2023W32：本周新房成交面积同比-35.1%，基本面疲弱静待核心城市政策落地

7月居民中长期贷款重回负增，基本面持续疲弱静待核心城市政策落地。2023年7月新增居民户中长期贷款为-672亿元，同比少增2158亿元，占当月新增居民中长期贷款比重降至-19.4%，为近年来最低值。7月居民按揭贷款重回负增，指向当前房地产市场基本面依然疲弱，7月我们跟踪的样本30城成交面积同比-34.8%，量能创今年以来月度成交新低；部分居民提前还贷的行为也拖累按揭贷款负增，7月居民户存款减少8093亿元，同比少增4713亿元。我们认为，在7月政治局会议定调房地产未来政策方向后，核心城市进一步的宽松政策有望对市场产生积极的作用。但房地产市场基本面的企稳修复往往是滞后于宽松数月的，需关注核心城市具体落地政策的力度及宽松节奏。 碧桂园11只债券停牌。碧桂园于8月10日发布盈利警告，公司预计2023H1净利润亏损450-550亿元，而2022同期实现盈利19.1亿元。公司在销售萎靡、融资受阻的环境下，流动性持续承压，公司于8月12日晚间发布多则公告，其11只债券将于8月14日起停牌，合计规模达157亿元。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.6%，落后沪深300指数1.19个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共17支，较上周减少86支，下跌股数为106支。 新房：本周30个城市新房成交面积为154.2万平方米，环比下降25.7%，同比下降35.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为39.5万方，环比-30.8%， 同比-31.6%； 样本二线城市为89.0万方 ， 环比-19.3%， 同比-33.1%；样本三线城市为25.7万方，环比-35.8%，同比-45.2%。从今年累计32周新房成交面积同比看，样本30城共计9134.6万方，同比-3.2%；一线城市为2131.6万方，同比11.3%；二线城市为5115.2万方，同比-8.3%；三线城市为1887.8万方，同比-3.0%。 二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计97.8万方，环比增长7.7%，同比增长0.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.2万方，环比6.5%；样本二线城市为46.0万方，环比6.1%；样本三线城市为26.6万方，环比11.8%。 信用债：本周共发行房企信用债17只，环比增加3只；发行规模共计108.69亿元，环比增加16.69亿元，总偿还量187.41亿元，环比增加40.25亿元，净融资额为-78.72亿元，环比减少23.56亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 1.7月居民中长期贷款重回负增，碧桂园多只债券停牌 7月居民中长期贷款重回负增，基本面持续疲弱静待核心城市政策落地。2023年7月新增居民户中长期贷款为-672亿元，同比少增2158亿元，占当月新增居民中长期贷款比重降至-19.4%，为近年来最低值。7月居民按揭贷款重回负增，指向当前房地产市场基本面依然疲弱，7月我们跟踪的样本30城成交面积同比-34.8%，创今年以来月度成交新低；部分居民提前还贷的行为也拖累按揭贷款负增，7月居民户存款减少8093亿元，同比少增4713亿元。我们认为，在7月政治局会议定调房地产未来政策方向后，核心城市进一步的宽松政策有望对市场产生积极的作用。但房地产市场基本面的企稳修复往往是滞后于宽松数月的，需关注核心城市具体落地政策的力度及宽松节奏。 图表1：新增居民中长期贷款及同比（亿元） 图表2：占当月新增人民币贷款比例（%） 碧桂园2023年上半年业绩大幅亏损，11只债券停牌。碧桂园于8月10日发布盈利警告，公司预计2023H1净利润亏损450-550亿元，而2022同期实现盈利19.1亿元。 业绩出现大幅下滑，公司认为主要是由于行业销售下行导致的结转毛利率下降、物业项目减值增加，以及外汇波动造成的预期净汇兑损失导致的。公司1-7月实现权益销售金额1408亿元，同比-35%；7月单月实现权益销售金额121亿元，连续4个月环比下降，同比-60%。公司在销售萎靡、融资受阻的环境下，流动性持续承压，公司于8月12日晚间发布多则公告，其11只债券将于8月14日起停牌，合计规模达157亿元。针对目前局面，公司称将全力保障现金流安全，加快销售回款和应收债权回收，积极拓展融资，考虑采取各种债务管理措施；同时全力做好保交付、保信用工作，落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-4.6%，落后沪深300指数1.19个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共17支，较上周减少86支，下跌股数为106支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为乾景园林、新华联、深振业A、天房发展、京蓝科技，涨幅分别为34.2%、19.5%、12.3%、10.0%、8.8%。跌幅前五为云南城投、京投发展、绵石投资、华远地产、财信发展，跌幅分别为-20.6%、-17.9%、-15.0%、-14.1%、-13.4%。 本周48家重点房企中共计上涨1支，较上周减少23支，上涨房企为中国金茂，涨幅为0.8%。跌幅前五为碧桂园、佳兆业、富力地产、世茂集团、融创中国，跌幅分别为-31.5%、-21.7%、-20.4%、-16.0%、-15.2%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况代码简称 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为154.2万平方米，环比下降25.7%，同比下降35.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为39.5万方，环比-30.8%，同比-31.6%；样本二线城市为89.0万方，环比-19.3%，同比-33.1%；样本三线城市为25.7万方，环比-35.8%，同比-45.2%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计32周新房成交面积同比看，样本30城共计9134.6万方，同比-3.2%；一线城市为2131.6万方，同比11.3%；二线城市为5115.2万方，同比-8.3%；三线城市为1887.8万方，同比-3.0%。其中一线城市中，北京（9.1%）、上海（26.4%）、广州（-0.2%）、深圳（-8.8%）。二三线城市中温州（39.2%）、惠州（21.4%）、泰安（19.3%）等总计10城同比均为正，南平（-88.1%）、衢州（-82.0%）、大连（-66.4%）等总计16城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计97.8万方，环比增长7.7%，同比增长0.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.2万方，环比6.5%；样本二线城市为46.0万方，环比6.1%；样本三线城市为26.6万方，环比11.8%。年初至今累计二手房成交面积为3678.8万方，同比变动为36.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1066.5万方，同比16.3%；样本二线城市为1739.8万方，同比40.6%；样本三线城市为872.5万方，同比58.7%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（8.7-8.13）共发行房企信用债17只，环比增加3只；发行规模共计108.69亿元，环比增加16.69亿元，总偿还量187.41亿元，环比增加40.25亿元，净融资额为-78.72亿元，环比减少23.56亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA及AA+（34.9%、30.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（37.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（56.5%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中，光明房地产集团三年期中期票据（-73bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降，首创城市发展的3年期和5年期公司债（+28bp、+27bp）的债券利率有所上升。 图表25：房企每周融资汇总（8.7-8.13） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（8.7-8.13） 图表27：地方性政策及消息（8.7-8.13） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底。若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向： 1、竞争格局占优：A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋； 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、行业beta仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业。 A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。