新一轮城中村改造的逻辑及影响

新一轮城中村改造的逻辑及影响 目录 一、新一轮城中村改造的背景二、近期城中村改造政策解读三、城中村改造的核心逻辑四、城中村改造的体量及影响 一、新一轮城中村改造的背景 商品住宅从总量供给不足到供需已基本平衡 上半场 快周转、高杠杆、大扩张 下半场 控风险、拼运营、活下去 1998年 2010年 2011年 2013年 房住 不炒 长效 机制 2018年 2021年 2030年 2016年 单位分房 黄金十年供不应求高速增长 置业人口规模开始调转 服务经济主导城市房价分化 供需平衡区域分化 供过于求品质提升 需求下滑 人口峰值 城市化快速期结束 增量峰值存量开启 户均1.1套城镇化率60% 城市分化 人口红利消失 户均1套 停止分房住房货币化 资料来源：金茂华北资拓 商品住宅未来每五年销售中枢下一个台阶 城镇化下半场，将是人口和产业的大都市圈化 都市圈引领的MegaRegion城市群已成为国际主导的区域形态 伦敦都市圈 巴黎都市圈 东京都市圈 纽约都市圈 西海岸都市连绵区 人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以大城市为核心的都市圈化城市群化。美日韩等发达经济体大都市圈均吸引人口持续流入，直到经济-人口比值降至1附近并维持动态平衡。中国人口和产业持续向大都市圈集聚，未来大都市圈人口占比仍将继续提升。 当前中国有上海、广州、深圳等10个3000万人以上 的大都市圈，有合肥、成都、杭州等11个2000-3000万人大都市圈，有西安、宁波等13个1000- 2000万人大都市圈。中国34个大都市圈以全国 18.6%的土地集聚约63%的常住人口，创造约78% 的GDP，多数都市圈人口处于持续流入。 人口未来将持续向一二线城市大都市圈及部分区域中心城市集聚 多数都市圈经济人口比值大于1 当前外需萎缩、地产超跌，经济和民生压力大，仍需基建托底；同时，我国住房结构中， 呈自建住房比例高、逾20年房龄的比例高 城中村改造既能拉动投资，又能惠及民生，何乐而不为 2021年8月住建部提出城市更新“四道红线”（建科〔2021〕63号），为城市更新套上“紧箍咒”。在当前房地产基本面持续下行的背景下，我们认为63号文件中的要求可能会有适当放松。 目标 红线 严格控制大规模拆除 城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20% 严格控制大规模增建 城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2 严格控制大规模搬迁 城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50% 确保住房租赁市场供需平稳 城市住房租金年度涨幅不超过5% 这就决定了这一轮城中村改造不是当年棚改货币化的规模和操作模式的重演 城市上聚焦高线、投资规模更小、资金来源更市场化、改造方式并非大拆大建、安置方式更加多样化 二、近期城中村改造政策解读 城中村改造并非新政，近年多置于“城市更新”之下，2023年以来中央高度重视 时间 单位 文件/会议 主要内容 2021/3/13 中央政府 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 035年远景目标纲要》 加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行劢，推劢城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能 2022/7/12 发改委 《“十四五”新型城镇化实施方案》 重点在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新改造，探索政府引导、市场运作、公众参与模式 2023/7/21 国常会 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的意见》 会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。1)要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事办好、实事办实。2)要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。 3)要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持 民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。 2023/7/24 政治局 政治局会议 要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。 2023/9/14 自然資源 部 《开展低效用地再开发试点工作的通知》 部署4方面14点主要任务,要点包括:1)项目收益平衡范围扩大:“加强全市城,分区域的规划统筹,从城市整体利益平衡出发谋划实施项目,避免过度依赖单一地块增容来实现项目资金平衡。” 2)完善征地办法:“明确集体土地上房屋征收补偿标准和程序、依法申请强制执行情形等规定。”3)探索不同类型用地置换模式:“探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间,按照“面积相近 或价值相当、双方自愿、凭证置换'原则,经批准后进行置换,依法办理登记。”4)结合保障房建设:“探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房,探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。” 5)提升容积率:“增加建设用地有效供给,大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率,推广应用节地技术和节地模式,明显 降低单位GDP建设用地使用面积。 2023/11/2 7 央行 《2023年第三季度中 国货币政策执行报告》 落实好房地产“金融16条”，加大对城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房建设等金融支持力度。 2023/12/1 1-12 中共中央 中央经济工作会议 积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。 新一轮城中村改造必须实行净地出让，土地“一二级联动”的空间大大压缩 时间 文件/会议 主要内容 2016 （财 《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》 综〔2016〕4号） “项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资”，但其衍生变形模式仍在极少数情况下发生，如将土地出让收入分成款项用于偿还先期一级开发投入；采取捆绑、非正常条件限制等；操控招拍挂过程实现低价获取土地等方式，均属于严重的违规行为。“一二级联动”是指土地在一级开发环节，不经过招拍挂程序而直接锁定、指定二级开发中土地使用权人的做法。一二级联动，违反关于经营性用地必须经过招拍挂环节的规定，也违反土地出让前“土地权利清晰、安置补偿落实到位的相关要求。违规指定的二级开发土地使用权人，可以通过绕开招拍挂程序而获取巨额利益，而违规部门也可以借此要求投资人垫资实施土地一级开发中的征拆建业务。 2023/7/2 8 国务院会议：在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议 国务院副总理何立峰指出,积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看,现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂,要坚持问题导向和目标导向,以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题,探索出一条新形势下城中村改造的新路子。何立峰强调,城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程,要从实际出发,采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造,实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹,促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式,建设好配套公共基础设施,做好历史文化传承保护...... 地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推进城中村）、明确安置方式（房票安置+货币安置）等。其中以广州、深圳推进最迅速、政策最为丰富（1/3） 城中村怎么改？ 3种方式：拆除新建、整治提升拆整结合 《草案》指出，城中村改造包括3种方式：（一）拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造；（二）整治提升，是指对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等微改造；（三）拆整结合，是指以拆除新建和整治提升相结合的混合改造。 村民不同意还能改吗？ 三分之二以上村民同意才可启动改造 《草案》指出，纳入城中村改造计划的项目，由区人民政府组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意的，方可启动改造。 城中村里的产业怎么办 市政府需先行安排产业转移承接园区 《草案》指出，市人民政府应当对城中村产业情况开展调查，统筹考虑产业规划和产业发展需求，先行安排产业转移承接园区，有序疏解城中村集聚产业坚持异地迁移与就地改造相结合，按照合理布局、区域平衡的原则，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。区人民政府可以根据项目用地规模、亩均产值、单位能耗、排污强度、劳动生产率等指标对用地效率进行分等定级，提供一定规模比例的低成本创业空间保障小微企业和个体户的创业需求，并在用能、用电、用水、排污权等方面实行差别化配置。 城中村居民怎么安置？ 应当先行安排安置房项目供地和建设 《草案》指出，城中村改造应当先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不得低于商品住房水平。在公共设施方面，城中村改造应当根据周边地区功能以及实际需求，尽量利用原有设施，完善配套教育、医疗、养老和托幼等公共服务设施和基础设施。确需新建或者改建的，应当确保配套公共服务设施和基础设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用；教育、医疗等配套公共服务设施的建设费用由市人民政府负责投入，不计入城中村改造成本。 哪些地需要征收？ 改造前需进行拟征收土地现状调查 《草案》指出，城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当召集拟征收集体土地所有权人、使用权人，对集体土地的位置、权属、地类、面积以及村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况进行土地现状调查，调查结果由参与各方签字确认。 征地补偿怎么算？ 征收集体土地遵循“先补偿后搬迁”原则 《草案》指出，征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。编制征地补偿安置方案应当依照法律、法规有关规定进行公告，听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见，并经改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意。在征收补偿标准上，《草案》指出，征收农民集体所有土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府按规定拟定并依法逐级报请省人民政府批准公布后实施。征收集体土地涉及非村民合法产权住宅的，应当对其予以补偿；补偿的具体方式和标准由市人民政府依照法律、法规的规定制定。征收补偿一律按照经依法批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。 2023年11月《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》 ） 什么是房票？ 房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人（区政府）出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即在被征收人与征收人