2024年1-9月份地产数据点评：关注政策效果持续性

行业研究 证券研究报告 房地产2024年10月21日 2024年1-9月份地产数据点评 关注政策效果持续性 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 联系人：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 联系人：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 事项： 统计局公布2024年1-9月份地产数据，商品房销售面积、销售金额、开发投资完成 额、新开工面积分别同比增长-17.1%、-22.7%、-10.1%、-22.2%，较1-8月增速分别+0.9pcts +0.9pcts、+0.1pcts、+0.3pcts。 评论： 9月销售季调面积、金额边际改善，9月底地产政策频出，一线城市高频数据率先增长，预计10月销售数据同比改善。1）9月商品房销售面积和销售金额季调数据分别上升8%、9%，但销售面积单月绝对值仍在低位波动。2）9月底地产政策频出，中央政治局会议对房地产市场“止跌回稳”的表述、一线城市放松限购及住房信贷政策、存量房贷利率降至新发贷款利率附近，有助于修复居民信心、销售改善，从一线城市二手房高频数据来看，9月底以来北京、深圳、广州中介转定数据明显上升，其中北京因为首次较大幅度放松限购，释放购房需求人群入市，成交反弹最明显；预计10月销售数据同比改善，政策 效果持续性仍有待观察。 图表12024年9月销售面积季调数据上升8%图表22024年9月销售金额季调数据上升6% 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 (万平米) 20000 (亿元) 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 销售面积季调数据趋势项销售面积季调数据销售金额季调数据趋势项销售金额季调数据 资料来源：Wind，华创证券测算资料来源：Wind，华创证券测算 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 图表39月底以来北京、深圳、广州转定数据明显增长 资料来源：贝壳，深圳房地产中介协会，蝴蝶指数，华创证券 9月地产投资止跌，以9月份季调数据外推，预计2024年新开工、竣工面积分别为7.5、 6.7亿平，分别同比下降21%、33%。1）前期报告中我们重点解释了地产投资与施工面 积高度相关，未来稳态下，按照乐观估计，假设施工面积/销售面积回到5.0，则施工面积将面临较长期下行，也带来房地产开发投资较长期的下行。9月地产投资季调数据止跌。2）以9月份季调数据外推四季度数据，预计2024年全年房屋新开工、竣工面积分别为 7.5、6.7亿平，分别同比下降21%、33%。 图表42013年后行业高周转模式开启，施工面积/销 售面积中枢提升至5.2 图表52024年9月地产投资季调数据止跌 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 施工面积/销售面积 1400 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 地产投资季调数据趋势项地产投资季调数据 资料来源：Wind，华创证券测算资料来源：Wind，华创证券测算 1-9月百城土地成交金额同比下滑35%，跌幅略微收窄。1）2024年1-9月百城住宅类用地成交金额同比下滑35%，跌幅略微收窄，但较高点仍有较大差距。2）2024年1-8月土地出让金约2万亿，同比下滑25%，而2023年土地出让金相比2021年历史最高点已经下滑33%。土地出让金下滑对地方政府财政有一定负面影响，可能会造成一定宏观负面影响，部分城市产业、基础设施兑现速度可能放缓，进而影响到地产长期均衡。 图表62024年1-9月百城土地成交额同比下滑35% 图表72024年1-8月国有土地使用权出让收入同比下 滑25% 5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 10.0 9.0 8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 100大中城市住宅类用地成交总价（万亿）同比增速（右轴） 国有土地使用权出让收入（万亿）同比增速（右轴） 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 9月房价仍有较大下行压力，但9月底中央政治局会议对地产市场“止跌回稳”的表述， 在一定程度上有助于居民端扭转房价下跌预期。1）2024年9月70个大中城市新建商品 住宅价格环比下跌0.7%，跌幅与上月持平，70个大中城市新建商品住宅价格环比、同比下跌城市个数分别为66个、68个。2）我们以城市二手房挂牌房源，调价房源中向上调价房源占比来衡量居民对房价预期，新政前一线城市向上调价房源占比不到10%，新政后向上调价房源占比明显提升，后续关注政策效果持续性。 图表82024年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比-0.7% 图表92024年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比、同比下跌城市个数分别为66个、68个 2.0%80 1.5%70 60 1.0%50 0.5%40 0.0%30 20 -0.5%10 2011-01 2011-09 2012-05 2013-01 2013-09 2014-05 2015-01 2015-09 2016-05 2017-01 2017-09 2018-05 2019-01 2019-09 2020-05 2021-01 2021-09 2022-05 2023-01 2023-09 2024-05 -1.0%0 2011-01 2011-09 2012-05 2013-01 2013-09 2014-05 2015-01 2015-09 2016-05 2017-01 2017-09 2018-05 2019-01 2019-09 2020-05 2021-01 2021-09 2022-05 2023-01 2023-09 2024-05 -1.5% 70个大中城市新建商品住宅价格环比 70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌的城市个数 70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌的城市个数 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 图表109月底新政后，一线城市涨价房源占调价房源比重有所提升 资料来源：贝壳，克而瑞，华创证券 投资建议：有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 风险提示：政策效果不及预期，微观层面负反馈延续 房地产及建筑建材组团队介绍 房地产及建筑建材组组长、首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2年地产研究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022年加入华创证券研究所。 助理研究员：杨航 上海财经大学学士，浙江大学硕士，2023年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-63214682 zhangyujie@hcyjs.com 张菲菲 北京机构副总监 010-63214682 zhangfeifei@hcyjs.com 张婷 华北机构销售副总监 zhangting3@hcyjs.com 刘懿 副总监 010-63214682 liuyi@hcyjs.com 侯春钰 资深销售经理 010-63214682 houchunyu@hcyjs.com 顾翎蓝 资深销售经理 010-63214682 gulinglan@hcyjs.com 蔡依林 资深销售经理 010-66500808 caiyilin@hcyjs.com 刘颖 资深销售经理 010-66500821 liuying5@hcyjs.com 过云龙 高级销售经理 010-63214682 guoyunlong@hcyjs.com 阎星宇 销售经理 yanxingyu@hcyjs.com 张效源 销售经理 zhangxiaoyuan@hcyjs.com 车一哲 销售经理 cheyizhe@hcyjs.com 深圳机构销售部 张娟 副总经理、深圳机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 罗颖茵 深圳机构销售副总监 0755-83479862 luoyingyin@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 张嘉慧 高级销售经理 0755-82756804 zhangjiahui1@hcyjs.com �春丽 高级销售经理 0755-82871425 wangchunli@hcyjs.com �越 高级销售经理 wangyue5@hcyjs.com 温雅迪 销售经理 wenyadi@hcyjs.com 上海机构销售部 许彩霞 总经理助理、上海机构销售总监 021-20572536 xucaixia@hcyjs.com 官逸超 上海机构销售副总监 021-20572555 guanyichao@hcyjs.com 黄畅 上海机构销售副总监 021-20572257-2552 huangchang@hcyjs.com 吴俊 资深销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 张佳妮 资深销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 郭静怡 高级销售经理 guojingyi@hcyjs.com 蒋瑜 高级销售经理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 吴菲阳 高级销售经理 wufeiyang@hcyjs.com 朱涨雨 高级销售经理 021-20572573 zhuzhangyu@hcyjs.com 李凯月 高级销售经理 likaiyue@hcyjs.com 张豫蜀 销售经理 15301633144 zhangyushu@hcyjs.com 张玉恒 销售经理 zhangyuheng@hcyjs.com 易星 销售经理 yixing@hcyjs.com 张晨奂 销售经理 zhangchenhuan@hcyjs.com 广州机构销售部 段佳音 广州机构销售总监 0755-82756805 duanjiayin@hcyjs.com 周玮 销售经理 zhouwei@hcyjs.com �世韬 销售经理 wangshitao1@hcyjs.com 私募销售组 潘亚琪 总监 021-20572559 panyaqi@hcyjs.com 汪子阳 副总监 021-20572559 wangziyang@hcyjs.com 江赛专 副总监 0755-82756805 jiangsaizhuan@hcyjs.com 汪戈 高级销售经理 021-20572559 wangge@hcyjs.com 宋丹玙 销售经理 021-25072549 songdanyu@hcyjs.com 赵毅 销售经理 zhaoyi@hcyjs.com 胡玉青 销售经理 huyuqing@hcyjs.com 招莉 销售经理 zhaoli1@hcyjs.com 华创行业公司投资评级体系 基准指数说明： A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500/纳斯