2024年1-9月份地产数据点评：关注政策效果持续性

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 联系人：许常捷 联系人：杨航 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 邮箱：yanghang@hcyjs.com 事项： 统计局公布2024年1-9月份地产数据，商品房销售面积、销售金额、开发投资完成额、新开工面积分别同比增长-17.1%、-22.7%、-10.1%、-22.2%，较1-8月增速分别+0.9pcts、+0.9pcts、+0.1pcts、+0.3pcts。 评论： 9月销售季调面积、金额边际改善，9月底地产政策频出，一线城市高频数据率先增长，预计10月销售数据同比改善。1）9月商品房销售面积和销售金额季调数据分别上升8%、9%，但销售面积单月绝对值仍在低位波动。2）9月底地产政策频出，中央政治局会议对房地产市场“止跌回稳”的表述、一线城市放松限购及住房信贷政策、存量房贷利率降至新发贷款利率附近，有助于修复居民信心、销售改善，从一线城市二手房高频数据来看，9月底以来北京、深圳、广州中介转定数据明显上升，其中北京因为首次较大幅度放松限购，释放购房需求人群入市，成交反弹最明显；预计10月销售数据同比改善，政策效果持续性仍有待观察。 图表1 2024年9月销售面积季调数据上升8% 图表2 2024年9月销售金额季调数据上升6% 图表3 9月底以来北京、深圳、广州转定数据明显增长 9月地产投资止跌，以9月份季调数据外推，预计2024年新开工、竣工面积分别为7.5、6.7亿平，分别同比下降21%、33%。1）前期报告中我们重点解释了地产投资与施工面积高度相关，未来稳态下，按照乐观估计，假设施工面积/销售面积回到5.0，则施工面积将面临较长期下行，也带来房地产开发投资较长期的下行。9月地产投资季调数据止跌。 2）以9月份季调数据外推四季度数据，预计2024年全年房屋新开工、竣工面积分别为 7.5、6.7亿平，分别同比下降21%、33%。 图表4 2013年后行业高周转模式开启，施工面积/销售面积中枢提升至5.2 图表5 2024年9月地产投资季调数据止跌 1-9月百城土地成交金额同比下滑35%，跌幅略微收窄。1）2024年1-9月百城住宅类用地成交金额同比下滑35%，跌幅略微收窄，但较高点仍有较大差距。2）2024年1-8月土地出让金约2万亿，同比下滑25%，而2023年土地出让金相比2021年历史最高点已经下滑33%。土地出让金下滑对地方政府财政有一定负面影响，可能会造成一定宏观负面影响，部分城市产业、基础设施兑现速度可能放缓，进而影响到地产长期均衡。 图表7 2024年1-8月国有土地使用权出让收入同比下滑25% 图表6 2024年1-9月百城土地成交额同比下滑35% 9月房价仍有较大下行压力，但9月底中央政治局会议对地产市场“止跌回稳”的表述，在一定程度上有助于居民端扭转房价下跌预期。1）2024年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.7%，跌幅与上月持平，70个大中城市新建商品住宅价格环比、同比下跌城市个数分别为66个、68个。2）我们以城市二手房挂牌房源，调价房源中向上调价房源占比来衡量居民对房价预期，新政前一线城市向上调价房源占比不到10%，新政后向上调价房源占比明显提升，后续关注政策效果持续性。 图表8 2024年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比-0.7% 图表9 2024年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比、同比下跌城市个数分别为66个、68个 图表10 9月底新政后，一线城市涨价房源占调价房源比重有所提升 投资建议：有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 风险提示：政策效果不及预期，微观层面负反馈延续