2019年第三季度成都房地产市场回顾与展望
2019Chengdu第三季度，成都房地产市场整体表现良好。优质写字楼市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，而需求端的空间流动性亦加速；零售物业市场迎来区域、物业、店铺设计的物理空间优化，以及商业运营时间的延展；仓储物流市场可租赁空间随新增供应回升及电商需求归落自建库而充沛，加之“双十一”临近之下租赁需求活跃，市场见证供需两旺。空间重构，时间律动。升级需求逐步释放，空间流动性加速第三季度，蔚然AB座的交付为市场带来11万平方米的新增供应，系攀成钢板块首个交付的写字楼项目。季内需求略有回升，净吸纳量录得12.8万平方米；其中甲级写字楼净吸纳量为6.3万平方米，环比上涨74.4%。究其原因，一方面部分上半年谈判周期因经济不明确性延长而累积的需求于本季落地；另一方面上季度业主调整租赁策略应对经济周期性调整初见成效，刺激扩租、升级需求加速释放，分别占比季内办公策略的30.6%、25.3%。此外，季内录得两宗来自于第三方办公运营商合计面积约1.7万平方米的大面积成交，显著贡献于市场去化。相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比下降0.6个百分点至22.4%，创近十年新低；甲级写字楼整体空置率环比下降1.9个百分点，创近八年新低。租金方面，成都优质写字楼平均账面租金环比基本持平，但由于部分业主面对优质客户在免租期、装修补贴等优惠策略上加大弹性，故市场平均有效租金略有下滑。TMT、房地产与专业服务为季内前三大需求来源。其中，TMT行业调整加速，需求不稳定性愈发凸显，新租与退租面积占比均居首位。同时，随着行业发展的迭代更新，消费需求逐步向“在线+”行业倾斜，推动该类企业成为需求新增长点。市场逐步迈入存量时代加之多数于成长阶段（2014-2016）集中交付的楼宇租户租约集中到期，市场迎来租户升级办公空间、业主调整租户结构的关键节点，同期，由于城市基建、配套、产业、政策、人才可得性等指标再次发生变化，企业加速在“2+1”格局下的区域内以及跨区域间聚集与流动。然而，考虑到经济周期性调整，企业的办公决策更加谨慎，因此业主租赁策略的灵活性面临考验。展望2019年第四季度，成都优质写字楼市场将迎来约7万平方米的新增供应。在经济不明确性延续的宏观背景之下，业主的运营能力成制胜关键。着眼需求端，新旧动能转化的细分领域行业值得关注，如包括企业运营系统、办公平台软件等专业服务类TMT企业。优质写字楼市场CBRE成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质写字楼市场需求环比回升，示：“第三季度成都优质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