2023年10月地产债运行情况报告：10月地产债净偿还压力不减 二级市场价格异动有所增加

——2023年10月地产债运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 10月地产债净偿还压力不减二级市场价格异动有所增加 核心观点： 受多方面因素影响，10月地产债发行规模降至百亿元以下（发行规模为91.6亿元，同比、环比分别下降65.8%、44.5%）；受政策引导，银行对大型优质房企信贷支持力度有所增强，大型央企地产债发行规模有所收缩，民企发行规模处于低位，近两月地方国企成为地产债发行主力。受此影响，国有企业净融资出现缺口，整体净偿还压力较大。 10月，国企利差小幅震荡，但民企利差延续显著上行态势，带动整体利差小幅上行；当月债券交 易活跃度持续下降，债券价格异动频次显著增加，其中金地、万科、龙湖和厦门中骏等4家未出险企业受市场情绪等因素影响债券价格出现大幅波动。 10月，无新增境内外债券违约及展期主体。 房企境外融资渠道仍处于收缩阶段，净融资缺口持续增大。10月共计发行2只境外债，合计规模为4.76亿美元，到期规模为67.09亿美元，净融资额为-62.33亿美元。 关于中央金融工作会议中对房地产行业发展的指导意见，我们认为，当前“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”的重点是强化保交楼，长期来看是有效转变房企高周转、高负债的经营模式；“完善房地产金融宏观审慎管理”是在当前房地产行业持续调整的背景下，适度阶段性放松“三条红线”和“贷款集中度”管理；“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，主要是要加大银行等金融机构对房地产行业的支持力度，改善市场预期，有效缓解重点房企信用风险；“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求”，是重申7月中央政治局会议的要求，在因城施策原则下，指导相关政策进一步放宽。我们判断，在各项房地产支持政策持续发力的前景下，四季度楼市有望延续回升势头，首先带来房企销售端的改善，未来形成从销售端到投资端、融资端的良性传导，进而从根源上解决房企信用风险问题。 报告正文： 一、受多方面因素影响，10月地产债发行规模降至百亿元以下；受政策引导，银行对大型优质房企信贷支持力度有所增强，大型央企地产债发行规模有所收缩，民企发行规模处于低位，近两月地方国企 成为地产债发行主力。受此影响，国有企业净融资出现缺口，整体净偿还压力较大。 10月地产债发行规模降至历史低位，总量不足百亿元。当月共计12家房企发行境内地产债16只， 发行规模为91.6亿元，同比降幅分别为29.4%、30.4%和65.8%（去年同期有17家房企发行地产债23只，发行规模为267.6亿元）；环比来看，发行人数量较上月增加20.0%，但发债数量和规模较上月分别下降5.9%和44.5%（上月有10家房企发行地产债17只，发行规模为165.0亿元）。 图表1-2：境内地产债发行规模及发行结构（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 地产债发行结构有所调整，地方国企为发行主力。10月，共计11家国有企业发行地产债，发行规模为86.4亿元，同比下降63.5%，环比下降38.3%，其中中央国有企业（招商蛇口、保利置业和电建地产）有3家，合计发行规模为22亿元，占比为25.5%。当月仅1家民营房企（新希望五新实业集 团）发行地产债5.2亿元，该债券由新希望集团提供不可撤销连带责任保证担保。 国企净融资缺口仍在，整体净偿还压力未减。10月，境内地产债到期规模为257.7亿元，净融资缺口为166.1亿元。其中国有房企、民营房企到期规模分别为123.8亿元和133.8亿元，净融资缺口 分别为37.4亿元和128.6亿元。近两月国企地产债融资规模连续落入负值区间，与大型房企切换融资渠道有关。政策持续支持房地产企业合理融资需求，近期银行等金融机构对房地产行业的支持力度有所加强，大型优质房企的融资结构有所调整。 图表3：境内地产债净融资额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 地产债加权平均融资利率较上月小幅下降。10月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行7只，加权平均利率为3.62%，较上月下降14bp，与信用债整体发行利率变动情况基本一致。 图表410月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据 期限 2023年10月 2023年9月 2022年10月 AAA AA+ AA AAA AA+ AA AAA AA+ AA 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 1Y - - - - 1 3.90 1 3.62 1 3.20 - - - - - - - - 2Y - - 1 5.50 1 3.94 2 4.73 - - - - 1 4.80 - - - - 3Y 7 3.62 - - 1 3.54 7 3.76 2 3.89 - - 10 3.38 3 3.48 1 3.80 5Y - - - - - - - - - - - - 2 2.99 - - - - 数据来源：Wind，东方金诚整理 二、10月，国企利差小幅震荡，但民企利差延续显著上行态势，带动整体利差小幅上行；当月债券交易活跃度持续下降，债券价格异动频次显著增加，其中金地、万科、龙湖和厦门中骏等4家未出险企业受市场情绪等因素影响出现大幅波动。 10月，地产债利差整体延续走扩态势，但国企和民企利差走势出现分化。具体看，10月，地产债整体利差小幅走扩，当月信用利差扩大4.87bp至160.62bp。民企利差与整体利差走势趋同，但上行幅度更大，月初利差1504.58bp，月末利差1682.72bp，月内利差上行约178bp，上行幅度略大于9月的162bp；国企利差月内在99bp至109bp之间震荡，月末收至107.20bp。我们认为，当前市场情绪仍较为敏感和悲观，尤其是对民营房企的偿债能力信心严重不足，是导致民企利差持续上行的一个主要原因。 1平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。 图表5-6：境内地产债利差走势（单位：bp） 数据来源：大智慧，东方金诚整理 10月，地产债二级市场交易活跃度持续下降。当月地产债成交只数和成交额分别为657只和854.59亿元，环比分别下降13.21%和23.39%。 图表7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 受金地集团股债双杀等事件影响，10月地产债二级市场价格异动频次显著增加。10月单日价格偏离幅度超10%的频次达249次，涉及11家房企、59只债券，其中价格异动频次最高的为金地集团，价格异动频次达139次。具体看，月内单日跌幅超10%的频次为148次，跌幅超30%的频次为52次，涉 及10家房企，分别为金地集团、金科地产、融创集团、阳光城集团、厦门中骏、万科、远洋控股、重庆龙湖、深圳龙光和宝龙实业；单日价格涨幅超过10%的频次为101次，涨幅超过30%的频次为57次， 涉及7家主体，分别为金科地产、阳光城集团、金地集团、融创集团、深圳龙光、远洋控股和重庆龙 湖。 我们关注到，10月债券价格异动较大的企业中包含4家未出险房企，分别为金地、万科、龙湖和厦门中骏。其中厦门中骏的债券价格异动与控股股东中骏集团境外美元优先票据违约事件有关；金地集团债券价格异动主要由10月16日金地集团董事长凌克辞职一事引发，虽然金地集团随后立即兑付 了两笔ABS（总额约10亿元），但市场对金地集团仍充满猜测，因此在10月23日市场传出金地集团第一大股东富德生命人寿要转让金地股权的不实消息后再次将金地集团推向风口浪尖；万科和龙湖两家房企也受到金地集团牵连。龙湖债券价格在10月17日出现下跌，随后的交易日中债券价格异动频繁；万科则是在美元债大跌的同时境内债券价格也出现波动，这也是其年内境内债券的首次大幅下跌。 从房企的经营能力、财务状况等各方面综合来看，金地、万科、龙湖等房企都处于优等生行列，金地集团董事长辞职本属于一个中性客观的事件，但依然被市场作出消极解读,遭遇股债双杀。我们认为，主要原因在于楼市回暖仍显乏力，头部房企销售数据未见明显改善，叠加前期恒大、碧桂园等头部房企信用风险事件的持续影响，市场对民营房企信心极为脆弱，由此导致金地集团董事长辞职事件及股权转让的不实消息，引发市场大幅波动。因此，缓解房企信用风险、扭转市场预期的根本解决之道仍在引导房地产行业销售端量价明显回暖。 图表8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）2 数据来源：iFind，东方金诚整理 三、10月，无新增境内债违约及展期主体。 2图表8中的文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。 10月无新增境内债违约及展期主体。新增1只违约债券，规模为8.00亿元；新增5只展期债券， 合计规模为85.35亿元。上述债券发行人均为已违约或展期主体。 图表9境内地产债2021年至今新增违约及展期情况统计3 日期 新增违约主体数量 新增违约主体名单 新增违约规 模（亿元）4 新增展期主体数量 新增展期主体名单 新增展期规模（亿元） 2021年2月 - - 26.77 - - - 2021年3月 2 华夏幸福、重庆协信远创实业 133.87 - - 58.00 2021年4月 - - - - - 20.00 2021年5月 - - 20.61 - - 40.00 2021年6月 1.30 20.00 2021年7月 1 四川蓝光 116.92 1 泛海控股 5.50 2021年8月 1 泛海控股 39.50 - - - 2021年9月 - - 17.90 - - 13.00 2021年10月 - - 40.00 1 新力地产 10.42 2021年11月 - - 14.55 2 阳光城集团、花样年集团 29.10 2021年12月 - - 8.00 1 北京鸿坤伟业 19.93 2022年1月 - - 4.00 1 恒大地产 59.00 2022年2月 2 福建阳光、广西万 通 77.75 - - 5.80 2022年3月 - - 19.60 2 深圳龙光、正荣地产 38.30 2022年4月 - - 26.80 2 融创集团、富力地产 156.50 2022年5月 - - 21.00 2 世茂股份、金科地产 273.51 2022年6月 1 北京鸿坤伟业 41.59 1 融侨集团 81.53 2022年7月 - - 7.31 6 奥园集团、融信集团、冠城大通、佳源创盛、 宝龙实业、厦门禹州 224.78 2022年8月 - - - 4 中天金融、石家庄泰勒、佳兆业、当代节能置业 167.74 2022年9月 - - 5.82 1 广州时代控股 175.90 2022年10月 1 金科地产 19.20 1 俊发 51.69 2022年11月 - - - 1 鑫苑置业 53.16 2022年12月 - - - 1 荣盛 82.18 2023年1月 1 荣盛 25.26 - - 62.00 2023年2月 - - 9.00 - - 5.00 2023年3月 1 恒大 71.50 - - 315.13 2023年4月 - - 9.00 - - 146.17 2023年5月 1 世茂股份 38.85 1 旭辉 306.58 2023年6月 - - 17.46 - - 57.84 3本报告对同一母公司的违约、展期主体进行了合并统计，例如2022年2月福建阳光和阳光城集团相继违约，计为1家新增违约主体。 4新增违约规模和新增展期规模为违约日债券余额。 2023年7月 1 佳源创盛 34.70 - - 334.86 2023年8月 - - 20.45 2 景瑞地产、远洋控股 53.00 2023年9月 - - 52.50 1 深圳益田集团 89.20 2023年10月 - - 8.00