2024年第三季度成都房地产市场回顾

2024年第三季度，成都优质办公楼市场迎来密集供应，3栋甲级楼和1栋⼄级楼集中交付，合计新增⾯积约32.5万平⽅⽶，系近⼗年来单季最⼤供应量；其中包括位于东⼤街的甲级楼光环中⼼⼆号楼，以及位于天府新区的甲级楼蜀道创新中⼼T1和T2、⼄级楼中粮天府中⼼，推动该板块占⽐新增供应的84.3%。 季内需求延续疲软态势，且⾼温天⽓对商务活动有⼀定影响，净吸纳量仅录得1.6万平⽅⽶，环⽐减少59.5%；市场整体空置率环⽐上升2.3个百分点⾄26.5%；甲级办公楼空置率环⽐上升3.3个百分点⾄ 33.7%。具体来看，甲⼄级楼差异化表现，其中甲级楼净吸纳量录得约3.3万平⽅⽶，环⽐上升 77.9%，原因在于个别项⽬采取更为激进的租赁策略撬动存量租户的升级、搬迁需求；⽽⼄级楼则录得负吸纳，原因在于主⼒租户中⼩微企业在经济波动中相对较弱的抗⻛险能⼒，季内出现较多退租案例，集中在城南板块。 充沛的供应叠加需求修复⾛缓，市场竞争不断⽩热化，业主在租赁条件和办公产品上加⼤⽐拼⼒度，⼀ ⽅⾯扩⼤可谈空间以更契合当下租户降本增效的诉求，另⼀⽅⾯不断提升办公产品与实际需求的适配度，且加快定制化产品的交付速度。因此，季内优质办公楼去化压⼒加⼤，租⾦环⽐跌2.3%。 新增需求分⾏业看，TMT持续主导，占⽐28.5%；⾦融业和消费服务业紧追其后，分别占⽐21.4%、14.6%。聚焦细分⾏业，季内产业互联⽹需求回升，占⽐TMT的71.7%，较上季度显著增加12.1个百分点，录得软件研发、物联⽹等领域企业的新租案例；此外，电商平台及相关服务商的搬迁、升级成交也推动该类需求占⽐TMT环⽐增加5.6个百分点⾄8.9%。⾦融业⽅⾯，普惠⾦融、保险仍处领衔地位，需求合计占⽐⾦融业的近2/3。教培、留学机构等继续⽀撑消费服务业需求增⻓，且值得关注的是，随着个别楼宇逐步推⾏“商业上楼”的计划，通过招引更多经营性业态来有效填补空置，季内亦录得如体检中 ⼼、⼼理咨询、茶楼等业态的租赁案例。 按租赁策略看，季内搬迁活动继续领衔，占⽐51%。分⾯积段看，鉴于企业对租赁成本的控制愈发严苛，需求⾯积进⼀步缩⼩。统计数据显示，季内300-500平⽅⽶、⼩于100平⽅⽶的⼩⾯积段环⽐分别增⻓8.8、6.2个百分点；⽽3,000平⽅⽶及以上、800-1,000平⽅⽶的⼤⾯积段环⽐分别下降4.8、4.4个百分点；分区域来看，季内⼤⾯积成交主要集中在⾦融城板块，1,000平⽅⽶及以上⾯积段占⽐53.9%。 展望2024年第四季度，成都优质办公楼市场继续放量，4栋楼宇合计约30.9万平⽅⽶的新增供应预计交付，届时将推动总存量突破千万；天府新区仍将主导供应，占⽐37.6%。 2024年第三季度，成都零售物业市场供应暂缓，未录得新建购物中⼼开业。⾮标商业持续放量，2个新项⽬开业，合计商业⾯积15万平⽅⽶，其中包括位于成华区的天府国际动漫城，以12.6万平⽅⽶的商业 ⾯积成为⻄南最⼤的⼆次元动漫城。同期，新项⽬落地、启动有所加快，瞩⽬案例包括：⻰湖于⻘⽺区与温江区的交界处⻢⼚坝TOD轻资产布局成都第⼗三座天街；宽窄巷⼦⼆期、蜀汉三国城等⽂旅项⽬全 ⾯启动；⼋号仓签约⾦⽜区落地全国⾸个⾼端体娱奥特莱斯，折射出运营商对近郊区域，以及⽂旅、奥莱等业态持相对更强的信⼼。 暑假期间，成都国际航空枢纽运送旅客同⽐增⻓14.7%；⻋站累计发送旅客同⽐亦增⻓9.4%，进⼀步激发⽂旅市场活⼒，显著带动核⼼商圈客流增⻓。就⾮核⼼商圈⽽⾔，运营商亦纷纷推出暑假营销活动，或在公区增设中⼤型⼉童娱乐设施，推升客流量。但消费谨慎性延续，消费转化率有限，1⾄8⽉成都社会消费品零售总额增速放缓⾄1.9%。 着眼市场端，季内净吸纳量录得约4.6万平⽅⽶，环⽐、同⽐均收窄；空置率环⽐微降0.4个百分点⾄8.7%；租⾦跌幅⾛扩，环⽐跌0.7%。 具体来看，季内市场去化主要有三⼤带动。其⼀，位于次级商圈且空置率较⾼的购物中⼼以价换量，招引承租双层或⼤⾯积店铺的品牌，或⾃主打造电玩、电竞等体验空间来实现快速去化。其⼆，⾸店活跃度明显回升，⼀⽅⾯在成都商业市场影响⼒的加持之下，⾼能级⾸店于季内陆续落地核⼼商圈或地标项 ⽬，如Lemaire中国⾸店、NBA球星库⾥的品牌CURRY全球⾸店、HumanMade⻄南⾸店、Birkenstock⻄南⾸店、Houdini⻄南⾸店等；另⼀⽅⾯，品牌不断探索下沉市场机遇，布局区域⾸店，如特斯拉、MUJI的⻰泉⾸店，以及优⾐库、JNBY的天府新区⾸店等。 其三，外来品牌扩张持续谨慎的背景下，深度挖掘本⼟资源不失为招商的策略之⼀，继⽽带动本⼟品牌的扩张提速。季内新增需求按来源看，零售、餐饮、体验业态的本⼟品牌占⽐环⽐分别增加9.6、15.2、13.0个百分点。值得关注的是，慢闪店模式愈发受到⻘睐，本⼟品牌降低扩张⻛险的同时，亦能测试市场；⽽运营商则在灵活调整租赁及运营条件下对本⼟品牌加⼤吸引，有效带动去化。季内瞩⽬案例包括：明堂⼠多、⼭莫玩具店等本⼟品牌的慢闪店。 新增需求按业态看，零售业态拓店持续放缓，占⽐环⽐下降13.3个百分点⾄43.6%，其中服饰品类的占 ⽐更是收窄⾄18.5%，扩张主要来⾃于户外运动、电⼦产品、折扣杂货店及⼆次元相关品牌等品类；餐饮业态需求回升，占⽐较上季度显著增加12.2个百分点⾄38.2%，平价⾃助餐、特⾊餐饮、快餐、咖啡茶饮等品类拓店瞩⽬，但值得⼀提的是市场陆续录得⾼端餐饮品牌闭店案例；体验业态需求维稳，占⽐持平为16.1%，KTV、舞蹈教室、宠物互动、轻医美等品类扩张明显；主⼒店在⽣鲜超市扩张的带动下占⽐环⽐上升1.3个百分点。 展望2024年第四季度，成都零售物业市场将迎来3个购物中⼼合计约32万平⽅⽶的新增供应。其中，位于⼤源的保利时光⾥或将重塑市中⼼与城南的潮流卖场格局。 2024年第三季度，成都仓储物流市场未录得新增供应。受电商需求缩减或搬迁的影响，市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，但绝对值逐季度收窄。相应地，市场整体空置率环⽐上升0.5个百分点⾄11.7%。累计的去化压⼒，叠加来⾃于远郊区域的低价库竞争，租⾦加速下⾏，环⽐跌4.5%。 聚焦季内需求，新租案例⽅⾯，三⽅物流领衔去化，占⽐64.3%，主要是来⾃于零⻝及汽⻋供应链物流企业的需求；⻝品饮料、批发零售紧追其后，分别占⽐19.8%、15.9%；分区域看，成交主要集中在⻰泉和天府空港板块，分别占⽐47.6%、26%。 就退租案例⽽⾔，电商占⽐58.1%为主导，前三季度电商累计退租⾯积已达约25万平⽅⽶；按原因看，业务缩减占⽐52%、外迁⾄远郊低价库占⽐36.4%，以及回迁⾃建库占⽐11.6%。 展望2024年第四季度，成都仓储物流市场将迎来2个⾼标库合计16.9万平⽅⽶的新增供应。 2024年第三季度，成都投资市场共录得两笔⼤宗交易，总成交⾦额约1.6亿元，标的物包括商业和仓储物流物业，⽽买⽅则主要是机构投资者。值得关注的是，除成都外，季内包括宜宾、峨眉⼭等四川省内热点城市也录得⼤宗交易，共计四笔，标的物均为酒店，总成交⾦额约5.3亿元。除仓储物流外，上述交易均为法拍，折射出优质困境资产的持续投放，叠加投资者借此窗⼝期⼊局，⼀定程度上带动交易量。 年第三季度成都房地产市场回顾 链接浏览下载完整报告