2024年7月地产债运行情况报告：7月地产债发行规模同比下降 民企地产债利差显著收窄

——2024年7月地产债运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 7月地产债发行规模同比下降民企地产债利差显著收窄 核心观点： 7月，地产债发行规模同比大幅下降，净融资缺口较上月进一步扩大；其中，国企和民企发行规模均表现为同比大幅下降，净融资额双双落入负值区间。受政策利率下降和“资产荒”延续等因素影响，7月地产债发行利率持续下降。 7月地产债利差震荡下行，其中民企利差下行幅度超过1000bp；月内二级市场价格异动频次较上月有少量增加，债券跌幅超过30%房企数量有所增加，债券交易活跃度略有提升。 7月共计3家房企发行境外债，合计规模为9.14亿美元，净融资缺口为11.95亿美元。 7月无新增境内外违约主体，新增境内债展期主体1家。 高频数据显示，7月1-31日30大中城市日均商品房成交套数为2498套，同比下降7.6%，楼市下行趋势尚未得到根本性扭转。7月30日召开的中共中央政治局会议中指出“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。”在本次会议公报中，房地产政策继续放在防风险部分，结合具体的政策安排，我们判断下半年房地产政策仍将延续渐进调整的模式，出台强刺激措施的可能性很小。我们认为，接下来“收购存量商品房用作保障性住房”将以更大力度推进，预计后期央行专项政策工具有增加额度的可能；再者，房贷利率仍是当前楼市的症结所在，未来将继续引导居民房贷利率较大幅度下行，逐步扭转居民实际房贷利率偏高的局面。 报告正文： 一、7月地产债发行规模同比大幅下降，净融资缺口较上月进一步扩大；其中，国企和民企发行规模均表现为同比大幅下降，净融资额双双落入负值区间。受政策利率下降和“资产荒”延续等因素影响，7月地产债发行利率持续下降。 7月地产债发行量同比大幅下降，净融资缺口较上月进一步扩大。7月共计19家房企发行地产债 28只，合计发行规模为206.2亿元，发债企业和发债数量同比分别下降26.9%和41.7%，发行规模同比 大幅下降59.6%。净融资方面，受发行端影响，当月净融资缺口扩大至118.9亿元，前值为85.9亿元。 图表1-2：境内地产债发行规模及净融资额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 国企、民企发行规模均大幅下降，净融资额双双落入负值区间。7月国企发行规模同比大幅下降53.0%至200.7亿元，到期规模同比增长16.9%至245.6亿元，净融资额为-44.9，缺口与上月基本持平； 民企方面，当月仅金辉集团1家民企通过中债增进担保发行地产债，发行规模为5.5亿元，当月发行量同比下降93.4%，到期规模为79.4亿元，同比下降58.7%，净融资缺口为73.9亿元。 图表3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3年期AAA级，单位：%） 数据来源：Wind，东方金诚整理 7月地产债发行利率延续下行趋势。7月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行9只，加权平均利率为2.44%，较上月再下行13bp，主要系政策利率下调和“资产荒”延续等因素所带来的影响。 图表57月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据 期限 2024年7月 2024年6月 2023年7月 AAA AA+ AA AAA AA+ AA AAA AA+ AA 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 数量 平均利率 1Y - - 1 2.08 - - - - - - - - 2 3.85 - - - - 2Y - - 2 2.36 - - 1 4.28 - - - - 4 3.95 3 4.05 1 3.24 3Y 9 2.44 2 2.75 4 2.71 13 2.57 1 2.40 1 3.53 17 3.40 1 4.25 2 3.78 5Y 5 2.83 1 3.00 - - 3 2.79 - - - - 3 3.35 - - - - 数据来源：Wind，东方金诚整理 二、7月地产债利差震荡下行，其中民企利差下行幅度超过1000bp；月内二级市场价格异动频次较上月有少量增加，债券跌幅超过30%房企数量有所增加，债券交易活跃度略有提升。 7月行业利差整体呈现震荡下行趋势，其中民企利差下行幅度超过1000bp。具体看，7月行业利差由85.29bp下行至74.50bp，合计下行幅度为10.79bp；国企利差呈现小幅下行趋势，月内利差由55.78bp下行3.75bp至52.03bp；民企利差由月初的4321.10bp大幅下行至3241.96bp，下行幅度合计为1079.14bp。 图表6：境内地产债利差走势（单位：bp） 1平均融资利率采用加权平均法计算，权重为发行量，计算范围包括超短期融资资券、一般短期融资券、一般中期票据、一般公司债、一般企业债和定向工具几类券种中主体级别在AA级及以上，期限为1、2、3、5年期的债券，单位为%。 数据来源：大智慧，东方金诚整理 7月，地产债二级市场交易活跃度有小幅上升。当月地产债成交只数和成交额分别为798只和 1215.04亿元，债券成交数量和成交总额环比小幅提升2.3%和3.0%。 图表7：境内地产债二级市场交易额（单位：亿元） 数据来源：Wind，东方金诚整理 7月地产债价格异动频次环比略有增加，债券跌幅超30%的房企数量增加。7月，债券单日价格偏离幅度超10%的频次为87次，较上月增加20次，涉及15家房企、27只债券。具体看，单日价格跌幅 超过10%的频次为45次，上月为35次；跌幅超过30%的频次为34次，涉及11家主体，分别为碧桂园、金科地产、石家庄勒泰、上海宝龙实业、世茂股份、深圳龙光、光大嘉宝、远洋控股、泰禾集团、阳光城集团和融创集团；月内单日价格涨幅超10%的频次42次，涨幅超30%的频次为34次，涉及5家房企，分别为碧桂园、融创集团、阳光城集团、上海宝龙实业和深圳龙光。 图表8地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次）2 数据来源：iFind，东方金诚整理 三、7月共计3家房企发行境外债，合计规模为9.14亿美元，净融资缺口为11.95亿美元。 7月共计发行6只境外地产债，合计规模为9.14亿美元，发债主体包括太古股份、越秀地产和新 鸿基地产等3家房企；当月到期规模为21.09亿美元，净融资缺口为11.95亿美元。 图表9境外地产债发行明细 穿透债务主体 债券简称 起息日 币种 实际发行金额(亿) 期限（年） 到期日 越秀地产 越秀地产4.1%N20270712 2024/7/12 CNY 16.9 3 2027/7/12 太古股份 太古地产3.2%N20280712 2024/7/12 CNY 5 4 2028/7/12 太古股份 太古股份公司A5.125%N20290705 2024/7/5 USD 4 5 2029/7/5 太古股份 太古地产3.2%N20280711 2024/7/11 CNY 5 4 2028/7/11 太古股份 太古地产4.1%N20290702 2024/7/2 HKD 3 5 2029/7/2 新鸿基地产 新鸿基地产3.1%N20270731 2024/7/31 CNY 7 3 2027/7/31 数据来源：Wind，东方金诚整理 图表10：境外地产债净融资额（单位：亿美元） 2图表中文字部分为当月债券价格跌幅超30%的主体名单。 数据来源：Wind，东方金诚整理 四、7月无新增境内外违约主体，新增境内债展期主体1家。 7月新增3只境内债展期债券，涉及债券余额为41.9亿元，涉及主体为厦门中骏、旭辉集团和当代节能置业，其中厦门中骏为首次发生境内债展期；7月无新增境内外违约主体。 图表11:境内外地产债新增违约及展期主体数量统计3 日期 境内债 境外债 境内外合并口径新增信用风险主体数量 违约 展期 违约 展期 数量 明细 数量 明细 数量 明细 数量 明细 2021-07 1 蓝光 1 泛海 1 四川蓝光 - - 1 2021-08 1 泛海 - - 1 阳光100中国 - - 1 2021-10 - - 1 新力 4 中国地产\当代置业\花样年\新力 - - 4 2021-11 - - 2 花样年\阳光城 2 恒大\福建阳光 - - 2 2021-12 - - 1 鸿坤伟业 - - - - 1 2022-01 - - 1 恒大 4 奥园\大发\禹洲\祥生 - - 4 2022-02 2 福建阳光\ 广西万通 - - 1 国瑞健康 - - 1 2022-03 - - 2 正荣\龙光 2 景瑞\正荣 - - 3 3本图表展示了房企境内外债券违约情况，其中“境内外合并口径新增信用风险主体数量”统计规则为：1.同一主体多次发生境内外债券展期、违约，计为新增1家；2.对同一母公司的违约、展期主体合并统计，例如福建阳光和阳光城计为同一主体；本图表中“境内债”“境外债”列所示统计结果是对境内外债券违约及展期情况的分别统计，统计规则为：1.在统计境内债违约主体数量时，对于已发生境外债违约或展期的主体仍认定为新增境内债违约（或展期）主体。对境外债的统计同理；2.同一主体先展期后违约属于信用风险的进一步暴露，分别计入新增展期和新增违约；同一主体先违约后展期只记为新增违约。另，本图表中标红处为最后一列的明细项。 2022-04 - - 2 富力\融创 1 鸿坤伟业 - - 2 2022-05 - - 2 金科\世茂 3 融创\佳源\中梁 - - 4 2022-06 1 鸿坤伟业 1 融侨 5 大唐\领地\中南建设\天誉\鑫苑 - - 6 2022-07 - - 6 奥园\融信\宝龙\冠 城大通\佳源\禹洲 7 融信\俊发\三盛\世茂\宝龙\上坤\方圆 1 富力 7 2022-08 - - 4 中天金融\节能置业\佳兆业\泰勒 2 弘阳\龙光 - - 3 2022-09 - - 1 广州时代控股 1 力高 - - 2 2022-10 1 金科 1 俊发 1 旭辉 - - 1 2022-11 - - 1 鑫苑 2 海伦堡\粤港湾 - - 2 2022-12 - - 1 荣盛 2 德信中国\金科 - - 2 2023-01 1 荣盛 - - 2 汇景控股\时代中国 - - 1 2023-03 1 恒大 - - 1 银城国际 - - 1 2023-05 1 世茂 2 旭辉\景瑞 1 合景泰富 - - 1 2023-06 - - - - 1 建业地产 - - 1 2023-07 1 佳源 - - 1 绿地 1 宝龙 1 2023-08 - - - - 1 远洋 - - 1 2023-09 - - 3 益田\远洋\碧桂园 1 正商集团 - - 3 2023-10 - - - - 2 中骏\碧桂园 1 绿地 1 2023-11 - - 1 中南建设 - - 1 万达 1 2023-12 - - - - - - 1 华南城 1 2024-01 - - 1 绿地 - - - - - 2024-02 1 宝龙实业 - - 1 华南城 - - - 2024-03 1 新力 1 天建 1 金辉 - - 2 2024-04 1 重庆迪马 1 方圆 - - - - 2 2024-05 - - - - 1 雅居乐 - - 1 2024-07 - - 1 中骏 - - - - - 合计 13 - 37 - 52 - 5 - 63 数据来源：DM，Wind，东方金诚整理 高频数据显示，7月1-31日30大中城市日均商品房成交套数为2498套，同比下降7.6%，楼市下行趋势尚未得到根本性扭转。7月30日召开的中共中央政治局会议中指出“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构