2024年6月地产债运行情况报告：6月地产债发行规模维持低位 二级市场整体表现较为平稳

——2024年6月地产债运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 6月地产债发行规模维持低位二级市场整体表现较为平稳 核心观点： 6月，地产债发行规模维持较低水平，净融资额连续2个月落入负值区间。上半年，地产债发行规模较去年同期下降7.6%，其中国企发债规模占比超九成，民企发行占比较去年同期再降1.6个百分点；受民企发债规模较低影响，地产债整体净融资额为-136.3亿元。受发债房企信用保障能力增强、“资产荒”延续等因素影响，上半年地产债发行利率持续下降，较去年底累计下行超100bp。 二级市场方面，6月地产债利差持续收窄，但下半月利差小幅走扩，月内合计下行3.86bp；月内二级市场交易活跃度持续下降，价格异动频次维持较低水平。上半年行业利差整体呈波动下行趋势，尤其是二季度，随着市场信心的修复，利差逐渐收窄，债券价格异动频次亦显著下降。 6月共计3家香港房企发行境外债，合计规模为2.32亿美元，净融资缺口为52.71亿美元。1-6月境 外地产债合计发行规模约60亿美元，净融资缺口约为222亿美元。 1-6月共计新增9家信用风险主体，其中6月无新增境内外债券违约或展期主体，信用风险相对平稳。 高频数据显示，6月1-30日30大中城市日均商品房成交套数为3027套，同比下降17.3%，降幅较上月明显收窄，背后是“5.17”房地产新政后一线及重点二线城市刚需释放。不过，作为年中成交旺季，6月30城整体销售表现依然较弱，其中一个重要原因是当前实际房贷利率处于较高水平。6月26日北京跟进“5.17”房地产新政，其中，首套房最低首付比例下调至20%，首套房最低贷款利率下调55bp至3.50%，二套房最低贷款利率下调至3.9%（五环内）和3.7%（五环外）。政策规定二孩及以上多子女家庭购买二套住房的，在个人住房贷款认定中视为首套。与此前相比，北京本次政策调整力度明显加大，这亦反映出当前悲观预期较深，带动楼市企稳回升存在一定难度。展望下半年，就关键的房贷利率而言，一方面可以通过降息带动名义房贷利率较大幅度下行，另一方面也可通过财税政策调整推动实际购房成本下降，例如增加房贷利息抵扣个人所得税额度等。我们判断，若下半年房地产政策调整到位，楼市存在企稳回暖可能。 报告正文： 一、6月，地产债发行规模维持较低水平，净融资额连续2个月落入负值区间。上半年，地产债发行 规模较去年同期下降7.6%，其中国企发债规模占比超九成，民企发行占比较去年同期再降1.6个百分点；受民企发债规模较低影响，地产债整体净融资额为-136.3亿元。受发债房企信用保障能力增强、“资产荒”延续等因素影响，上半年地产债发行利率持续下降，较去年底累计下行超100bp。 单月发行量维持较低水平，净融资额连续落入负值区间。6月共计20家房企发行地产债30只， 合计发行规模为219.6亿元，环比增长10.5%，但同比下降10.9%，且发债房企数量较去年同期减少2 家。净融资方面，当月到期规模同比下降29.6%至299.7亿元，净融资缺口为80.1亿元。 图表1-2：境内地产债发行规模及净融资额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 国企净融资缺口环比收窄，月内仅1家民企发债。6月国企发行规模为207.6亿元，同比下降0.94%；到期规模为244.5亿元，同比增长24.7%，国企净融资额连续2个月落入负值区间，但净融资缺口较上 月有所收窄，为36.9亿元，前值为96.4亿元；民企方面，当月仅美的置业1家民企发行地产债，发 行规模同比下降67.6%至12.0亿元，到期规模同比下降76.0%至55.1亿元，净融资缺口为43.1亿元。 图表3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3年期AAA级，单位：%） 数据来源：Wind，东方金诚整理 地产债发行利率延续下行趋势，上半年累计下行幅度超100bp。6月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行13只，加权平均利率为2.57%，较上月下行32bp。整体来看，受发债房企信用保障能力增强、“资产荒”延续等因素影响，上半年地产债发行利率呈现波动下行趋势，3年期AAA级地产债发行利率较去年年底共计下行109bp。 图表56月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据 期限 2024年6月 2024年4月 2023年6月 AAA AA+ AA AAA AA+ AA AAA AA+ AA 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 1Y - - - - - - 1 3.60 - - - - 1 3.95 - - - - 2Y 1 4.28 - - - - - - - - - - 3 4.29 3 4.44 - - 3Y 13 2.57 1 2.40 1 3.53 5 2.89 - - - - 10 3.34 2 4.17 1 3.57 5Y 3 2.79 - - - - 2 3.46 - - - - 1 4.03 - - - - 数据来源：Wind，东方金诚整理 整体来看，1-6月共计72家房企发行地产债218只，合计发行规模为1956.9亿元，同比下降7.6%。其中国企发行规模占总量比重为91.7%，民企发行占比较去年同期再降约1.6个百分点。从净融资情况来看，国企到期规模同比增长11.3%，净融资额为210.5亿元；民企到期规模同比大幅下降58.6%，但受发行量较低影响，仍存在346.8亿元净融资缺口，地产债整体净融资缺口为136.3亿元。 二、6月地产债利差持续收窄，但下半月利差小幅走扩，月内合计下行3.86bp；月内二级市场交易活跃度持续下降，价格异动频次维持较低水平。上半年行业利差整体呈波动下行趋势，尤其是二季度，随着市场信心的修复，利差逐渐收窄，债券价格异动频次亦显著下降。 1平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。 6月，行业利差由90.17bp下行3.86bp至86.32bp，其中“5.17”房地产新政出台为市场注入信心带动上半月利差继续收窄，下半月楼市表现不及预期对市场情绪形成一定负面影响，利差转为小幅走扩；国企利差与行业利差走势趋同，上半月由62.25bp下行至53.18bp,下半月小幅走扩至57.24bp；民企利差较为稳定，月内由4351.56bp小幅下行27.08bp至4324.48bp。整体来看，政策加码在一定程度上带来市场信心的修复，上半年行业利差大体呈波动下行趋势。年初行业利差显著收窄，但受万科舆情事件等因素影响利差下行走势于2月中断并在3月出现波动上行；万科债券兑付后市场情绪逐渐平稳，叠加“5.17”房地产新政等利好政策出台，市场信心得以部分修复，二季度利差重回下行区间，6月底收至86.32bp，较年初合计下行73.18bp。 图表6：境内地产债利差走势（单位：bp） 数据来源：大智慧，东方金诚整理 6月，地产债二级市场交易活跃度有所下降。当月地产债成交只数和成交额分别为780只和1179.14亿元，债券成交数量和成交总额环比分别下降11.8%和32.2%。 图表7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 6月地产债价格异动频次保持较低水平，涉及主体多为已违约或展期房企。6月，债券单日价格偏 离幅度超10%的频次为67次，较上月减少13次，涉及14家房企、29只债券。具体看，单日价格跌幅 超过10%的频次为35次，上月为39次；跌幅超过30%的频次为13次，涉及5家主体，分别为碧桂园、 金科地产、石家庄勒泰、阳光城集团和融创集团；月内单日价格涨幅超10%的频次32次，涨幅超30% 的频次为20次，涉及5家房企，分别为碧桂园、融创集团、泰禾集团、阳光城集团和远洋控股。 图表8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）2 数据来源：iFind，东方金诚整理 三、6月共计3家香港房企发行境外债，合计规模为2.32亿美元，净融资缺口为52.71亿美元。1-6 月境外地产债合计发行规模约60亿美元，净融资缺口约为222亿美元。 2图表中文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。 6月共计发行6只境外地产债，合计规模为2.32亿美元，发债主体包括太古股份、九龙仓集团和 新鸿基地产，均为香港地区房地产开发企业；当月到期规模为55.02亿美元，净融资缺口为52.71亿 美元。1-6月合计发行34只地产债，发行规模为60.47亿美元3；到期规模为282.49亿美元，净融资额为-222.03亿美元，单月净融资额均为负值。 图表9境外地产债发行明细 穿透债务主体 债券简称 起息日 币种 实际发行金额(亿) 期限（年） 到期日 新鸿基地产 新鸿基地产3%N20260604 2024/6/4 CNY 3 2.00 2026/6/4 太古股份 太古地产3.05%N20260604 2024/6/4 CNY 3 2.00 2026/6/4 九龙仓集团 九龙仓集团3%N20250611 2024/6/11 CNY 3 1.00 2025/6/11 九龙仓集团 九龙仓集团3.25%N20270614 2024/6/14 CNY 2 3.00 2027/6/14 太古股份 太古地产3.1%N20270621 2024/6/20 CNY 2.5 3 2024/6/13 新鸿基地产 SUNHUN3%N20260604 2024/6/24 CNY 3 1.95 2026/6/4 数据来源：Wind，东方金诚整理 图表10：境外地产债净融资额（单位：亿美元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 四、1-6月共计新增9家信用风险主体，其中6月无新增境内外债券违约或展期主体，信用风险相对平稳。 6月新增1只境内违约债券，涉及债券余额为9.0亿元，涉及主体为上海宝龙实业；新增2只展期 债券，涉及债券余额为14.2亿元，涉及主体为方圆地产和旭辉集团；新增境外违约债券1只，涉及主体为花样年控股。月内无新增境内外违约或展期主体，信用风险较为平稳。1-6月共计新增9家信用风 3本报告对境外债的统计均以发行或到期当月平均汇率为基础计算，汇率数据来源为中国外汇交易中心网站。 险主体，其中宝龙实业、新力地产和重庆迪马实业为境内债违约，绿地集团、方圆地产和天健地产为境内债展期，华南城、金辉集团和雅居乐为境外债违约。 图表11:境内外地产债新增违约及展期主体数量统计4 日期 境内债 境外债 境内外合并口径新增信用风险主体数量 违约 展期 违约 展期 数量 明细 数量 明细 数量 明细 数量 明细 2021-07 1 蓝光 1 泛海 1 四川蓝光 - - 1 2021-08 1 泛海 - - 1 阳光100中国 - - 1 2021-10 - - 1 新力 4 中国地产\当代置业\花样年\新力 - - 4 2021-11 - - 2 花样年\阳光城 2 恒大\福建阳光 - - 2 2021-12 - - 1 鸿坤伟业 - - - - 1 2022-01 - - 1 恒大 4 奥园\大发\禹洲\祥生 - - 4 2022-02 2 福建阳光\ 广西万通 - - 1 国瑞健康 - - 1 2022-03 - - 2 正荣\龙光 2 景瑞\正荣 - - 3 2022-04 - - 2 富力\融创 1 鸿坤伟业 - - 2 2022-05 - - 2 金科\世茂 3 融创\佳源\中梁 - - 4 2022-06 1 鸿坤伟业 1 融侨 5 大唐\领地\中南建设\天誉\鑫苑 - - 6 2022-07 - - 6 奥园\融信\宝龙\冠 城大通\佳源\禹洲 7 融信\俊发\三盛\世茂\宝龙\上坤\方圆 1 富力 7 2022-08 - - 4 中天金