价格异动频次环比无显著增加，地产债交易活跃度小幅上升。 11月新发境外地产债规模仅为0.05亿美元，净融资缺口进一步扩大至18.56亿美元。 11月无新增境内外债券违约或展期主体。 高频数据显示，11月1-30日30大中城市日均商品房成交套数为3454套，环比下降6.66%（剔除 了国庆假期的影响，对比基数为10月9-31日），不排除季节性因素带来的影响；从同比数据来看，11月日均成交套数较去年同期大幅增长20.41%。我们认为，11月楼市大体延续了9月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”方向以来楼市出现的积极变化，其中，11月19日之后契税等减税政策全面落地，对高能级城市、特别是二级城市楼市成交量促进作用显著；12月在政策利好和房企年底冲业绩等因素共同作用下，楼市热度大概率会延续。后续房地产支持政策在降低房贷利率，加大“白名单”项目贷款拨付力度等方面还有较大空间。若政策支持到位，接下来房地产市场存在趋势性止跌回稳的潜力，这也将推动房企信用风险进一步收敛。 报告正文： 一、11月地产债发行规模持续回升，但受到期规模较大影响，当月净融资额再度转负，其中国企债因到期量增加导致净融资转负，民企债净融资额则由负转正。受信用债市场回暖、资金面宽松等因素共同影响，11月地产债发行利率出现大幅下行。 11月地产债发行规模持续回升，但受到期规模较大影响，当月净融资额再度转负。11月共计20家房企发行地产债27只，合计发行规模为282.55亿元，环比大幅增长25.3%，同比微降1.4%。净融 资方面，11月地产债到期规模同比、环比分别增长6.7%和59.4%，拖累净融资额再度转负至-34.3亿元，上月为26.7亿元。 图表1-2：境内地产债发行规模及净融资额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 国企债净融资转负，民企债净融资额则由负转正。11月国企地产债发行规模为246.3亿元，同比下降9.4%，环比增长9.2%；当月到期量环比、同比均大幅增长，拖累净融资额由正转负至-46.9亿元。民企债方面，当月共计4家民营房企发行4只地产债，合计规模为36.3亿元，净融资额由负转正至12.6亿元，上月为-20.4亿元。 图表3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3年期AAA级，单位：%） 数据来源：Wind，东方金诚整理 受信用债市场回暖、资金面宽松等因素共同影响，11月地产债发行利率大幅下行。11月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行10只，加权平均利率为2.66%，较前值大幅下行41bp，与信用债发行利率整体变化方向一致。 图表511月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据 期限 2024年11月 2024年10月 2023年11月 AAA AA+ AA AAA AA+ AA AAA AA+ AA 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 1Y - - - - - - - - - - - - 1 3.46 - - - - 2Y 3 3.85 1 4.00 - - 1 3.18 1 3.70 1 3.27 5 4.03 1 4.30 - - 3Y 10 2.66 2 2.48 2 2.67 7 3.07 5 3.07 1 5.00 10 3.49 1 3.85 2 3.54 5Y 2 2.92 - - - - 1 3.91 1 2.45 - - 4 3.41 - - - - 数据来源：Wind，东方金诚整理 二、受行业基本面支撑，月内行业利差整体呈现下行走势，二级市场价格异动频次环比无显著增加，地产债交易活跃度小幅上升。 受益于政策继续加码提振行业景气度，11月地产债利差整体呈现下行走势。具体看，月初行业利差为120.47bp，月末收至104.44bp，月内大体延续下行走势，利差合计下行幅度为16.03bp。其中，国企利差与行业利差走势趋同，由月初的90.68bp下行至月末的75.62bp，月内合计下行幅度为15.06bp；民企利差则出现小幅上行，月末利差收至2415.54bp，较月初上行16.61bp。 图表6：境内地产债利差走势（单位：bp） 1平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。 数据来源：大智慧，东方金诚整理 11月，地产债二级市场交易活跃度持续上升。当月地产债成交只数和成交额分别为835只和 1186.45亿元，债券成交数量和成交总额环比分别增长5.4%和27.4%。 图表7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 11月地产债价格异动频次无显著增加，价格异动集中于已违约或展期房企。11月，债券单日价格 偏离幅度超10%的频次为80次，较上月增加3次，涉及12家房企、24只债券。具体看，单日价格跌 幅超过10%的频次为40次，上月为38次；跌幅超过30%的频次为23次，涉及6家主体，分别为上海宝龙实业、深圳龙光、碧桂园地产、阳光城集团、远洋控股和融创集团；月内单日价格涨幅超10%的频次40次，涨幅超30%的频次为26次，涉及9家房企，分别为上海宝龙实业、中南建设、金科地产、世茂股份、远洋控股、深圳龙光、碧桂园地产、阳光城集团和融创集团。 图表8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）2 数据来源：iFind，东方金诚整理 三、11月新发境外地产债规模仅为0.05亿美元，净融资缺口进一步扩大至18.56亿美元。 11月远东发展发行境外地产债1只，发行规模为0.05亿美元；当月到期规模为18.61亿美元，环 比增长70.36%，带动净融资缺口由上月的10.92亿美元扩大至18.56亿美元。 图表9：境外地产债净融资额（单位：亿美元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 四、11月无新增境内外债券违约或展期主体。 11月新增境内、境外违约债券各1只，违约日债券余额分别为10.42亿元和6.25亿美元，涉及主体分别为荣盛地产和合景泰富集团，均为前期已违约主体。 2图表中文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。 图表11:境内外地产债新增违约及展期主体数量统计3 日期 境内债 境外债 境内外合并口径新增信用风险主体数量 违约 展期 违约 展期 数量 明细 数量 明细 数量 明细 数量 明细 2021-07 1 蓝光 1 泛海 1 四川蓝光 - - 1 2021-08 1 泛海 - - 1 阳光100中国 - - 1 2021-10 - - 1 新力 4 中国地产\当代置业\花样年\新力 - - 4 2021-11 - - 2 花样年\阳光城 2 恒大\福建阳光 - - 2 2021-12 - - 1 鸿坤伟业 - - - - 1 2022-01 - - 1 恒大 4 奥园\大发\禹洲\祥生 - - 4 2022-02 2 福建阳光\ 广西万通 - - 1 国瑞健康 - - 1 2022-03 - - 2 正荣\龙光 2 景瑞\正荣 - - 3 2022-04 - - 2 富力\融创 1 鸿坤伟业 - - 2 2022-05 - - 2 金科\世茂 3 融创\佳源\中梁 - - 4 2022-06 1 鸿坤伟业 1 融侨 5 大唐\领地\中南建设\天誉\鑫苑 - - 6 2022-07 - - 6 奥园\融信\宝龙\冠 城大通\佳源\禹洲 7 融信\俊发\三盛\世茂\宝龙\上坤\方圆 1 富力 7 2022-08 - - 4 中天金融\节能置业\佳兆业\泰勒 2 弘阳\龙光 - - 3 2022-09 - - 1 广州时代控股 1 力高 - - 2 2022-10 1 金科 1 俊发 1 旭辉 - - 1 2022-11 - - 1 鑫苑 2 海伦堡\粤港湾 - - 2 2022-12 - - 1 荣盛 2 德信中国\金科 - - 2 2023-01 1 荣盛 - - 2 汇景控股\时代中国 - - 1 2023-03 1 恒大 - - 1 银城国际 - - 1 2023-05 1 世茂 2 旭辉\景瑞 1 合景泰富 - - 1 2023-06 - - - - 1 建业地产 - - 1 2023-07 1 佳源 - - 1 绿地 1 宝龙 1 2023-08 - - - - 1 远洋 - - 1 3本图表展示了房企境内外债券违约情况，其中“境内外合并口径新增信用风险主体数量”统计规则为：1.同一主体多次发生境内外债券展期、违约，计为新增1家；2.对同一母公司的违约、展期主体合并统计，例如福建阳光和阳光城计为同一主体；本图表中“境内债”“境外债”列所示统计结果是对境内外债券违约及展期情况的分别统计，统计规则为：1.在统计境内债违约主体数量时，对于已发生境外债违约或展期的主体仍认定为新增境内债违约（或展期）主体。对境外债的统计同理；2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露，分别计入新增展期和新增违约；同一主体先违约后展期只记为新增违约。另，本图表中标红处为最后一列的明细项。 2023-09 - - 3 益田\远洋\碧桂园 1 正商集团 - - 3 2023-10 - - - - 2 中骏\碧桂园 1 绿地 1 2023-11 - - 1 中南建设 - - 1 万达 1 2023-12 - - - - - - 1 华南城 1 2024-01 - - 1 绿地 - - - - - 2024-02 1 宝龙实业 - - 1 华南城 - - - 2024-03 1 新力 1 天建 1 金辉 - - 2 2024-04 1 重庆迪马 1 方圆 - - - - 2 2024-05 - - - - 1 雅居乐 - - 1 2024-07 - - 1 中骏 - - - - - 2024-08 - - - - 1 富力 合计 13 - 37 - 53 - 5 - 63 数据来源：DM，Wind，东方金诚整理 高频数据显示，11月1-30日30大中城市日均商品房成交套数为3454套，环比下降6.66%（剔除 了国庆假期的影响，对比基数为10月9-31日），不排除季节性因素带来的影响；从同比数据来看， 11月日均成交套数较去年同期大幅增长20.41%。我们认为，11月楼市大体延续了9月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”方向以来楼市出现的积极变化，其中，11月19日之后契税等减税政策全面落地，对高能级城市、特别是二级城市楼市成交量促进作用显著；12月在政策利好和房企年底冲业绩等因素共同作用下，楼市热度大概率会延续。后续房地产支持政策在降低房贷利率，加大“白名单”项目贷款拨付力度等方面还有较大空间。若政策支持到位，接下来房地产市场存在趋势性止跌回稳的潜力，这也将推动房企信用风险进一步收敛。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本