地产行业周报：上海土拍热度降低，存量房贷利率下调落地

证券研究报告 行业评级：地产强于大市（维持） 地产行业周报 上海土拍热度降低，存量房贷利率下调落地 2023年10月15日 平安证券研究所地产团队、固定收益团队 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周上海三批次首轮土拍完成，参拍房企均为央国企，平均成交溢价率6%，热度较第二批有所降低。9月新增居民中长期贷 款改善，政策支持效果显现。9月25日到10月1日，98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元，调整后加权平均利率4.27%，平均降幅0.73个百分点，有助于减轻居民利息负担，改善消费预期。投资建议方面，除短期关注政策改善带来的博弈机会外，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、货值充足、受益核心城市楼市回温的房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。 政策环境监测：1）新增居民中长期贷款改善，存量房贷利率下调落地；2）上海三批次首轮土拍收官，央国企占主导。 市场运行监测：1）成交较节前升降不一，四季度有望逐步改善。本周（10.7-10.13）新房成交2.7万套，环比升253.7%，较国庆前一 周（9.23-9.29）降24.8%；二手房成交2.3万套，环比升4235%，较较国庆前一周（9.23-9.29）升44.5%。10月新房日均成交同比下降3%，降幅较9月收窄36.9pct。随着楼市宽松政策落地，叠加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。2）库存环比微升，去化周期 18.5个月。16城取证库存10165万平，环比升0.1%。去化周期18.5个月。3）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供 应建面859.2万平、成交建面843.1万平，环比降54%、降76.6%；成交溢价率2.5%，环比降1.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占 比2%、21.2%、76.8%，环比分别降0.4pct、降6.9pct、升7.3pct。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行51.2亿元，环比增加39.2亿元，无海外债发行；债券发行利率为2.43-5.5%，可比利率较前次下行为主。2）地产股：本周房地产板块跌3.4%，跑输沪深300（-0.71%）；当前地产板块PE（TTM）13.57倍，估值处于近五年87.91%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为金地集团、滨江集团、金科股份；南向资金净流入前三为万科企业、华润万象 生活、碧桂园。 2023年10月12日住建部超大特大城市城中村改造分三 类推进实施，已入库项目162个 2023年10月13日央行 下调21.7万亿元存量首套房贷利率，平均降幅0.73个百分点 2023年10月12日绍兴 放开限售，首套、二套最低首付比例、利率统一为全国下限 2023年10月12日宁波象山 首套、二套公积金首付降至20%、30%，高级人才最高可贷144万 2023年10月13日宝鸡 南海诸岛 公积金最高贷款额度提高至60万元 2023年10月9日莆田 首套最低首付比例20%，执行认房不认贷 2023年10月12日海南 偏松偏紧中性 首套公积金最低首付比例由30%调整为25% 新增居民中长期贷款改善，存量房贷利率下调落地 事件描述：10月13日，央行公布社融、金融统计数据，9月社融存量372.5万亿元，同比增长9%，新增人民币贷款2.3万亿元，同比少增1764亿元，新增居民中长期贷款5470亿元，同比多增2014亿元，环比多增3868亿元。同日央行召开三季度金融统计数据新闻发布会。 点评：1）9月新增居民中长期贷款环比改善，同比多增，与百强房企销售趋势基本一致（9月百强房企销售环比增长，同比降幅收窄），政策支持效果显现。2）央行三季度金融统计数据新闻发布会介绍，9月25日到10月1日，98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合 计4973万笔、21.7万亿元，调整后加权平均利率4.27%，平均降幅0.73个百分点；9月末存量住房贷款加权平均利率4.29%，较上月末低42个基点。二季度末个人住房贷款余额38.6万亿元，全部符合下调条件存量首套房贷占比约57%。根据总金额与平均降幅估算，全部符合条件存量首套房贷利率下调后，每年有望节约利息支出1600亿元以上，有助于减轻居民利息负担，改善消费预期。 上海三批次首轮土拍收官，央国企占主导 事件描述：上海三批次首轮7宗地块招拍挂完成，总建面100万平米，总地价196.9亿元，平均溢价率6%。 点评：1）本轮土拍参拍房企均为央国企，参拍房企数量减少，平均成交溢价率6%，低于第二批次（6.5%）。2）本轮热门地块主要为长宁区程家桥街道地块、浦东新区地块、静安区中兴社区地块，分别吸引8家、7家、4家房企参与竞争，经过21轮、70轮、27轮竞价，最终分别 由新长宁集团、招商蛇口、保利发展摇中。 成交：较节前升降不一，四季度有望逐步改善 点评：本周（10.7-10.13）新房成交2.7万套，环比升253.7%，较国庆前一周（9.23-9.29）降24.8%；二手房成交2.3万套，环比升 4235%，较较国庆前一周（9.23-9.29）升44.5%。10月新房日均成交同比下降3%，降幅较9月收窄36.9pct。随着楼市宽松政策落地，叠 加四季度推盘量加大，短期成交有望逐步改善。 重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比 50城一手房周成交套数 8万套 6 4 2 0 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年 22.6.422.9.422.12.423.3.423.6.423.9.4 主流50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 2021-2023年20城二手周均成交走势对比 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年 2022.102022.122023.22023.42023.62023.82023.10 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比微升，去化周期18.5个月 点评：16城取证库存10165万平，环比升0.1%。去化周期18.5个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 16城库存去化月数（右）月 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 21.7.921.8.2721.10.1521.12.322.1.2122.3.1122.4.2922.6.1722.8.522.9.2322.11.1122.12.3023.2.2423.4.1423.6.223.7.2123.9.8 土地：成交、溢价率回落，三线占比提高 点评：上周百城土地供应建面859.2万平、成交建面843.1万平，环比降54%、降76.6%；成交溢价率2.5%，环比降1.8pct。其中一、二、 三线成交建面分别占比2%、21.2%、76.8%，环比分别降0.4pct、降6.9pct、升7.3pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 10000 8000 6000 4000 2000 0 百城土地周均供应百城土地周均成交 万平近1年近4周 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2022.82022.112023.22023.52023.8W9.1822.6.1322.9.1322.12.1323.3.1323.6.1323.9.13 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 元/平 平均楼面价平均溢价率(右轴） 近1年近4周7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（10.2-10.8） 121115 55 3232 遵义保定南京肇庆淄博 2022.82022.112023.22023.52023.8W9.18 OMO存量（MA10）较9月28日上行 5.5 流动性环境：跨季之后资金价格下行，但仍高于政策利率 资金面较跨季之前全面下行。10月13日当周，R001下行42.85BP至1.81%，R007下行54.12BP至2.03%。截至10月13日，OMO存量（MA10）余额为14,642亿元，较9月28日增加1,302亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性， 2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 R007较9月28日下行54.12BP（%） 2020202120222023 20000 16000 12000 8000 4000 0 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 20 -2 -6 60 0 0 -100 T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212 2023/9/282023/10/13涨跌幅（BP） 1D 2.24 1.81 -42.85 R 7D 2.57 2.03 -54.12 14D 4.04 2.15 -188.21 1M 3.18 2.33 -84.95 1D 2.19 1.74 -45.79 DR 7D 2.24 1.88 -35.25 14D 3.22 2.00 -122.09 1M 3.13 2.26 -87.36 ON 2.16 1.74 -41.4 SHIBOR 1W 2.20 1.89 -30.2 1M 2.29 2.23 -5.6 3M 2.30 2.31 0.6 资金价格较跨季前大幅下行（%） 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比下降 本周（10.9-10.15）境内地产债发行量环比上升、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为51.20亿元，总偿还量为134.88亿元，净融资额为-83.68亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共 3237.88亿，同比22年约上升7.57%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约418.42亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元2021 250 200 150 100 50 0 -50 亿元 2021 2022 2023 2022 2023 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 -200 亿元总偿还量到期+提前兑付 800 700 600 500 400 300 200 100 22-01 22-03 22-05 22-07 22-09 22-11 23-01 23-03 23-05 23-07 23-09 23-11 24-01 24-03 24-05 24-07 24-09 24-11 0 房企境内债发行 本周共6家房企发行7只境内地产债。 房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序 境内房地产债发行规模前五（亿